复牌进展 | 2023年10月物业服务发展报告

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摘要：截至目前，仍有康桥悦生活、力高健康生活、鑫源服务、佳源服务四家房企停牌。其中，康桥悦生活与鑫源服务的相关纠纷，期内取得新进展。 （报告期2023.09.15-2023.10.20）

观点指数 李长江辞去碧桂园服务总裁职务，多家物流公司核心高管发生变动。期内，碧桂园服务经历了核心高管变动。李长江辞去执行董事、总裁等职务，由徐滨淮接任。中报季以来，包括彩生活、融服务、苏信服务等正材公司均发生了总裁级别的管理层变动，这也是行业周期变化的体现。

中海地产收购相关监理业务，收购活动持续活跃。报告期内，中海外地产以9.5亿港元收购关联兄弟公司中建实业的监理业务。本次收购增加了中海外地产的回款压力和业务的不稳定因素；此外，雅利生活收购一环卫城市服务公司31%股权，金科服务收购上海集团餐饮公司也在持续推进。

徐汇永盛服务发布业绩并复牌。相关纠纷不断推进。徐汇永盛服务披露报告期内业绩并顺利复牌。目前仍有4家房企处于停牌状态，其中康桥悦生活、鑫源服务均拟停牌。披露了关联纠纷及复牌情况的新进展。

京发地产赴港送表，上市房企频频回购西安国资房企。京发地产期间前往香港递交表格。这是一家“蚊子型”物业服务商，专注G端业务；绿城服务金科服务、金科服务报告期内回购频繁，徐汇永盛服务也拟推荐回购。

李长江辞去碧桂园服务总裁职务，多家物流公司核心高管发生变动

10月10日，碧桂园服务发布公告，因需要投入更多时间于家庭、子女教育等个人事务，李长江辞去公司执行董事、总裁、授权代表、环境、社会及管治委员会主席等职务。职位。其辞职后，其相关职务将由碧桂园服务副总经理兼首席战略官徐滨淮接任。同时，李长江将继续以顾问身份为公司服务。

李长江于2011年加入碧桂园服务并担任总经理。上市前夕，他被任命为碧桂园服务执行董事。李长江任职期间，碧桂园服务通过引荐成功在港股上市，并通过资本市场的多次配股和物业公司充裕的现金流，先后收购了蓝光家宝服务等大型物业公司彩生活旗下的富力地产、中梁地产、邻里乐，实现规模快速增长。截至2023年6月30日，碧桂园服务合同面积已达16.5亿平方米，成为物业管理行业规模的绝对领先者。

但过多的收购也给公司带来了一定的隐患。截至2023年6月30日，碧桂园服务商誉已达179亿元，2022年计提商誉减值损失约17.4亿元；规模的快速增长也给应收账款管理带来了压力。截至2023年6月30日，碧桂园服务应收账款余额已达175亿元。今年上半年，碧桂园服务应收账款减值损失约9亿元。这也侵蚀了碧桂园服务上半年的利润。

接替李长江出任总裁的徐斌槐曾任碧桂园服务首席战略官。 2016年加入碧桂园服务，此前负责碧桂园服务业务创新战略规划、运营管理、数字化管理、智能制造和社区生活服务业务运营。目前，龙头物业服务企业规模增长势头已告结束。房地产低迷周期下，物业企业也需要寻求更精细化的发展。数字化和社区增值服务是正确的方向。徐斌槐接任后，碧桂园服务可能会更加注重规模之外的发展路径。

值得注意的是，自2023年中期业绩会议以来，物业服务行业进行了广泛的人事调整。除碧桂园服务外，彩生活、振融服务、苏信服务等物业公司均发生总裁级变动。核心管理层的变动也是行业周期变化的表现之一。

企业收购活动持续活跃，中海地产涉足相关监理业务收购

收购活动方面，10月11日，中海地产公告称，将以9.5亿港元收购中国建筑全资子公司工程监理有限公司100%股权。卖方为中国建筑股份有限公司，在香港股票市场上市，主营业务为幕墙。两者均隶属于中国远洋集团，本次交易的性质相当于姊妹公司因战略需要剥离非核心业务，由中海地产接手。

本次交易的收购标的为中海交通的唯一股东，中海交通为中海监理的唯一股东，而中海监理主要在国内提供工程监理和建设咨询服务。监理业务属于工程业务。业务内容主要是受甲方委托，对乙方施工进程进行监控，与建设项目密切相关。利润、订单获取、回款等都具有较强的房地产周期性。

虽然工程监理和物业管理都是轻资产行业，但监理业务收入大部分是一次性合同收入，与长期物业管理合同有本质区别。两者协同性较差，工程监理业务能否帮助获得项目的物业管理合同同样值得质疑。在房地产行业低迷的背景下，未来工程监理订单的萎缩在所难免；而工程监理的催收速度也较慢，本次收购将进一步加大中海地产的催收压力。

从收购对价来看，标的公司2021-2022年净利润分别为6015万元、8376万元。第二份收购协议中对赌的目标利润为5000万元。完成收购和赌博并不困难。本次收购对应2022年静态PE约为14.9倍，基于2021年至2023年利润计算的PE约为17.5倍。中海地产在公告中表示，四家同类公司的平均市盈率其在中国大陆A股市场上市倍数为34.9倍，中位数为20.7倍，因此收购代价公平合理。但收购的市盈率仍显着高于香港物业服务行业的平均估值。

