万万没想到！和租客“互掐”，房东恐惨赔70万！出租房屋，这些法律风险你不可不知！

导语：房屋租赁的事情一直是老百姓关注的热点话题，租房过程中引发的纠纷层出不穷，近日，钱江晚报记者报道了一起房屋租赁纠纷事件。在这起事件中，房东和租客对租期的理解产生了巨大的分歧，双方协商不成最终对簿公堂。由于房东已经将房屋出售，并已过户，如果不能在4月15日前交付房屋，就要向买房人支付69.9万元的违约金。那么，房东在出租房屋时需要注意哪些法律问题呢？今天我们就来为大家探讨一下房屋出租中的法律风险。

换锁、断水断电……现实中，房东与房客斗智斗勇的“闹剧”不胜枚举，但这样的租房纠纷，钱江晚报记者还是第一次遇到。

故事情节有点虐心，房东把租客告上法庭，本以为能赢，没想到碰上了“老大”，打完架房东就彻底败下阵来。

如果房东不履行合同，租客可以继续住下去。但棘手的问题是，房东已经出售房屋并转让所有权。如果不能在4月15日之前交付房屋，租客将不得不向买方支付69.9万元的违约金。但租客坚持双方口头达成的6个月续约协议有效，并要求租到7月11日。

3月18日，该案在西湖区人民法院开庭审理。

发生了什么

两年前，房东陈先生将位于杭州外东山巷的一套房子租给了万先生一家，合同规定租金为每月5300元，按季度缴纳，租期两年，自2019年1月12日起至2021年1月11日止。

2020年8月，房东陈先生决定出售该房屋。

2020年10月12日，租客万先生向房东提出续租半年即至2021年7月11日的意向，房东同意了。

2021年1月5日，房东陈先生通知租客不打算续租，将租到1月底或年底（春节前）。租客称，之前约定的6个月续租突然有变，需要时间准备。

2021年1月10日，房东陈先生通知租客，此前两年租约（2019年1月12日至2021年1月11日）已到期，考虑收回房屋。租客表示会尝试搬出，但找地方住需要时间。

2021年1月13日，房东陈先生向房客提出续租要求，并接受房客转来的三个月租金（15900元）。

2021年1月26日，房东陈先生找到买家，当晚双方签订了买卖合同，约定2021年4月15日交接房屋。“房东希望租客尽快搬出，并退还租金15900元（房东当天就和买家签订了买卖合同）。

2021年1月31日，房东陈先生告知租客最迟可以入住到2月底，否则要支付巨额赔偿金（支付给买家的延迟交房款）。租客不同意，想住到2021年4月11日。

此时，陈先生已从万先生强硬的语气中察觉到了事态的严重性。2月4日的一场冲突，让双方矛盾进一步激化。当晚，陈先生前去交涉，再次要求万先生在2月底前搬走。双方发生激烈争执，最终报警110。

在多次协商未果后，房东陈先生担心房客无法在4月15日前搬出，于是将房客告上法庭，要求房客搬出并支付1月12日后实际租赁期的租金。

开庭前，3月7日，陈先生与万先生见面，希望通过协商和平解决此事。陈先生希望给万先生减免一个月房租，并补偿搬家费和中介费。但万先生的要求是补偿8个半月房租。也就是说，如果接受这个补偿要求，大约需要5万元。陈先生觉得万先生要求太多，所以拒绝了，双方再次不欢而散。

3月18日上午，西湖区人民法院开庭审理了此案，庭审持续了80多分钟，原告方由陈先生及其代理律师代理，被告方没有聘请律师，万先生本人是一名执业律师。

法院支持三个月续约期，并允许租户获得一个月租金补偿

租约何时结束是本案的核心问题。庭审中，房东主张租约结束日期为2021年2月28日，而租客则主张租约结束日期为2021年7月11日。

那么，法院会支持哪一方呢?3月29日，房东收到了西湖区法院的一审判决书。

法院认为，承租人一次性支付了三个月的租金，且出租人在合理期限内未提出异议，因此承租人有权租赁至2021年4月11日。由于出租人已将三个月的租金退还给承租人，因此承租人需向出租人支付续租期间的租金，共计15900元。

