华润万象生活亏损撤场，万科物业“接盘”降价

文/乐居财经 徐久勉

在重庆大学城，西永“神盘”龙脊水印三盛业主正式迎来新楼盘入驻。

据悉，12月3日下午，隆基地产与万科地产将接手交接，后者将于次日正式上任；同时，物业费也将下调至3.15元/平方米每月。

有趣的是，这并不是隆基水印三盛业主发起的物业公司变更，而是隆基物业以“损失严重”为由主动退出物业。

三个月前的9月4日，重庆兰居物业服务有限公司（简称“兰居物业”）发布《关于物业退出的通知》，引发舆论热潮。

当时，重庆刚刚掀起一波物业费降价潮，水印三盛旗下的隆基物业被贴上“重庆首个公开‘出走’的社区物业”的标签。

通知称，于2021年2月开始为水印三盛的921位业主提供服务。“由于项目运营亏损严重，我们不得不向大家告别。”

朗基物业决定于9月4日正式向相关职能部门提交退出联系函，并留出时间供业主选择并聘请新的物业公司提供服务，并将退出水印三盛的物业服务工作项目不晚于2024年12月3日。

值得一提的是，隆基地产不仅仅是一家普通人，而是物业管理龙头华润万象人寿看中的一家物业公司。

2023年8月28日，华润万象生活与隆基集团在深圳签署协议，收购隆基生活服务（简称“隆基生活”）100%股权。当日，兰芝集团董事长李斌、华润万象生活副总裁王海民、副总裁兼首席财务官聂志章出席签约仪式。

华润通过微信公众号正式发布公告称，合作后，华润万象生活将为隆基集团在管项目及后续开发提供物业服务。

万科地产降价入驻

“新楼盘上市后，物业管理费将下调至3.15。”

公开资料显示，兰吉水印三盛社区位于重庆西涌住宅区。是兰吉地产西进战略布局的第一站，打造兰吉一号低密度滨水精品。

该项目由象屿组团、象雀组团、湘西组团、远翔组团4个组团组成。占地112亩，建筑面积162834平方米。它主要由平房组成。粗略计算，万科物业降价入住后，该项目每年应能贡献物业费收入约615万元。

2018年6月，朗基地产拿下重庆西永一块土地，楼面价7193元/㎡，成为西永首个地价超“7”的项目。

这就是当年西庸的“地王”，也就是龙脊水印三圣。

走高端社区路线的水印三盛在配套物业方面发力：朗基地产引入荷兰国际管家学院全面战略合作，由顶级管家提供专属尊崇的生活服务体验，全面提供世界顶级管家顾问和管家。人才培养、输出等定制化服务。

根据合同，隆基物业向水印三盛业主收取的物业费为3.5元/平方米/月。

与周边社区相比，这个标准在大学城地区算是比较高的了。富力城高层住宅2元/平方米/月，平房住宅2.5元/平方米/月，别墅住宅3.5元/平方米/月；龙湖U城（234组），物业费3-3.5元/㎡/月。

隆基地产为何主动放弃水印三盛项目？

亏损退出

“主要是物业费收不到，所以只能收20%左右，这样就不会亏本了。”据悉，物业工作人员回应称，存款利率过低是Shuimark San生前财产损失的重要原因。

物业交房三年多后，水印三盛的实际入住率已近50%，已经不算低了。那么，隆基地产为何因物业费收取不足而主动退出物业呢？

真正的原因是业主、开发商和业主之间长期存在矛盾，业主普遍选择拒绝缴纳物业费。回想起来，一切的导火索是业主对开发商交付质量的不满，以及后续整改的不尽如人意。

有业主爆料，2021年2月水马克三盛接管房屋时，不仅发现公共面积减少，小区地砖也被腐蚀变色，墙壁空心、起泡、损坏的;房子不防水，车库漏水。模具等问题。当时，水印三盛因社区配送标准问题遭遇业主维权。

开发商后来进行了整改，但实际进展甚微。在整改不彻底的情况下，隆基物业还全额收取物业管理费，引发业主普遍不满，导致其拒绝缴纳物业费。

2023年初，隆基地产起诉多名业主未缴纳物业费，引发业主大规模上门，双方矛盾进一步激化。

2023年3月17日，沙坪坝住房和城乡建设委员会向水印三盛社区兰吉物业发出信用处罚通知书，指出其不符合超四星级物业服务标准的若干问题，并指出结尾：“重庆朗基物业服务有限公司服务不到位，引发业主大规模上门，被区城乡发展委员会约谈，一分积分扣除了。”

