商场萧条变迁令人唏嘘！繁华地段商铺似鹤岗无人问津？

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最近出现在众人面前，已经变成了电影《好东西》里的取景地

作为消费者，不知道大家是否和我一样，偶尔周末出门逛逛的时候

就会发现那些半年前还热闹非凡的商场，忽然间变得冷清萧条，亦或是宣布正在进行改造与升级。

此处怎么突然变得如此寂静？“这商场……难道已经关闭了吗？”甚至，“这地方还是商场吗？”

当选择性变多，新开的商场如雨后春笋般冒出

也就意味着有一批被消费者抛弃的商场，还在上演着最后的挣扎

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然而，这并非极限，更令人惊讶的是，我竟然在上海最为热闹的街区，发现了一家商铺，其内部竟如同鹤岗一般，而这一切都发生在了七浦路批发市场。

这些店铺已经鲜有人问津，以至于房东决定免除租金，更有甚者，连仅支付物业费的条件也能租出去。

你有多久没有去逛一逛这个曾经的批发市场了

七浦路坐落于静安区与虹口区的接壤地带，堪称华东地区最大的服装交易枢纽。

该市场面积不过0.5平方公里，却汇聚了多达10家大型购物中心；在高峰期，这里拥有超过3000家店铺，从业人数更是接近4000人。

但凡提起七浦路没有一个上海人不会说这里曾是顶流

近期，我们得知一条信息：位于上海七浦路的商铺租金经历了显著变化，从之前的最高月租金7万元，现已降至仅500元。

现实如果真是这样，这将宣告这类商业业态与时代的告别

我实际上在两年前曾踏足这条街道，那时七浦路上的店铺空置率已经相对较高，而且租金也出现了显著的下降趋势。

那是在两年前进行的市调数据，一般而言，一个普通档口的年租金介于二十至三十万元之间，换算成月租金大约在两万元上下。

这个数字已然距离巅峰时期的七浦路，跌了一半，甚至更多

当我抵达2025年的七浦路，眼前的景象与两年前相比，呈现出显著的差异。

首先看到的一些商场转型走高端精品路线后，居然逆袭崛起了

步入新七浦、圣和圣等地，这些场所已成功转变为高端购物中心，吸引了络绎不绝的人流。

留意它们的显著变化，可以清晰察觉到整体环境质量的显著提高，特别是新七浦和圣和圣地区。

若不将老板们堆放的货物考虑在内，这两座商场与现今的购物中心几乎别无二致；道路宽阔，灯光璀璨，空调凉爽，且四处设有供人休息的座椅，逛累时可以坐下稍作歇息。

其次，七浦路上售卖的服装，绝大多数已不再是人们心中所认为的“地摊货”。

我探访了数家经营状况良好的店铺，发现目前颇受欢迎的几款风格或面料主要包括：新中式设计、亚麻风格以及丝绸质感。

而这里在卖的高端女装，价格也已经到了高攀不起的程度

该款亚麻材质的上衣定价在400至500元之间，而一款自诩为“欧洲货”的女式裙装，其售价则高达900元。

完全颠覆了我对七浦路批发市场的固有印象

自然，那些每件售价19元的老式商品仍在销售，而且更是吸引了众多外国游客前来此处逛街购物。

然而，在另一面，这里众多商场正陷入激烈的市场竞争，其中一些显然已被时代潮流所遗忘。

这就是那个被称为“老兴旺”的批发市场，也是之前提到即便租金降至每月500元也无法租出的地段。

昏暗无光、扶梯停运、商家搬离、人气冷清...

进入老兴旺，仿佛进入一个早就无人问津的破败商场

目测算了下，空置率至少90%以上

更为让我震惊的是

此处闲置的店面，即便是免费出租也有人愿意承租，老板表示，“只需每年承担物业管理费即可。”

在关闭的门店上，真的写着免房租三个字

该档口地理位置优越，坐落于老兴旺商场二楼，电梯直上即可映入眼帘；若参照以往生意兴隆的时期，此铺位极有可能成为最受欢迎的选择。

我打通了房东在墙上留下的电话

确认在老兴旺这个商场二楼存在着大量空置而无人问津的商铺

房东为上海籍人士，他在老兴旺拥有两处店面，均位于二楼显眼地段，目前这两处店面已闲置超过一年，只需支付每年7800元的物业管理费，即可获得钥匙。

换算成每月的金额大约是六百余元，且根据对话内容，若双方达成一致，还有商讨价格的空间。

隔壁的老板提到，在老兴旺这个地方，有许多店铺只要求支付物业费用，而不必缴纳租金。

因此，在如今的七浦路，你确实可以支付每月几百元的租金，租得一间店铺。

那些已经转型成功的商场，开始走高端路线

找准定位后，价格高不可攀，反而开始人气兴旺

位于相邻街道，那些曾经以十元五双袜子的价格销售的旧商场，不仅未能恢复元气，反而愈发迅速地被市场所淘汰。

明显，七浦路也进入存量竞争，两极分化尤为严重

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不过换个角度看，商场就是一座现金奶牛

巅峰时期可以带来源源不断地租金

但是当开发商陷入资金链紧张的时候，商业也是最先被抛弃的资产

如今多少商场，都成了房企们的套现中心

而在所有地产公司中，将卖商场做得最为彻底的是今年的万达

截至目前，万达已经抛售了大量商业资产，也就是万达广场

梳理万达卖掉商业的时间线要从2017年开始

那一年，王健林将万达集团拥有的77家酒店，以大约200亿元的价格出售给了富力地产；与此同时，他还把13个文化旅游项目，以大约438亿元的价格转让给了融创中国。

自2023年起，销售速度显著加快，短短两年间，即2023至2024年，便成功转让了超过三十座万达广场，紧接着在2025年初，又完成了七座广场的出售，而今年五月，更是单次转让了多达四十八座。

