二手房避坑指南：真假房源、一房多卖，如何避开买卖陷阱？

“假业主”现象出现，“一房多卖”情况存在，“买到‘凶宅’”事件也时不时发生着呢，近些年来，二手房买卖市场呈现出诸多紊乱状况，关乎的部门也提升了打击整治的力度，从而有效地净化了市场环境 。

因二手房买卖中间流程繁杂，且中介机构好坏不一，所以二手房买卖过程里的“坑”数量不少。不久之前，《法治日报》记者在北京耗费两个月时间用于看房和选房，在3次更换中介机构之后，又历经超百次看房，最终才签订了一份二手房买卖合同来办理网签。

回顾整个买房的经历，也是一个“避坑”的过程。

房源信息真假难辨

依据相关统计情况，在二零二二年的时候，北京市存量房小区数量接近两万个。其中存量房小区的一半分布于朝阳、海淀、西城、丰台这四个区。怎样在数量巨大的二手房市场里挑选出自己中意的房子呢？对于大多数购房者来讲，通过网上选房无疑是一种相对便利的方式。

记者于选房期间发现，当前市场里，存在诸多网站以及 App，它们能够依据按预算、房龄、位置、有无电梯、是不是“满五唯一”等这些关键词来检索房源，而这些网站与 App，一部分是中介机构依照自身所代理的房源去制定的，另一部分却是第三方收集的市场当中的房源信息。

制定甄别好需求以及预算之后，记者着手于在网络里筛选房屋，然而察觉到诸多状况。譬如此般，当运用某家中介机构的App进行检索之际留意到，有一个小区存在十几套契合要求的房子，可是经过审慎鉴别发觉，这些事实上全都是同一套房子，仅仅是推荐之人有所差异。“怪诞”的是，在记者去到该中介机构实地开展咨询之后，再度打开收藏夹却发觉，先前重复出现的房屋资源均已不见。

于买房之人来讲，房屋用途的权属信息，是否属于“满五唯一”情况，是砖混结构亦或是钢混结构，这几项所涉信息格外关键。房屋用途要是为公寓、商业办公类等情形，那就表明产权以及落户方面存有问题，并非“满五唯一”的房屋意味着需要多缴纳税款，钢混结构意味着贷款年限会更长，而且可贷款的额度会更多。然而记者发觉，这些最为基础的房屋信息，在一些中介网站或者App上面错误众多。

要留意的是，因历史缘故，部分房子没发放房产证，或者房产证、土地使用权证上的时间无法体现真实房龄，在实践当中，这种情形通常由房屋评估机构去确定房龄，并且房龄对房贷年限有影响。

记者起初看中了一套房子，中介始终称其建成于2000年，能够采用“公积金＋商贷”组合贷的方式，贷款期限可达25年。记者都打算买下了，然而一查询前两个月同一栋楼出售房子的估值状况，却发现建成年代是1996年。中介立刻表示会对App上面的数据予以更新。可直至记者在其他小区买完房，该App上所显示的上述那套房源建成年代依旧没有改变。在线向中介询问时，对方依旧声称是2000年建造的房子。

部分中介素养不高

记者在看房时，常常会有多位中介一同带去看房，其中最多的一回，有5位中介 。

正常来讲，房源维护的相关人员以及所查看小区周边的中介，是对房源优点缺点以及周边配套最为清楚知晓的，然而常常鉴于这种了解，为了能够尽快促使交易成功达成，他们有可能会散布一些程度并非特别严重但也并非毫无影响的不实言语。

记者意向购房的小区是朝阳区的某个老旧小区，记者在看房的时候，多位中介都跟记者讲，那个小区要开展老旧小区改造，现在有几幢楼的底层改造已经完成了，附近正在盖一座商场以及写字楼，往后升值的潜力比较大，记者路过的时候看到了，小区里有的楼栋底层确实已经粉刷得焕然一新了。

