买的二手房却被卖家抵押给银行，银行能否享有抵押权？

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购自他人的二手房却遭原业主抵押于金融机构，此时金融机构是否能够获得该房产的抵押权？近期，江苏省南通市通州区人民法院审理了一起类似案件，并最终裁定金融机构无权获得该房产的抵押权。

案情简介

2018年7月，李某与王某签订了一份买卖合同，将所购得的通州区某小区的住宅转手给了王某。到了同年12月，王某已全额支付了购房款，并开始入住该住宅。2019年1月，李某在取得房屋的不动产权证之后，将证书正本交给了王某保管，而双方尚未完成房屋过户的相关手续。

李某随后以挂失手续重新申请了不动产权证的补办，并利用该补办后的不动产权证向南通的一家银行申请了超过180万元的抵押贷款。贷款期限届满，李某未能按期偿还贷款，南通这家银行因此向法院提起诉讼，要求法院判决李某偿还剩余的贷款金额，并确认银行对房屋拥有抵押权。

法院审理

在审理过程中，王某请求成为诉讼的第三方参与者，并声称涉案的抵押房产已由其购得并实际拥有及使用，李某对此并无处置权。银行在办理抵押手续时，未对房屋进行实地考察，未能履行应有的谨慎审查义务，因此无法合法取得抵押权。

通州法院审理后认定，王某自2018年起已全额支付购房款并入住该房屋，实际上已拥有占有、使用、收益等权利。李某虽领取了不动产权证书，却将该证交由王某保管，仅是名义上的产权持有者。房屋的登记信息与实际状况不符，李某将涉案房屋再次抵押，实为无权进行的处置行为。

银行，作为一家专业的金融机构，在接收抵押物时未对涉案房屋进行实地勘查，这一做法违反了《中华人民共和国商业银行法》及《个人贷款管理暂行办法》中关于商业银行对抵押物进行调查的相关规定。银行未能履行其应有的审慎注意义务，其行为不符合善意取得的条件，因此无权获得涉案房屋的抵押权。基于此，法院最终驳回了银行关于确认其享有抵押权的诉讼请求。

法官说法

专业金融机构接受抵押时

应对抵押物的权利情况进行实质审查

银行，作为一家专业的金融机构以及主要的贷款提供者，在办理抵押手续时，相较于一般民事主体，必须履行更为严格的谨慎注意义务。它不能仅仅因为对不动产登记簿公信力的信任，就轻易地认定相关行为为善意。

依据我国《商业银行法》和《个人贷款管理暂行办法》的相关条款，银行在审查登记簿等文件资料的真实性时，还必须承担通过实地勘查等手段对抵押物进行实质性审查的责任。若未履行此义务，则无法被视为善意第三方，亦无法获得抵押权。

法官指出，在申请贷款等信贷业务时，公民必须秉持诚信，真实反映所担保财产的权属情况。此外，在涉及房屋买卖等不动产的物权交易中，买卖双方必须及时完成产权变更的登记手续。如此一来，可以防止因登记信息与实际状况不符，导致原权利人凭借在登记簿上的权利身份，继续行使物权，从而给自己造成损失。