从二级市场反应来看，自收购公告发布之日起，中海外地产股价持续下跌。 3天累计跌幅达27%，市值缩水近80亿港元。但10月17日出现反弹，跌幅约为5%。增加。

除中海地产外，9月18日，广坤生态治理（深圳）有限公司股权发生变更。雅生活服务旗下龙城城市运营服务集团收购了该公司31%的股权。龙城服务是一个服务优雅生活的城市服务平台。主要提供城市家政、环卫一体化等服务。目前管理着约700个项目。被收购目标公司的业务范围包括物业管理、“四害”清除服务、保洁服务等。本次收购目标公司部分股权，将有助于雅丽生活进一步拓展城市服务版图。

此外，金科服务于7月27日宣布以2.33亿元收购集团餐饮公司上海霍特宝餐饮管理62.9%股权的交易，也在报告期内取得新进展。 10月16日，金科服务公告对标的公司增资进展情况，称公司已与第二阶段退出股东成功签订第二阶段协议，其中第二阶段指收购标的公司从现有股东总对价1.15亿元，合计占30.6%的股权，本次收购集团餐饮公司也将强化金科服务华东地区本地生活服务的战略发展。

徐汇永盛服务发布业绩并复牌，相关纠纷持续推进

关于停牌物资公司复牌进展情况，9月26日，徐汇永盛服务发布2022年、2023年上半年业绩，并于9月27日成功复牌。

徐汇永盛服务因匿名举报相关事件，于今年3月31日被暂停。从停牌期间的业绩来看，徐汇永盛服务截至期末合同面积为3.03亿平方米，2023年上半年实现收入约人民币318.4亿元，同比增长约0.7% 2022年期间；净利润约22.93亿元，同比下降33%。净利润降幅较大的主要原因是金融资产​​预期信用损失。停牌期间，徐汇永盛的服务收入和合同面积均未发生明显变化，上半年业务拓展基本处于停滞状态。

复牌首日，徐汇永盛服务跌幅约57.4%。截至发稿，旭辉永盛服务总市值为19.42亿港元，市盈率（TTM）仅为5.44倍。除受房地产行业停牌及相关市场状况影响外​​，复牌并退出港股通后，内地投资旭辉永盛服务的投资者将只能买不能卖。由此引发的大量抛售也是其复牌首日录得大幅跌幅的原因之一。

截至目前，仍有康桥悦生活、力高健康生活、鑫源服务、佳源服务四家房企停牌。其中，康桥悦生活与鑫源服务的相关纠纷报告期内取得新进展。

10月16日，康桥悦生活公布了独立调查及内控审查的主要调查结果及结果。文件显示，康桥欢乐生活向审计师提供的财务信息中遗漏了两项合计3.55亿元的担保，主要涉及康桥欢乐生活为其关联方融资安排提供的担保以及对被收购物业公司的对外担保。康桥欢乐生活表示，公司内部控制存在缺陷，独立委员会和董事会均认为公司实施的补救措施足以解决内部控制审查的主要发现问题。

鑫苑服务方面，今年4月向鑫苑置业提起的仲裁案，报告期内也已获得裁决。 10月16日，鑫苑服务发布公告称，已收到关于抵押事宜的仲裁裁决，要求鑫苑置业支付相关损失。仲裁裁决显示，申请人鑫源置业有义务立即向申请人支付共计4.3亿元人民币。鑫源服务表示，公司将在专业顾问的协助下，采取一切必要且适当的行动来执行仲裁裁决。然而鑫源地产却连续多年亏损，债务屡次违约。欠款难以追回，以资金抵债将是一种可选的解决方案。

京发地产赴港送表，上市房企频频回购

9月20日，西安经开地产赴香港递交招股书。这是西安经济发展集团旗下的一家城市服务及物业管理服务商，主要分布在中国西北地区。截至2023年6月30日，景发地产合同建筑面积总计1,320万平方米，其中住宅物业约350万平方米，商业物业约170万平方米。

2023年上半年，景发地产实现营收3.9亿元，净利润2520万元，毛利率14.3%。其中，城市服务业务是晶发物业的主要营收，占比59.2%。整体来看，西安晶发地产是一家专注于G端业务的蚊子型地产公司，但其国资背景可以让其在上市过程中具有一定的优势。

报告期内，金科服务、绿城服务持续在二级市场开展回购活动。其中，金科服务自9月20日起已连续19个交易日进行回购，年内累计回购股份1377万股。占已发行股份的2.1%；报告期内绿城服务还进行了频繁的回购，年内共回购1036万股，占已发行股份的0.599%。

此外，旭辉永盛服务还于10月17日发布了回购股份的一般性授权及临时股东大会通知，拟回购不超过回购当日已发行股份总数的10%。解决。

值得一提的是，自徐汇永盛服务复牌以来，其公司管理层已多次进行股票增持。其中，执行董事兼总裁周宏斌以自有资金在公开市场共购买了250万股公司股份，总代价约为339.4万港元；执行董事兼首席财务官周迪先生已以自有资金增持230万股。