中国式“租房革命”

来源：全天候技术 （iawtmt），作者 Shu Hong。更多精彩资讯请登录 wallstreetcn.com，或下载华尔街新闻APP，本文观点不构成投资建议。

2017 年被认为是中国房地产市场的“租赁元年”。

在这一年中，全国 50 多个城市出台了鼓励住房租赁的政策;在销售额排名前 30 的房地产开发商中，超过三分之一的开发商已经建立了长租公寓品牌或涉足租赁市场;建行推出首单房租贷款产品后，金融机构纷纷效仿，出现类REITs类产品。

在“租买同时”的秩序下，巨头出没的租房市场从未像现在这样受到如此多的关注。这里提到的“巨头”不仅仅是房地产公司和银行。

2017 年 8 月，阿里巴巴率先在互联网巨头中进入租赁市场，并宣布在杭州创建全国首个“智能房屋租赁平台”。10月24日，JD.com 正式宣布进军房地产电商，成为北京住房租赁市场的支撑平台。12 月中下旬，腾讯与链家、深圳市住房和城乡建设局达成合作协议，共同打造全新的智慧房屋租赁平台。

2017 年 12 月 18 日，腾讯宣布在深圳打造智能房屋租赁平台（照片由腾讯提供）。

杭州、北京和深圳的政府租赁平台背后的技术解决方案分别由阿里巴巴、JD.com 和腾讯主导。此外，百度还推出了百度租赁平台和百度富签租赁分期服务。

BATJ将其在云计算、人工智能、大数据、征信、支付等环节的专业知识植入租赁领域，与房地产企业的租赁开发运营和银行的金融创新竞争和融合——一场中国式的租赁革命正在进行中。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，租房市场的“新建筑”应该由信用租赁、租换销平等权利、租金证券化三大基石组成。

长租公寓品牌旭辉领宇国际副总裁高杰告诉全天候科技，未来如果有个平台可以同时解决房屋交易、政府业务办理（住证、积分入境、积分注册等）、生活服务（搬家、保洁等）和金融服务，这个平台将是最有竞争力的。

房地产公司：蓝海市场和盈利能力问题

这

从“重销轻租”向“租卖平等”转变是2017年中国房地产市场的新格局之一。从政策方向来看，国家一方面在收紧一二线城市商品房的销售，消除投机者，另一方面也在大力培育租赁市场。

根据链家研究院 2017 年发布的《租金上涨》报告，到 2025 年，中国住房租赁市场规模（总租金）将从 2016 年的 1.1 万亿元跃升至 3 万亿元，租赁人口将达到 2.3 亿人，到 2030 年将超过 4 万亿元。

4万亿的租房市场是一片蓝海，但长期以来，中国的房屋租赁市场以个体租为主，缺乏规模化、市场化的机构租客，租客找房的渠道大多是通过各大中介店和 58.com、Ganji.com、安居客等垂直电商。

直到近几年，专业的房屋租赁运营商才开始出现，长租公寓也开始作为一项创新业务在房地产公司试水。

万科董事局主席兼首席执行官于亮曾表示，万科计划成为租赁行业的龙头企业。万科也是最早开展长租公寓业务的房地产企业之一，2016年5月，万科推出了长租公寓品牌“博裕”。根据万科提供的数据，截至2017年第三季度末，“博裕”业务覆盖24个一二线城市，共开盘项目82个，合计住房超过8万套，客房约2.4万套。

万科推出长租公寓品牌“博裕”。

除万科外，龙湖、金地、碧桂园、保利、旭辉等地产企业也纷纷建立起自己的长租公寓品牌。据不完全统计，目前国内长租公寓品牌超过500个，市场上仍有大量从事租赁业务的公寓运营商，如魔方公寓、YOU+公寓、链家推出的自如等。

一位深圳地产国企告诉全天候科技，做长租公寓的多少种方式对房企来说都很熟悉，无论是获取项目、规划设计、融资建设，还是装修改造、营销推广都有迹可循，租赁和销售也可以相辅相成， 并将租户介绍给潜在的购房者。

“房地产企业已经进入租赁市场的快车道，”高杰说，并补充说房地产企业具有更强的资产重属性和资产增值能力。在资产方面，存量物业和自有物业可以转换为出租物业;大型房企在商业运营、联合办公、物业服务、文教等领域的资源，也可以与公寓产生叠加效应，实现多元化服务。

