上海新房价格为何连涨？改善型需求成主力，二手房市场现分化

分析称，以上海来说，其新房价钱持续多月维持在上扬状态，关键缘由乃是供给结构得以优化，开发商将重点指向核心区域优质地块，进而推出高端改善型产品，此产品恰好契合了市场真实需求，而且这种“核心区供给主导”的模式，致使上海新房市场于整体下行周期里维持独立行情 。

与此同时，改善型的需求成为当下持续引领市场成交走向的主要力量。58安居客研究院的院长张波表明了这样的观点：“在一线城市当中，改善需求方面始终保持着相对平稳的态势。依据统计局所提供的数据显示，面积区间处于90至144平方米范围之内的新建商品住宅，其价格在环比方面展现出最为出色且稳定的状态。再结合58安居客研究院所进行地市场监测结果来看，在住房线上搜索方面，面积为仅90至120平方米的户型，其需求比例占到了总量的29%，而面积处于120至140平方米的户型占比则达成了21.1% 。总体来看，由此能够清晰地发现，改善型的购房需求有力地构建起了推动市场达成交易所需的核心支撑。”。

一二线城市二手房房价降幅环比收窄

按照二手房房价的情况来讲，在一二线城市那里，二手房价环比下降幅度呈现出收窄的态势，然而同比下降幅度仍旧处于扩大的状态 。

10月份，国家统计局数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比有所下降，下降幅度为0.9%，且其降幅相较于上月收窄了0.1个百分点，其中北京下降幅度为1.1%、上海下降幅度为0.9%、广州下降幅度为0.9%、深圳下降幅度为0.9%，二线城市二手住宅销售价格环比下降幅度为0.6%，其降幅收窄了0.1个百分点，不过三线城市二手住宅销售价格环比下降幅度为0.7%，该降幅却扩大了0.1个百分点。

相较于同比情况，在10月份的时候，一线城市二手住宅销售价格同比出现了下降，下降幅度为4.4%，并且这个降幅比上月的时候增大了1.2个百分点。其中，北京的降幅是4.7%，上海的降幅是3.4%，广州的降幅是6.4%，深圳的降幅是3.3%。二线城市二手住宅销售价格同比下降幅度为5.2%，其降幅比上月扩大了0.2个百分点。三线城市二手住宅销售价格同比下降幅度为5.7%，该降幅和上月是一样的。

更为分化地表现出二手房房价。张大伟指出，环比下降0.9%，一线城市二手住宅价格，结束了此前连续扩大的态势，北京、上海、广州、深圳四大城市，降幅趋于一致，反映核心城市二手房市场恐慌性抛售情绪有所缓解。二线城市二手房降幅同步收窄0.1个百分点至0.6%，市场筑底迹象初现。但三线城市二手房降幅扩大0.1个百分点至0.7%，与新房市场形成共振下跌，凸显中小城市房地产市场的调整压力。

从供求关系方面来看，二手房屋挂牌数量在10月之际依旧展现出不断攀升的整体态势。依据麟评居住相关大数据研究院所监测得出的数据，在10月期间，14个重点城市的二手住宅挂牌数量相较于之前环比呈现出上升了1.4%的情况，并且是从5月开始以来持续连续5个月都处于上升状态。

李宇嘉对二手房房价持续下探进行分析，称新房产品品质较高，在得房率方面，对二手住房消化有一定冲击，在户型设计等其他方面，同样对二手住房消化有一定冲击。此外，下半年以来，二手房交易价格跌幅较大，这对市场预期造成一定影响，再考虑到10月成交量环比季节性下降等因素，最终导致10月份二手房价格依旧处于下跌态势。

业内：“量稳价弱”为当前楼市特征

在进入10月份之际，伴随着9月份以来各地新一轮政策纷纷出台，（这种政策出台涵盖了提出“取消住房消费不合理限制性措施”），（也包括延续购房补贴政策），（还包含加大住房公积金政策支持），（以及鼓励“房票”安置等情况）。与此同时，供给端持续遵循“非优质、不供应”的原则，众多开发商纷纷陈列拿出有着较高性价比的楼盘，以此来推动提振市场情绪，更为充满充实全年业绩。所以，业内专家据此认为，年末楼市有着呈现成交“翘尾”特征的可能性。

在新房市场方面，李宇嘉做了这样的表述，依成交趋势情形而言，重点一二线城市在11月至12月期间的交易量会持续10月份的状况，意思就是交易环比要优于三季度直至9月份的月均水准，从全年层面来看，全国范围抑或是重点城市的新房市场呈现出一种年初活跃、年中回调、年末翘尾的走势 。

在二手房领域，因挂牌数量处高位，新房优质房源竞争优势显著，对二手房市场影响依然存在，所以预计二手住房价格环比持续承受压力。然而，近期存在这样的迹象，业主大幅降价出售意愿降低，挂牌量攀升态势开始缓和，售转租比例有所上升，法拍房清仓率攀升。除此之外，市场对于低总价、区位优越的二手住房需求增长，全国及重点城市二手房交易连续两年上扬，二手房同环比跌幅扩大趋势将会被缓解。李宇嘉作出这样的预计 。

张波持有这样的观点，从整体方面来看，一线城市的核心板块处于企稳状态，二线城市存在内部分化的情况，而三四线城市整体承压这一态势并没有发生改变。在11月至12月期间，伴随政策托底力度加大以及房企进行年底冲刺，市场预计仍然会展现出“量稳价弱、分化持续”的特征。

对于年末阶段，房价是否会趋于稳定这一情况，张波给出了预测，他表示，在十一月到十二月期间，房地产企业为了达成年度业绩指标，将会进一步加大通过降低价格来换取销售量的力度，再加上地方政府很有可能会施行的补贴相关政策，据此预计，新建住房在成交价格下降的同时，会使得成交量出现上升的态势，而更多的三四线城市将会保持基本的成交状况 。

新京报贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟

校对 赵琳