现房销售时代来临？信阳新规重磅发布，全国超30省市已跟进政策

现房销售真的要来了。

日前，信阳市住建局印发了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）批前公示》，也就是《批前公示》呀，它严控预售许可条件，严格预售资金缴存，规范预售资金使用，严格实行项目开发公司制，合理地把握工程进度，准确地界定新出让土地。其中最受关注的一条是，文件印发后新取得施工许可证的项目，其施工进度要达到主体封顶才可以申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售 。

除此之外，在最近这段时日，广泛流传着这样一种说法，即“我国正在思考斟酌对整个国家住房销售这种方式开展重大程度的改革举措”。

实际上，依据中指研究院并非完全施行的监测情况来看，自2022年末起始，咱国家范围内已经有超过30个省份以及直辖市相继出台了跟现房销售相关联的政策，像合肥、郑州、长沙这些地方明确规定部分项目开展现房销售方面的试点工作。除此之外，还有多个地方出台了针对现房销售的配套支持性质的政策，比如赣州多个区县延长了现房销售项目土地出让金应缴纳的期限，九江多个区县针对购买现房销售项目的购房者实施了契税补贴，山东多个地方提高了购买现房时公积金贷款所能达到的额度诸如此类事例等等。

“一律实行现房销售”

《批前公示》表明，依据“新老有别”的准则，对于已获取施工许可证的项目，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，当“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”时能够申报商品房预售许可；或者依照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定，在“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，进行商品房预售许可的申报。

排在首要位置的关键要点是，《批前公示》清晰表明，在文件被印发之后才 newly 获取施工许可证的项目，其施工进展情况必须达成主体封顶这一条件才能够去申报商品房预售许可。在文件印发之后 newly 出让土地进而予以开发的商品房，一概都实施现房销售的举措。依据《批前公示》的相关规定，项目之中的开发公司依照法律规定去行使独立法人所拥有的权利，企业的总部切实履行投资人所应承担的责任。在项目实现交付之前，严格禁止投资人通过违规的方式去抽调、挪用项目开发公司用于销售、融资等方面的资金，严格禁止出现抽逃出资或者提前进行分红的行为。需严格落实使用自有资金购地，开发公司要具备与项目相匹配的自有资金，禁止存在“空手套白狼”的行为，禁止超资质等级开发项目。信阳市统计局的数据显示，在2025年1月至3月期间，全市商品房销售面积出现了下降，下降幅度为0.5%，销售额则呈现增长态势，增长了1.1%，商品房待售面积增长了8.5%。

5月13日，上海易居房地产研究院副院长严跃进，通过微信向《每日经济新闻》记者表明，此次信阳政策出台的出发点清晰明确，旨在做好三项工作，这三项工作分别是化风险、去库存、控增量，然而这些工作里头，最为重要的一项便是化风险，从这样的角度去看待，需要精准地领会化风险所赋予的含义。

严跃进称，观察这一轮现房模式的推进情况可见，一个极为关键的历史背景存在了。那就是过往的烂尾楼事件以及房企债务违约事件，特别是在 2022 年发生的“停工断贷”现象，其影响颇为巨大呀。当时在河南这类事件数量较多，像信阳等城市更是出现了诸多案例呢。此次信阳提出“一律实行现房销售”，虽说只是看似简单的一句话，然而可看出并非是随随便便说出来的，相关部门理应针对这句话可能产生的各种发酵效应，进行充分全面的评估，从本质上讲这就是基于新的形势格局，积极主动地去推进现房销售这项工作了。

有河南从事房地产行业的人员，采用在微信里的方式，向每经的记者给予这样的表述：“河南当地的市场，存在着较大的差异情况，在某些城市，是没办法做到现房销售的，房子基本上处于卖不出去的状态，一些开发商所开发的项目，是在建筑达到封顶这个阶段之后，才开始对外销售的。”。

多地已有现房销售试点

2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开，每经记者留意到，会议提出，有条件的情况之下，可以开展现房销售，倘若继续实行预售的话，那么必须将资金监管责任落实到位，以此防止资金出现抽逃现象，绝不能出现新的交楼风险 。

随后召开的山东省住房和城乡建设工作会议提出，要逐步提升预售门槛，鼓励具备条件的地方率先进行试运行，开展现房销售相关的试点工作；四川省人民政府印发了《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，其中支持有条件的城市开展商品房现在销售的试点，积极促使房地产业朝向新的发展模式平稳地进行过渡；河南省住房和城乡建设工作会议明确表明，将进一步规范商品房预售资金的监管，逐步提高预售的门槛，把郑州、开封当作试点，积极探索预售制度的改革以及现房销售 。

天风证券表明，依据国家统计局所披露的数据，在2024年时，我国现房销售的面积大概是3亿平方米，在此基础上同比增长了19.1%，而且现房销售面积的占比已然达到了30.84%。从短期的视角去看，推进现房销售会对企业的IRR以及净利率造成影响；在房价呈现波动走势的背景之下，企业回报周期变长，于此种情况下在一定程度上前会影响土地投资时的积极性以及土地财政的收入。然而从长期的视角来看，现房销售在保障购房者利益之际，同样契合行业平稳、健康、高质量的发展趋向。

可是，于中指研究院政策研究总监陈文静而言，在现房销售模式当中，依旧存在部分问题得去面对。其一，鉴于现房销售时间节点相较期房销售模式更加靠后，房企的销售回款相较于当下更为延后，这对房企资金状况的考验颇为严峻；其二，现房销售在一定程度上会对新房供应规模产生影响，对于部分库存量较小的地区来讲，更需要地方政府精准控制推进节奏与力度；其三，现房销售对金融机构的资金要求也会得以提高。

陈文静指出，需更优发挥现房销售模式带来的优势，加速构建房地产发展新模式。从市场视角而言，提议优先于库存量大的城市或者区域试点推行现房销售，与此同时加速完善适配现房销售模式的房地产融资制度等，逐步由期房销售朝着现房销售制度转变。

每日经济新闻