经济适用房买卖合同是否有效

经济适用住房是指政府以优惠政策、限定单位面积和销售价格，按照合理标准建设，向城镇低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房，其最大特点是价格低廉。鉴于此，国家对经济适用住房的交易也进行了一定程度的干预，因此有必要探讨经济适用住房买卖合同的效力。

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《若干意见》）第十一条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房是政策性住房，购买者具有有限产权，经济适用住房成屋年限在5年以内的，不得直接上市交易。购买者因各种原因确需转让经济适用住房的，政府应当考虑折旧、物价水平等因素，按原价回购。购买者购买经济适用住房5年以上的，可以转让经济适用住房，但应当按照当时同一区域普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳等值土地收益金，具体缴纳比例由市人民政府确定，政府可以先行回购； 购买者向政府缴纳相当于土地收益的数额后，还可获得完全产权。上述规定应当在经济适用住房购房合同中写明。政府回购的经济适用住房继续出售给符合条件的低收入住房困难家庭。”建设部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》第三十条对经济适用住房做出了同样的交易限制。

关于合同的效力，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）当事人一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法的形式掩盖非法的目的的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

实践中关于保障性住房买卖合同的效力存在很大争议，笔者认为，保障性住房买卖合同有效，理由如下：

1.经济适用住房销售不违反法律、行政法规的强制性规定

未满五年的经济适用房不得买卖。实践中，对于未满五年的经济适用房买卖能否援引《合同法》第五十二条第五款的规定，宣告买卖无效，尚存在争议。

笔者认为，即使签订房屋买卖合同的是房龄不满五年的经济适用房，仍然不符合《合同法》第五十二条第五款的条件。《合同法》第五十二条第五款规定，违反的条款的效力属于法律、行政法规的层级。显然，《若干意见》不属于法律，但它属于行政法规则吗？《立法法》第六十一条规定：“行政法规由国务院总理签署命令予以公布。”国务院《行政法规制定程序条例》第四条规定：行政法规的名称一般称为“条例”，也可以称为“规章”、“办法”等。国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定制定的行政法规称为“暂行条例”或“暂行条例”。 《若干意见》的名称形式、发布形式均不符合行政法规的要求，因此，《若干意见》虽然是国务院发布的，但不属于行政法规的范畴，因此不能依据《合同法》第五十二条第五款的规定，援引《若干意见》认定合同无效。

二、保障性住房出售不损害社会公共利益

社会公共利益是一个不确定的法律概念，如果合同因损害社会公共利益而被认定无效，需要证明合同损害的是哪些利益。《若干意见》第十一条规定：“…经济适用住房是政策性住房，购买人享有有限的产权。…购买人向政府缴纳相当于土地收益的金额后，也可以获得完全产权。”经济适用住房转让时，政府通过相当于土地收益的金额补偿损失，不存在损害其他社会公共利益的情况。因此，经济适用住房的出售不损害社会公共利益。

三、合同有效的认定符合诚实信用原则

保障性住房权是一种财产权，权利人享有自由处分其财产权的权利。实践中，保障性住房买卖纠纷大多发生在房价上涨后，转让人请求确认合同无效。合同无效的后果是转让人返还购房款及利息，购房人返还房屋及适当的使用费给转让人，房价上涨的收益归转让人所有。诚实信用原则是民法的“皇权”原则，合同是双方作出的承诺，双方应当恪守。当房价上涨时，转让人试图通过否认合同的效力来获取利益，这显然违背了诚实信用原则。因此，认定合同有效符合民法的“皇权”原则。

综上所述，承认经济适用住房买卖合同有效，更加符合我国民法的精神。

五年内不得过户问题属于行政规定，对于使用时间不足五年的经济适用房，双方可以约定五年后办理过户手续。当然，未过户期间买受人仍需承担其他法律风险，但本文仅讨论经济适用房买卖合同的效力，不对其他风险进行讨论。