长租公寓行业洗牌期：专业化和规模化趋势下的市场集中度提升

长租公寓行业经过几年的“野蛮生长”后，正步入“洗牌期”。业内人士预估，在未来，房屋租赁机构会越来越专业化且规模化，市场的集中度也会随之持续提高。

克而瑞副总裁张兆娟在“第三届地新引力峰会”上说，2017 年起，长租公寓市场吸引了众多资本。收购一栋楼时，常常有四五家公司参与竞价。2018 年，行业遭遇了“甲醛门”“租金贷”，还有部分租赁机构出现资金链断裂并跑路等情况。到了四季度，市场开始变凉，许多企业开始暂时停止在长租公寓领域的布局。2019 年一季度起，租赁行业开始呈现复苏态势。两三年的洗牌过后，市场逐渐回归理性，那些历经大浪淘沙留存下来的企业，正在推动着行业朝着健康的方向发展。

魔方生活服务集团的 CEO 柳佳觉得，2018 年的长租公寓行业过热。她打比方说，就如同人发烧那样，体温升高能把病毒杀死，留下健康的细胞，并且人体的免疫力也会得以增强。她还认为，在这个行业中，那些急功近利的企业以及不扎实做公寓的企业被淘汰掉了，而留下来的那些企业则会成为推动行业健康发展的主力。

易居克而瑞发布的《2019 房地产多元投资领域全景报告》显示，我国住房租赁市场的总规模预计为 15510 亿元。在这当中，北上广深这四个一线城市的合计规模达到 5565 亿元，其所占比例为 35.9%。

中航信托信托业务部总经理李晓梅分析指出，目前住房租赁市场存在发展不健全且不成熟的情况。然而在北上广深等热点城市，租房仍是很多年轻人的首选。随着消费升级以及年轻人居住理念发生改变，租房会逐渐替代买房。与此同时，从合租房、群租房转变为独立的、有品质的公寓产品，也会成为都市年轻人的生活方式。

从资本的动向去看，国际投资机构在进行“用脚投票”的行为，并且将投资瞄准了行业的头部企业。在日前的时候，加拿大魁北克储蓄投资集团（CDPQ）宣布了对魔方生活服务集团的战略投资，为其进行了 D 轮融资，融资金额为 1.5 亿美元。CDPQ 亚太区私募股权投资的总经理林明安表示，因为 CDPQ 是一个长期投资管理机构，所以它将为魔方的未来项目拓展提供资金方面的保障以及战略上的支持。柳佳表示，魔方此次进行的融资，其主要用途在于对 IT 系统以及会员体系加以完善。同时，会开展项目并购方面的工作，并且进行轻资产的拓展。目的是打造出一个高效、便捷且智慧的公寓管理协作平台，从而为整个行业赋予能量。

易居企业集团的 CEO 丁祖昱持有这样的观点，他觉得房地产进行多元化操作并不容易。如今，房企当中的前 30 强基本上都在长租公寓行业进行了布局。然而，很多企业在参与了一年之后，又重新回归到了自己原本的业务领域。在以前，只要有几亿元的进账，就算审批花费数百万元，他们也会觉得这只是一件小事。但进入长租行业之后，开发商每天都需要与 100 元、200 元这样的小额款项打交道，他们以往的习惯一下子很难改变。

一家布局长租公寓行业的标杆房企的负责人向记者透露，在从开发投资领域转向经营长租公寓的实践过程中，他遇到了诸多困扰。其一，政策发生了变化；其二，盈利模式并不确定；其三，培育期过于漫长；其四，缺乏团队人才。这些都是他们所碰到的困扰。因此，他们对布局的方向需要进行重新审视和思考。

魔方针对房地产开发企业、建筑商、物业持有者等，探索出了加盟、托管、合资等多种灵活的合作模式，并且共同开展长租公寓项目的管理和运营。柳佳透露，魔方已经开始加快轻资产战略的推进，除了在原有的租赁经营领域持续发展之外，还会在管理体系上加大投入，为更多的公寓企业和资产所有方提供运营服务，以此来成为行业服务商。魔方会将这些资源向整个行业开放。