但从利润的角度来看，租赁是一件令人欣喜的事情。深圳市房地产研究中心高级研究员李玉佳表示，公寓的租金回报率在2%左右，而北京、上海、广州、深圳等一线城市的租金回报率为1.5%，远低于理财产品的收益率，租赁投资的回收期太长。

2017年底，当碧桂园首个长租公寓项目在上海亮相时，相关负责人透露，碧桂园在长租公寓领域仍处于创业培育初期，“不亏就是赚钱”。作为去年销售额达5508亿元的房企第一，碧桂园曾提出，到2020年，围绕一二线核心城市开发100万套长租公寓，并在此基础上建设“长租城市”。

旭辉凌宇的战略目标是在未来五年内实现管理20万台，近1000个项目，并在五年内实现盈利。

银行：租赁市场的“金融关怀”

作为房地产行业的“大金商”，该银行并没有置身于租赁局面之外。

2017年11月3日，中国建设银行与招商局、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、银河等11家房地产企业，以及比亚迪、方大集团、EVOC、兆驰等10家企事业单位共同宣布进军深圳租赁市场，并推出了一款名为“建行建荣家居”的APP， 为 C 端用户提供 5000 多套房屋租赁服务。

建设银行还推出了金融行业首个个人住房租赁贷款产品。产品最高可借款100万元，租赁期内不超过租金，贷款期限不超过5年且不高于租金，利率为基准利率（年化利率为：半年4.35%，一年4.75%，一至五年4.9%）。

在严跃进看来，这是租房市场的“融养”首次形成，尤其是对于一些机构租赁物业，后续积极收购此类贷款将有助于培育更多的租房需求。

李玉佳认为，房地产开发商参与租赁供应的积极性低，很大程度上是由于前期投资量大，资金回收周期长，“但有了银行的参与，情况就完全不同了。

一方面为房地产开发商提供“只租不卖”项目的融资，另一方面为个人租客与业主之间的租赁关系提供融资。换言之，个人租户可以通过提供租赁合同和合法的住房证明来获得租赁贷款，市场各方参与租赁市场的积极性将得到显著提高。

建设银行并非金融机构首次涉足租赁市场。据了解，各大商业银行不断加大对房屋租赁市场的切入力度，多家银行和企业达成战略合作，打造租房金融服务链。

例如，中国工商银行北京分行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署了住房租赁战略合作协议，未来五年将为北京住房租赁市场参与者提供总额不低于6000亿元的融资支持， 推动建立租购结合的住房体系。中国银行最近还宣布与厦门市国土资源和房地产局建立合作伙伴关系，共同推动住房租赁市场建设。

此外，长租公寓资产证券化的渠道也在不断扩大。2017年12月26日，旭辉领宇发行民营企业首单货架股权REITs，注册规模达30亿元，涉及10-15个项目，将在2年内分阶段发行。

发行旭辉领宇REITs

“REITs真正落地后，将成为长租公寓行业的又一重要力量。”高杰告诉全天候科技。在长租公寓金融化领域，魔方公寓、连家子如、保利、招商蛇口、新牌公寓已成功发行ABS（资产支持证券）、类REITs和CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）产品。

BATJ：颠覆者还是推动者？

2017年以来，互联网巨头加速进军房地产领域，租赁市场是最大的蓝海。与房地产买卖市场相比，租赁场景产生的大量交易和服务将带来更大的价值。

2017 年底，在不到一周的时间里，腾讯在房地产行业达成了两项重要的合作协议：

12 月 14 日，腾讯云与链家签署战略合作协议，链家将利用腾讯云大数据、AI 等能力，线上线下对接，重构和优化找房、租房、购房的交易流程。

12月18日，腾讯宣布正式上线深圳住房租赁交易服务平台，该平台将通过云计算、人工智能、大数据、征信、支付等核心技术能力的创新应用，与深圳市住房和城乡建设局共同构建全新的智能租赁平台。

在腾讯之前，阿里巴巴和 JD.com 两大电商巨头之间的地产领域争夺战已经开始。与腾讯通过大数据技术为房地产行业赋能不同，阿里巴巴和 JD.com 完全重新建立了各自的房地产电商系统。

2017 年 9 月，支付宝租赁渠道上线，该渠道已经试运营了 8 个月。截至 10 月，将有超过 100 万套公寓正式入驻支付宝，上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、习安、郑州等 8 个城市率先使用支付宝信用租赁。

