女儿房产被父亲私售，买房人居住了二十年的房子要还吗？

离婚协议中双方约定将房产留给女儿，但其中一方私自出售，买主要返还房子吗？

基本事实

1999年2月，文某以7.5万元的价格从一家建筑公司购买了位于河桥镇某住宅小区的一套商品房。2000年7月，文某与妻子李某协议离婚，离婚协议书约定：双方共同拥有的这套房子归女儿所有，在任何情况下不得出售。

2002年7月，文某将该房屋以8.26万元的价格卖给万某，并签订了《房屋买卖合同》，合同中约定“此后文某家与万某家之间产生的纠纷，万某不承担责任”。签订合同当天，万某一次性付清了全部房款，文某将房屋交付给万某。此后，万某及其妻女一直居住在该房屋内。

2000年3月，建筑公司为该房屋办理了房屋产权证，登记在温某名下；2006年9月，建筑公司为该房屋办理了土地使用证，直接登记在万某名下。2015年，万某与温某曾两次到房地产登记部门办理产权转移，但因温某已离婚，且李某身份证与户口簿上姓名不符，导致产权转移未能完成。

2019年4月，万某去世。万某继承人多次要求温某配合办理房屋过户手续，均遭温某拒绝。2023年5月，万某继承人向法院起诉，要求温某、李某协助办理房屋过户手续。

法院判决

法院经审理认为，温某将房屋出售给万某，并签订了买卖协议并支付了相应价款。万某等人已在该房屋内居住、使用二十余年，且该房屋的土地使用证已登记在万某名下。虽然温某、李某在离婚协议中约定将房屋赠予其女儿，但无法证明万某在购置该房屋时知悉温某与妻子关于房屋处分的相关约定。其间，温某还协助办理了过户登记，从未表示过自己无权出售该房屋。综上，万某在与温某签订房屋买卖合同时是基于诚信的，并实际占有该房屋，构成了诚信取得。最终，法院判决温某、李某协助万某继承人办理了过户登记。

一审判决后，文某、李某提出上诉，二审法院经审理后，驳回上诉，维持原判。

法官评论

善意取得是指无权处分他人财产的人善意取得财产，受让人善意取得财产的一项法律制度。司法实践中，影响买受人权益的“一房二卖”甚至“一房多卖”案件屡见不鲜。《中华人民共和国民法典》第311条明确将“善意取得”制度运用到不动产交易领域，以最大程度地保护善意第三人的利益。根据该条规定，要认定取得符合善意要件，必须同时满足以下三个条件：即不动产是善意取得、转让价格合理、转让的不动产依法应当登记的已经登记、不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，涉案房屋虽然尚未办理过户登记，但该房屋交易发生于2002年7月。根据《最高人民法院关于中华人民共和国民法典实施后时间效力的若干规定》第一条规定，“因民法典施行前的法律事实发生的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释，但是法律、司法解释另有规定的除外。”但当时的法律规定并未对善意有偿取得财产的登记要求作出明确规定。

综上，法院认为，万某系善意有偿取得涉案房屋，其在房屋正常交易过程中产生的合法权益值得保护；温某因擅自处分该房屋给李某或其他权利人造成的损失，应当赔偿损失。

法律链接

中华人民共和国民法典

第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回该不动产或者动产。 除法律另有规定外，有下列情形之一的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人取得不动产或者动产时，是善意的；

（2）以合理价格转让；

（三）转让的不动产或者动产，依法应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得该不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无权处分该不动产或者动产的人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他财产权利的，参照前两款规定执行。