如果租客提前退租并交还房屋，扣除5300元房租后，每天租金将减少176.67元。也就是说，如果租客同意提前退租，是有权获得违约金的（一个月房租5300元）。房东提前收房属于违约行为。

租户对判决不服，拟上诉

70万元违约金或不可避免

法院判决租赁合同终止日期为2021年4月11日，而房东与买家约定的交房日期为2021年4月15日，完全符合时间要求，因此房东陈先生愿意接受判决。

然而事情远没有结束，4月1日下午，再也按耐不住脾气的陈先生主动给万先生打电话，得到了如晴天霹雳般的回复：“我要上诉，依法维权。”

陈先生告诉钱报，如果租客拒绝搬出，并被罚款69.9万元，那么他只能再次提起诉讼，要求租客承担损失。

一旦租客上诉，二审判决最快也要几个月才能出来，陈先生肯定不能按时交房，意味着他要支付69.9万元的违约金。如果陈先生起诉万先生赔偿，又将是一场漫长的官司。对陈先生相当不利的是，有律师认为，法院可能不会支持陈先生的诉讼。

（以上摘自钱江晚报《万万没想到！杭州房东与房客“打架”事态失控：要赔70万违约金？！》作者：钱江晚报·时事新闻记者 蒋敏华）

房东出租房产

需要注意哪些法律问题？

该案件最终结果如何，还需拭目以待，不过从该案件中我们可以看出，在房屋租赁过程中，房东也承担着很大的法律风险。

《民法典》共32条关于租赁合同的规定，其中，出租人需要特别注意以下几个方面：

1、已确定居住权的房屋不能出租！

《中华人民共和国民法典》第366条规定：“居住权人为了居住、居住的需要，有权按照合同对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

《中华人民共和国民法典》第369条规定，居住权不得转让或者继承。有居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。

也就是说，房屋一旦设立居住权，就不能出租，如果该房屋已经签订了租赁合同，则该租赁合同因违反《民法典》第369条的规定而无效，如果出租人明知该房屋已经设立居住权，仍将该房屋出租，则需要承担相应的违约责任。

2、出租人发现房屋被转租的，应及时提出异议，转租期限仅为6个月。

《民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租租赁物，在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

目前，很多二房东将自有房屋转租给第三方，收取租​​金差价。如无出租人同意，该类转租可以解除。但如出租人明知对方转租，且在六个月内未提出异议，则视为同意转租。

这其实涉及到一个很重要的法律知识，如果租约还没到期，并不像大多数房东想的那样，交一个月的房租就够了，作为遵守合同的租客，你可以选择接受违约金，也可以选择住到租约结束。

3. 租户享有优先租房权

《民法典》第734条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同仍然有效，但租赁期限不定。租赁期间届满后，承租人有权以同等条件优先租赁该租赁物。

因此，租约到期后，如果房东继续出租房屋，应事先告知房客，并在同等条件下优先出租给房客，否则将被视为违约，房客可以要求相应的赔偿。

4. 买卖不中断租约

民法第725条：租赁物在承租人按照租赁合同的约定占有期间，所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。

如果租约还未到期，并不像大多数房东想的那样，交一个月房租就行，作为守约的租客，你可以选择接受违约金，也可以选择住到租约结束。

本案中，上述赔偿风险正是因出租人在租赁期届满前与第三方签订了买卖合同而产生的。

注：本案中，虽然后续续租事宜未有正式的书面约定，但双方均有微信，且承租人已向出租人支付租金，因此已达成续租协议。

5. 承租人有优先购买权

第七百二十六条 出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期间通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；但是，共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的，不在此限。

承租人在出租人履行通知义务后15日内未明确表示购买意思表示的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者以其他方式妨碍承租人行使优先购买权的，承租人可以要求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

根据上述规定，除非房屋转让或出售给共同所有人或近亲属，否则，出租人若出售租赁房屋，必须在签订房屋买卖合同前的合理期限内通知承租人，并在承租人放弃优先购买权后，方可与其他当事人正式签订房屋买卖协议，否则可能承担巨额的赔偿责任。

由此来看，本案中，如果出租人在签订买卖合同前通知承租人，并与承租人达成包括放弃优先购买权、解除租赁、房屋占有权等在内的正式协议，则可以避免目前的被动局面。

即使租客当时没有放弃优先购买权，出租人也可​​能被要求承担这部分赔偿责任。