依据公开信息汇总，截至目前，王健林已将隶属于万达集团的大约九十家万达广场进行了转让处理。

截至2025年，万达所持有的广场数量已从巅峰时期的500余座降至300余座。

万达广场的买家主要是一些保险公司，其中包括新华保险、阳光保险、大家保险以及横琴人寿等。

往昔，王健林凭借2150亿资产荣登胡润全球华人首富之位，而万达广场的年客流量更是高达30亿人次，构筑了“中国每百人中，就有两人踏入万达”的商业传奇。

王健林出售万达广场的主要动因源于其沉重的债务负担，其中包括高达1412亿元的有息债务，以及当年到期的400亿元债务，再加上万达商管上市失利后需承担的回购责任。

万达的出售策略是保留运营权，转向轻资产模式

接盘方需采用万达广场的品牌标识，并缴纳相应的品牌冠名费用，同时还要支付基础管理费用，以及根据超额利润进行分成。

王健林从商业首富到卖楼还债，万达这些年的浮沉

这大致映射了王健林个人商业帝国的兴衰历程，同时也反映了中国商业地产行业当前转型的真实写照。

另一个引起较大轰动的，万科

商业地产虽不是万科集团的核心业务

但其在去年连续抛售商业资产的动作也引起了业内的广泛讨论

主要出售的资产为上海七宝的万科广场和南翔印象城的股权

成都万科在其官方公众号上发布了一则公告，内容涉及对成都公园大道商业地块的出售，且明确要求潜在买家进行全额款项支付。

这两年，卖掉商业的房企不止以上提到的几个

房企在面临资金流动性压力时，似乎倾向于将商场和写字楼出售，作为缓解困境的常见策略。

根据不完全统计

仅去年一年

去年，远洋集团以40亿元的价格将北京颐堤港二期64.79%的股权出售，买方是中国人寿和太古地产，此次交易导致公司亏损17.63亿元。

世茂集团于去年完成了对香港中环中心写字楼及厦门集美区综合体项目的出售操作。

参与此次商业抛售热潮的房地产企业包括世茂集团、上海证大、绿景中国地产、合景泰富、华侨城以及新世界发展等。

可见，当化债成为地产这两年的主旋律

那些在增长时代大规模拓展商业版图的房地产企业，正通过积极出售总资产中的商业和写字楼，努力降低自身的负债比例。

对于面临资金流转难题的企业而言，相较于其他方式，出售商场无疑是一种更为便捷的快速回笼资金的方法。

即便不存在资金链的困扰，众多房地产企业亦在对其内部的商业产品线进行整合，舍弃那些效率低下的资产，并将注意力集中到核心资产上。

例如，在商业地产界表现卓越的企业，其年租金收入突破百亿大关的华润万象生活，亦在权衡是否处置其下属的低效商业资产。

上海南翔华润五彩城就是传闻中要被华润摆上货架的那个

华润置地在2009年成功收购了南翔地区的五块土地，交易金额超过30亿元，这五块土地中便包含了五彩城项目。

随后，南翔的商业布局受到了一座占地约34万平方米的印象城MEGA的影响，该建筑位于地铁之上。

该社区商业目前面临较高的空置率，人流量稀少，显得异常冷清，根本无法抵挡来自印象城的强大竞争压力。

华润置地大概率将会持续聚焦更高能级的核心资产万象城系列

五彩城与欢乐颂这两个产品线在品牌旗下知名度相对较低，未来它们或许会逐渐从公众的视线中逐渐消失。

最后

那边人挤人，这边没有人

可能也就是现在商业世界的常态

我们正在见证商业世界，从规模扩张到效率提升的转型

商业地产的未来，无疑将步入一个存量主导的时代；在此背景下，供求关系发生逆转的观点，在商业领域同样适用。

但从另一个角度看

而我也认为，无论在哪个世界，新陈代谢带来的才是健康

因此能量转换这件事，自然也在发生

上海那些新崛起的商业里，也出现了不少佼佼者

普陀的中海环宇城MAX开业一年之后依然人气火爆

徐汇滨江的西岸梦中心更是蹿升为魔都商业顶流

那些正在改造焕新的商业，也在找到属于自己“新陈代谢”的方式

都说商场如战场

随着人口和消费的增量和红利逐渐消失

增量时代不再，存量时代已来

商业的较量，现在已经正式进入了下半场