可是呢，记者独自进到那个院区，向该小区里边人儿及居委会做事员打听之后，才发觉，实际压根不是这样：所说的改建只不过是把外墙涂抹了一番，这个小区在最近期间不会被归入老旧小区改建名册，邻近的工地并非大伙所认为的商场，实际上是家菜市场。就连被中介大肆称赞的住宅物业，也遭居民抱怨“东西坏掉前来修的速度迟缓”“平常时候根本找不见人”诸如此类的情况 。

有一回，记者瞅中了一个小区，其平均价格比周边小区低不少，前去走访后发觉里面有好多商户租用，人员较为繁杂。中介带着记者看房时告知记者，在2021年该小区物业明确规定不许有新商户入驻，原有商户到期后也不再续租，这意味着商户会渐渐消失，往后房价会涨到与周边小区一样。然而当记者回过头去询问小区物业以及商户时，却得到“根本没这码事”的答复。

记者察觉到有情况，部分进行中介活动的人员，在专业方面所具备的素养是不高的，其中存在一些人，就连“房贷利率究竟是以签订合同时的利率取值为准，还是过户时的利率取值为准”这样的问题都搞不清楚。针对记者所提出的问题，也就是“要是因为银行贷款审批未能通过等并非出于买卖双方自身原因，从而致使合同没办法按照原样履行，那么买卖双方便是否不存在责任”，众多从事中介工作的人员也没办法给出答案，可实际上在格式合同里是已经有相关规定存在的。

口头约定很难兑现

于经历了一百多次看房之后，记者最后挑选出了一套房产，进而决定邀约业主去面对面交流。在面谈的当日下午时分，记者于中介门店的外面跟家人通过电话交流进展情况，在此期间变成了附近几个别的中介机构留意的目标。

随后，那曾带领记者去看房的中介，以及跟之前从未有联系方式有莫大差异的中介机构，它们的电话接连不断，在半小时之内数目达到了12通。其对话内容多数呈现出这样的情形，有提及“面对买房这件事情应当采取谨慎的态度”说法的，有表明“我们这里新推出了几套可供选择的房源”情况的，还有阐述“之前看过的房子在价格方面仍旧具备可以协商的空间”言论的等等。而记者所选定房源的那个中介讲道，像这种中介彼此间想尽各种办法“阻碍”对方达成交易的状况是极为常见的 。

合同签订后的次日，卖方告知记者，她收悉了其他中介机构的来电，均称其房屋售价过低，即便毁约赔付双倍定金，他们也可确保买家获利更多。记者亦接到其他中介电话，内容多为“你所购房屋价格偏高，即便违约定金不予退还，我亦能为你寻觅到价格更低且更适宜之房” 。

历经谈价之后，中介应允便宜五千元中介费，宣称届时会依照商量妥当的予以给付。在记者持续坚持的状况下，于签订合同的次日，中介携同合同以及记者一道寻觅到卖方，把三方合同里的中介费数额全都作了修改，并且三方签字予以认定。

签订合同之际，关于屋内原有的家具电器清单以及型号，合同里的数量通通是0。卖方告知记者，屋子里没多少物件，唯有热水器和空调还算比较新，“交房的时候都不拆卸，全留给你”；至于签订购房合同直至过户这段时间房屋的对外出租状况，合同里也没有写明，签订合同那会卖方口头讲租或者不租都可以，记者提出期望房子处于空着的状态，对方表示同意。

然而，合同签订没几天，中介打着电话讲，从当下直至过户之前的这一时段之内，卖方打算将房子予以出租，电器留还是不留也不确定。鉴于没有书面文字，口头达成的约定极难达成。

记者回顾整个买房历程，深切体会到，二手房买卖和新房不一样，其流程繁杂，买房前得做好准备工作。在整个交易期间，记者觉得自己完全被中介带着走，二手房报价、所有相关信息都由中介把控，即便到了最后与卖方面谈阶段，也是中介出面从中周旋，直至签订合同时才见到卖方。期望构建一个更健康规范的房地产交易市场，保障消费者合法权益。