莆田新房供应不足，刚需转二手房市场，老破小成交可观？

我们必须正视这样一个不容忽视的客观现实，在莆田新房供应短缺的背景下，人们的购房需求正逐步转向二手房市场。

随着莆田近期推出的楼市新政策旨在促进房地产的稳健发展，二手房市场的可选范围也随之拓宽，正如我们之前所提及的，目前莆田的房地产市场正显现出“改善型购房者倾向于购买新房，而首次购房者更青睐二手房”的态势。

谈及莆田的二手房市场，一个典型的类型便不得不被提及，那就是所谓的“老旧小户型”。这类房屋因年代久远，缺乏进一步的发展潜力，在购房者的眼中一直处于较低的评价水平，甚至有人明确表示“切勿购买老旧小户型”。

确实，那些受到“学区光环”加持的住宅固然备受青睐，然而，大多数市区中的老旧小区，却往往居于居住产品序列的末端。然而，我要强调的是，即便如此，这些老破小依然拥有不少买家，在莆田的二手房市场上，它们实际上一直保持着相当可观的交易量。

今日，我们聚焦于探讨那些被称作“缺乏发展前景”的莆田旧小区，究竟哪些人在购置这些房产？

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老破小并非洪水猛兽

买它就两种人有钱和没钱

我们先简单了解一下，何为“老破小”？一个小区要有多旧才能被称作“老小区”？

暂且不提其他方面，在我看来，那些老旧的小区是这样的：外表显得陈旧不堪，周边环境杂乱无章，缺乏电梯设施，且没有专业的物业管理，建筑年代大约在2000年左右。

大家的答案可能大多相似，然而，通常情况下，人们心中所想的“老破小”住宅，大抵是指那些坐落于城市中心，楼龄超过20年的老旧房屋。

老破小的特征在名称中便一目了然，其不足之处亦颇为明显：居住体验不佳，保养费用高昂，停车问题频发，人车混行，缺乏物业管理，社区环境杂乱无序，私密性不足，贷款申请困难重重。

当然，这些房产所拥有的优势不容小觑，毕竟它们大多始建于较早时期，且多坐落在市中心繁华区域。在那里，无论是交通、商业还是医疗设施，都相当完善。再者，老破小还有一个显著特点，那就是价格相对较低，许多购房者能够以较低的总价入手，当然，学位房的情况则是个例外。

显而易见，老旧房屋的不足之处远超其优点。然而，实际上，这些老旧房屋并非可怕的存在，仍有不少人在购买。据中介透露，在莆田，购买这些老旧房屋的人群主要分为两类：一类是经济条件有限的人，另一类则是经济实力雄厚的人。

这类人群，通常经济条件有限，同时对于居住地段的选取有较高要求，我们称之为“刚需族”。在老小区周边，配套设施齐全，一目了然，交通也十分便利，不少居民出门就能找到菜市场和大超市，这些基本满足了他们的生活需求。

尤其关键的是，价格实惠，诸如三信花园、八十亩小区等二手房的售价大约在7000至9800元每平方米，而且总房价也相对不高，对于资金有限却不愿远离城市生活核心区的年轻人而言，“老破小”往往是他们进入房产市场的首选。

第二类消费者，根据中介的介绍，他们在选购老旧小区时，多数是出于对学区的需求。在这部分消费者中，有一部分人甚至已经拥有第二套房产，他们的购买目的仅仅是为了孩子能够接受教育。

在中心城区的知名学校周边，常常可以见到众多老旧且条件不佳的住宅，这些二手房的学区划分清晰，购房者在此购房便可直接获得优质的教育资源，这也是众多买家青睐老破小的重要原因之一。

说实话，若你能够以170至200万元的价格购得一所顶级学区房，这本身便足以证明你财力雄厚。毕竟，若非家境富裕，你又怎会去关心学区的问题呢？正是得益于优质学区的强大支撑，莆田主城区那些老旧而狭小的房产，在近几年的交易量和价格上始终保持着稳定。

自今年起，受宏观经济形势影响，以知名学校周边的老旧小区房产为主的学区房价格涨幅明显放缓，难以再出现显著的增值空间。

自然，那些购买老旧小区的居民中，也不乏对家乡有着深厚情感的原住民。他们中有的因年岁增长，上下楼梯变得不便，因而倾向于选择带有电梯的住宅或低层住宅。此外，还有一些本地动迁户，他们也产生了购房的愿望。

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投资客帮卖房源赚的是差价

最直接辨别方式看装修

目前，市场上那些老旧小户型成交的比重依然较高，成交现象本身反映出市场需求的存在，然而，如何进行购买却是一门深奥的学问。近期，我们注意到，一些商家利用业主迫切购房的心态，催生了一个新兴的产业链，那就是你购买的可能并非直接从房东手中，而是从投资者那里。

简而言之，当二手房市场不景气时，众多投资者倾向于以较低的价格从房主处购入价格较低或市场表现不佳的房产，随后进行翻新后再行出售。在此过程中，你购得的房产可能并非直接与房东签订买卖协议，而是通过投资者作为中介环节。

