物业费包含哪些内容？详解物业费定义及九大费用构成

啥是物业费?

原来的老房子不交物管费

真心没听说过

这事儿不能怪我

那么

什么是物业费？

物业费指的是物业产权人以及管理人委托物业管理单位来对居住小区内的房屋、公共建筑还有设施设备、绿化卫生、环境以及治安等这些项目进行日常管理。同时，要对其进行维护、整治，并且提供其他与居民生活相关的服务，而收取的费用就是物业费。

物业费包括什么？

9. 经业主同意的其他费用。

管理服务人员的工资；管理服务人员的社会保险；按照相关法律规定提取的管理服务人员的福利费等。

2、物业的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；

3、物业管理区域清洁卫生的费用；

4、物业管理区域绿化养护的费用；

5、物业管理区域秩序维护的费用；

6、物业相关服务人员的办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它相关费用。

物业费不包括什么？

一般来讲，物业费不包含业主住宅内部的费用，也就是业主入户门以内那些设施设备等的维修费用。如果业主要求物业帮忙维修，那么物业可以提供有偿的维修服务。

物业费不包含房屋建筑质量引发的诸多问题，像漏水、渗水、裂缝等情况。物业有责任和义务为业主向开发商反映这些问题，若处于保修期内，由开发商负责维修；在保修期外，若是共有部位，可动用房屋维修基金进行维修；但若是非共有部位，就需要业主个人承担维修责任。

物业费不包含业主共用设施设备的大中修费用以及更新改造费用。这些费用同样需要借助房屋维修基金来予以解决。

物业主交纳物业费的法律依据

国家发改委 建设部

《物业服务定价成本监审办法（试行）》

为提升政府制定物业服务收费的科学性与合理性，依据《政府制定价格成本监审办法》以及《物业服务收费管理办法》等相关规定，特制定本办法。

本办法适用于政府价格主管部门的行为，包括制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，以及对相关物业服务企业实施定价成本监审。

物业服务指的是物业服务企业依据物业服务合同的约定，对房屋以及与之配套的设施设备和相关场地进行维修工作，对其进行养护操作，实施管理行为，同时维护好物业管理区域内的环境卫生，保持好物业管理区域内的秩序，这些活动的总和。

价格主管部门核定的物业服务社会平均成本被称为本办法所称的物业服务定价成本。

物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责进行组织和实施。同时，房地产主管部门需要配合价格主管部门开展相关工作。

在本行政区域内，若物业服务企业的数量较为众多，那么就可以挑选出一定数量且具有代表性的物业服务企业来进行成本监审。

第五条：物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：

合法性原则。费用要计入定价成本，就应当符合相关法律、行政法规以及国家统一的会计制度的规定。

相关性原则。将计入定价成本的费用分为与物业服务直接相关的费用以及与物业服务间接相关的费用。

计入定价成本的费用需与物业服务内容相对应，同时也应与服务标准相对应。

合理性原则。对于影响物业服务定价成本的各项费用，其主要的技术指标和经济指标应当符合行业标准或者处于社会公允水平。

核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告为基础，同时应当以原始凭证与账册为基础，或者以物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

还有经业主同意的其它费用。

人员费用包含养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

第九条：物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用，指的是为了保障物业管理区域内共用部位共用设施设备能够正常使用和运行，以及进行维护保养所需要的费用。此费用不包含保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，也不包含应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

绿化养护费指的是管理和养护绿化所需要的费用，其中包含绿化工具的购置费、绿化用水的费用、补苗的费用以及农药化肥的费用等。同时要明确，此费用不包括应由建设单位支付的种苗种植费以及前期维护费。

清洁卫生费指的是保持物业管理区域内环境卫生所需要的费用，其中包括购置工具的费用、消杀防疫的费用、化粪池清理的费用、管道疏通的费用、清洁用料的费用以及环卫所需的费用等。

第十二条：秩序维护费包含维护物业管理区域秩序所需的一些费用。包括器材装备费，安全防范人员的人身保险费，以及由物业服务企业支付的服装费等。并且要注意，其中的器材装备不包含共用设备中已包括的监控设备。

物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用，指的是物业管理企业为购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险而支付的保险费用，其依据是以物业服务企业与保险公司签订的保险单以及所交纳的保险费为准。

办公费指的是物业服务企业为了维护和管理区域能够正常进行物业管理活动而需要的费用，其中包括办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费以及其他各类费用。

物业服务企业在管理多个物业项目时，为确保相关物业服务能正常运转，会产生管理费用，而这些管理费用由各物业服务小区来承担，这就叫做管理费分摊。

第十六条：固定资产折旧指按照规定的折旧方法所计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是在物业服务小区内，由物业服务企业所拥有的，与物业服务直接相关，且使用年限在一年以上的资产。

业主同意的其它费用指的是业主或者业主大会按照规定同意由物业服务费来开支的费用。

物业服务定价成本的相关项目，按照本办法第十九条至第二十二条所规定的方法和标准来进行审核。

超过规定计提比例的部分不得计入定价成本。医疗保险费用需在社会保险费里列支，不能在其他项目中再次列支；其他本应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，同样不能在相关费用项目中重复列支。

若个别固定资产残值较低或者较高，就按照实际情况合理确定残值率。

物业服务企业若将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司，那么该项服务的成本会依据外包合同所确定的金额来核定。

第二十二条规定，若物业服务企业仅从事物业服务，那么其所发生的费用需按照其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费进行加权分摊；倘若物业服务企业兼营其他业务，就应当先依据实现收入的比重在其他业务和物业服务之间进行分摊，之后再按照上述方法在其所管辖的各个物业项目之间进行分摊。

本办法对于未具体规定审核标准的其他费用项目，会依据有关财务制度和政策规定进行审核。原则上是按照实际情况来核定的，并且要符合一定范围内社会公允的平均水平。

这些价格主管部门能结合本地实际来制定具体实施细则。

第二十五条：本办法由国家发展和改革委员会解释。

第二十六条：本办法自2007年10月1日起施行。