几乎在同一时间，JD.com 还成立了新的地产部，原搜狐副总裁、搜狐分心总经理曾福虎担任该部总经理。曾福虎曾对全天候科技表示，涉足房地产领域后，JD.com 从新房入手，未来拓展到二手房、租房、文旅地产、海外地产等业务，并计划在未来 5 年内成为流量和线上交易量的双冠军。

值得注意的是，从目前来看，阿里在推动信用租赁，京东想做服务提供商，腾讯通过云计算、人工智能、征信、支付等核心技术在租赁市场进行创新，三者都没有直接参与租赁项目的开发和运营。由此可见，BATJ 进入租赁市场，还是立足于自身优势，瞄准租赁相关产业链。

正如曾福虎所说，JD.com 将自己定位为房地产交易服务提供商，需要做的是“降低成本、改善服务、提高效率，不太可能颠覆（房地产）行业”。

在租赁业务中，Ali 的定位也是一个“推动者”。蚂蚁金服房地产租赁行业总监林雪涛告诉全天候科技，阿里巴巴的“智慧房屋租赁平台”将在住房和城乡建设部的 12 个试点城市复制，2-3 个地方政府已经与阿里巴巴取得联系。在赋能企业方面，支付宝先后与蘑菇租赁、旭辉地产等企业合作。在租赁市场，支付宝或阿里为品牌公寓、房产中介等合作伙伴提供服务，“我们颠覆他们，与他们竞争，那将是非常不明智的。”

支付宝租赁入口，芝麻评分超过 650 分即可免押金租借

阿里巴巴出台了人脸识别系统、淘宝打分系统、蚂蚁金服芝麻信用，腾讯又出台了信用评分、腾讯云等技术，打造了基于大数据的征信租赁系统。

据腾讯称，腾讯信用评分于 2017 年正式推出，并立即应用于租赁业务。此次，深圳房屋租赁平台推出了基于腾讯信用评分的免抵押保险服务，允许腾讯信用评分 650 分或以上（最高 850 分）的租户无需押金即可购买信用入住。并提供违约保护，通过健全的信用体系确保双方的履约。

高杰认为，阿里巴巴、JD.com、腾讯都推出了信用保障和免押金租赁业务，这对C端客户有实实在在的好处，也将提高租赁公司的获客率。“此外，租房信息也可以直接与政府征信局对接。”严月锦说。

未来租赁市场的理想状态

目前，租房市场已经形成了多个C端入口，公寓运营商的合作伙伴名单也从 58.com、Ganji.com、嗨珠、蘑菇租借等垂直渠道扩展到政府、银行、BATJ推出的房屋租赁平台。

2017年12月，旭辉凌宇与 JD.com 合作，开启了信用租赁模式，只要 JD.com 的信用高于90，就可以无押金租房。据高杰介绍，旭辉看重 JD.com 大平台的流量。此外，旭辉还与中国建设银行达成合作，上海的物业已在建行云平台上进行推广，未来将推出更多。

严跃进表示，要打造完善的租赁市场和体系，信贷租赁、租售同权和租金证券化这三大环节缺一不可，互联网公司、房企、金融机构也将各司其职。

对于房地产公司来说，未来 3-5 年将是大规模长租公寓和抢占市场的阶段。根据安居客数据，截至 2017 年底，长租公寓数量仅占整体租赁市场的 2%，未来 5-10 年将占比超过 10%，机构运营的租赁住房市场竞争力将明显提升。

银行的作用在于金融创新和尝试将租赁住房证券化，为该行业创造更富裕的金融环境。如果资金能够迅速收回，企业参与租赁市场的积极性将更容易调动起来。

互联网公司最大的价值在于信用租赁领域。在信用租赁方面，腾讯的信用评分、支付宝的芝麻信用、京东的小白信用可以在未来为不同的出租人和租客提供信用评估，也可以基于信用要素对租赁市场进行定价。这消除了信息不对称的风险，有助于降低交易成本。

在这场租赁革命之后，未来的租赁场景可能看起来像这样：房地产公司和公寓运营商将大力拓展市场，未来租赁住房的供应将大大增加;有了信用评分，房东就不必担心室内设施损坏、每月租金提醒、中途退出的空置风险、重新出租的风险和成本;在银行的“牵线搭桥”下，企业可以更好地获得资金，房东也愿意接受优质租客打折租的租赁关系。

“从最大化客户租赁满意度的角度来看，政府、银行、BATJ平台应该通力合作，发挥各自的特长，这是最理想的状态。”高杰说。

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新媒体总监 魏玉祥

华尔街新闻官方微信（ID：wallstreetcn）。

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