付了购房款但未签购房合同，房屋买卖合同是否成立？

房屋买卖合同有哪些形式？如果付了购房款，有发票或者收据，并且明确约定了房屋的总价、单价、房屋面积、门牌号等，但没有签订购房合同，算购房合同吗？

房屋买卖合同是正式合同吗？

由于房屋买卖合同标的额较大，且属于比较重要的合同，法律规定应当采用书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”《城市房地产开发管理条例》第28条规定：“商品房买卖，双方应当签订书面合同……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律规定及相关司法解释，房屋买卖合同的书面形式应当包括以下几种类型：

（一）正式房屋买卖合同

正式房屋买卖合同是书面房屋买卖合同的基本类型，其内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、房屋交付期限、质量标准、产权转移登记等。虽然法律法规没有规定买卖双方必须使用统一的房屋买卖合同文本，但房产登记机构在办理产权转移登记时，往往要求使用建设部门统一制定的规范化合同文本，否则不予备案登记。但书面房屋买卖合同的成立和效力，并不因不使用统一合同文本而受到影响。实践中，商品房买卖，要求使用建设部门统一制定的格式文本。但在正式合同文本签订前，开发商往往会提供认购书、预约协议等预约合同文本供买受人签署，这些预约合同有的已经具备主合同性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式尚无统一要求。房屋买卖合同一般由买卖双方在双方协商一致的基础上共同起草，经双方签字盖章后生效并履行，在产权登记机构填写的格式合同仅作为登记文书。

（二）附有具体条件的预订合同

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第五条规定：“商品房的认购、订货、预订等协议，具备本法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人按照约定收到购房款的，该协议视为商品房买卖合同。”根据最高人民法院民事第一庭的解释，商品房认购、订货、预订等协议，是开发商在取得立项、规划、建设审批手续，领取商品房销售许可期间签订的预约合同（事实上，预约合同的签订并不限于此期间）。为确保交易安全，保护业主权益，促进签约，规定符合实际履行条件的预约合同视为主合同。

笔者认为，司法解释的这一规定初衷是好的，但效果一般，容易产生误导。首先，《商品房销售管理条例》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商起草的格式合同，不太可能同时具备全部13项内容，买受人依据该规定维护自身权益的机会也很少。其次，合同性质的认定依据是合同内容，而非合同名称。如果预约合同具备商品房买卖合同的主要内容，则应当认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已按照约定收到购房款”，表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同不完全具备《商品住房销售管理条例》第十六条规定的商品住房买卖合同的主要内容，只要标的明确、价款确定，则完全可以依据《合同法》的有关规定，认定双方当事人之间的房屋买卖合同成立。如果生搬硬套该司法解释的规定，就会得出《合同法》规定房屋买卖合同应当成立，而该司法解释规定该合同不能成立的结论。

（三）其他书面形式的房屋买卖合同

《合同法》第十一条规定：“书面形式，是指合同、信件和能够有形表达内容的数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）。”

而根据《电子签名法》第三条第三款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”文书，不适用“电子签名、数据电文”。这无疑将“数据电文”形式的房屋买卖合同排除在外。双方之间以书信等函件形式记载双方买卖房屋意思表示，并以有形形式表达的，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。

有些情况下，没有书面合同，无法认定口头合同的存在，买受人依据其持有的购房收据或发票主张房屋买卖合同成立。这种情况下，买受人持有的购房收据或发票既是书面合同形式，也是合同实际履行的证据。如果收据或发票上写明房屋位置具体、房价清楚，则应当认定双方房屋买卖合同成立。

笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同有效，现有的书面证据必须能够证明买卖房屋的意思表示、房屋的具体位置和价格三个事实。

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