又一场动荡

从目前来看，兰吉地产已经完成了水印三盛的顺利交接。提高该项目物业费征收率的问题将由万科物业未来解决。

然而，近期，同一地区的隆基另一个项目也暴露出问题。

11月中旬，有报道称，在重庆大学城远洋兰格枫四季，因业主集体拒交物业费，但物业公司不肯离开，双方爆发矛盾，部分业主受伤被送往医院。

从楼盘名称不难看出，这是远洋集团与兰吉共同开发的楼盘。其开发商为重庆元朗普天房地产开发有限公司，渗透股权由四川元朗恒润企业管理有限公司间接持有100%，后者还有远洋、兰格、分别具有各自的比例。 50%。

数据显示，2018年5月30日，远洋地产以总价4.06亿元取得沙坪坝区西永集团C标准区C2-1-2/02号地块。成交楼面价5676元/㎡，总成交量7.15万平方米，土地属性为二类住宅用地、商业用地、商业用地。

枫叶四季位于沙坪坝大学城中路与体育科技学院北路交叉口。项目总占地面积约28,666.67㎡，建筑面积约72,000㎡。共有4栋房屋，其中4号楼为小高层，层高17层。 1#、2#、3#为高层建筑，层高为25至27层。据说首销突破1亿。

除住宅外，项目还建设了约1.4万平方米的商业街，被认为是大学城北部唯一的商业中心。

重庆腾基物业管理有限公司为枫叶四季提供物业服务。该公司是隆基股份与远洋集团的合资企业，隆基股份持股51%。

据悉，枫四季高层、平层、商业物业物业费分别为3.1元/㎡/月、3.5元/㎡/月、8元/㎡/月，产权停车位名额80元/月/月。

枫桦四季已交付物业三年多，出租率近50%。业主与业主之间的矛盾从房产交接的那一刻起就开始积累：包括开发商承诺的学校没有实现，轻轨13号线是长期规划，即将开工2030 年至 2050 年间。

同时，房屋外墙渗漏问题尚未彻底整改。购房时，开发商给出的车位券从1万到4万不等，但实际车位出售时，价格却是9万到12万，即使车位作为券使用后，车位价格比周边社区高出3万-5万至5万元。

投后检查

过去几年，材料企业借助上市融资，进行大规模并购，扩大规模。彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、华润万象生活均荣获地产公司年度“并购王”称号。

从过往案例来看，收购确实为材料企业带来了规模和业绩的立竿见影的增长。然而，蜂蜜和砷的转化也很容易。 “数字累加”引起的加法计算简单且短暂。关键是投后管理能否带来内部协作的“倍增”。

华润万象人寿收购隆基人寿，看中的是隆基集团管理及后续开发的项目。但水印三盛却不知所措，枫桦四季则被业主集体拒付物业费。这两个项目案例固然存在开发商历史遗留的问题，但在一定程度上，华润万象人寿的投后管理失败也应该负有责任。

乐居财经《地产K线》查阅财报获悉，华润万象人寿收购隆基人寿初步确定金额约为8043.9万元。代价将根据收购协议付款时间表每六个月支付一次。 2023年支付的现金对价约为804.9万元。

2023年，兰吉人寿实现收入约2991.2万元，期内利润318.4万元。据此计算，其净利率约为10.64%。客观来说，这个水平并不低。本期华润万象人寿整体净利润率约为19.93%，后者管理的部分项目为商业管理，利润率较高。

对于上市物资公司来说，并购后商誉激增，后期管理不善很容易面临商誉减值、利率侵蚀的风险，严重时甚至面临业绩崩盘的风险。

由于项目利润率低于预期，碧桂园服务、金科服务、时代邻里等在2022年主动退出了部分亏损或回款率较低的项目。

其中，曾经的物业“鲨鱼”碧桂园服务的退出项目，涉及合同管理面积约8400万平方米，“几乎相当于一些小型上市物业管理公司的规模”。

地产公司收购的最终目的是将目标业务和技术融入集团体系，更好地吸纳对方优质资源为自身赋能，提高并购效率，实现内部协同。

在这个问题上，华润万象人寿等多家物资公司仍在接受考验。