在莆田，投资者协助销售房源的常见做法是，他们与房东商议，先行支付一笔20至50万元不等的预付款，并承诺购买房东的房产或协助其出售。达成一致后，双方会签订一份协议，规定在特定时间内，投资者需寻找到新的买家。在此期间，投资者还会协助房东对房屋进行翻新装修。

若合同到期，投资者未能寻得接盘者，便需自行购得房东之宅，抑或扣除保证金，表面上看，这似乎是房东占了上风，然而实质上，这却是一场赌局，通过缴纳少量保证金，暂时锁定该房产，赌的是未来市场回暖，房价上涨，进而通过赚取差价获利。

投资客盈利的途径，本质上就是通过时间的差异来获利。那么，对于一般的购房者来说，在购置老旧小区房产时，我们应当如何识别这套住宅是否为投资客所代理销售的呢？

通常情况下，投资者出售的房产装修风格较为单调，缺乏设计特色。这其中的原因并不复杂，投资客的目标是盈利，因此他们所采用的装修材料质量不高。据知情人士透露，这样的装修通常仅需大约五万元即可完成。

所以，这么低的装修成本能装出什么样的房子，用肉眼即可判断。

第二种做法是，事先索要产权证明和身份证明。中介人员透露，无论是与投资者购置房产，还是直接与房东签署租赁协议，本质上这两种交易并无太大差异；实际上，在合同中会额外增加一条条款，即届时房东需协助投资者完成房产过户手续，以便于下一任买家接手。

既然你已经进入了签订合同的阶段，此时再根据这条细则来鉴别是否为投资客，已经有些晚了。因此，最安全可靠的做法是在看房时就提前要求查看产权证与身份证，一旦发现产权证与身份证信息不匹配，或者产权证上并非投资客的名字，那么就可以基本确定结果了。

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老破小并非不值得买

前提根据自己实际情况来判断

存在即合理。那么，什么样的人群适合买老破小呢？

其一，首套房，且是自住、过渡型买房人。

个人认为，若购买用于自住的房产，首要考虑的应是交通状况和周边设施，因为自住的目的自然是以便利生活为首要考量。对于那些打算短期居住的过渡型购房者，选择那些老旧但价格相对较低的住宅，同样不失为一个不错的选择，尤其是在打算只居住3到5年左右的情况下。

小编的表哥起初选择了市区的老旧小区作为过渡，后来则换购了条件更好的住宅小区。然而，我建议优先考虑那些具备学区优势的老旧小区。若预算有限，无法购买普通的老破小，那么还是推荐选择位于核心区域的。

其次，对于那些已经拥有一套住宅，并希望为孩子购买位于优质教育区域房产的购房者来说，购置位于市区的老旧小区房产无疑是一个理想的选择。

当前，市场上充斥着众多老旧狭小的住宅，它们不仅占地面积有限，价格亲民，而且周边教育资源丰富，这类房产购置后供孩子完成学业，转手时亦无需过分忧虑其流通性。

不过，无论是首次购房还是富裕人士购置用于子女教育，我们推荐优先排除那些超过30年、陈旧不堪、质量低劣且存在严重缺陷的“老破小”。

此外，在相同的预算条件下，房屋的格局是否规整，光线是否充足，这些因素比单纯的面积大小更为关键，它们同样影响着房产未来的流通性。尤为关键的是，在购房前，务必对小区近三年的交易量进行深入研究，以便尽可能选择交易活跃的小区，这样房产的流转速度才会更快。

还有一部分人群，我们并不推荐他们进行投资，那就是那些寄望于拆迁收益的人。拆迁旧小区所能带来的经济回报，确实在很多投资途径中难以轻松超越。然而，我要提醒大家，在市区大规模开展拆迁活动，从现实角度来看，似乎并不可行。

土地成本之高令人难以承受，导致财政压力巨大。近年来，莆田主城区的拆迁费用显著增加，龙德井、文献北、绶溪等区域的大规模拆迁改造工程，已成为众人皆知的事实。

二是拆迁问题牵涉到的利益关系相当复杂，不仅有索要高价赔偿的业主，还有不愿离开故土的老人，这使得征迁的协商过程变得尤为艰难。

住建部自2021年起便对城市更新中的大拆大建行为实施了严格管控，导致中心城区难以再出现大规模、连片式的拆迁现象。简言之，若一味追求拆迁利益，需谨防陷入被动局面。

写在最后

务必注意，老式破旧的小户型最显著的问题在于其居住品质逐年下降，同时其金融价值也在逐渐减弱。不论是用于自住还是作为投资，我们都必须依据自身的具体情况来做出判断。

具体反映为：产品陈旧，设计落伍，外观破损；社区环境恶劣，规划不当，停车位不足；社区人员构成复杂，素质水平不一；贷款期限缩短，首付款比例上升；转手交易难度加大。

对于踮踮脚能买更好房子的人来说，最好不碰。