6月郑州市房管局通知！9月1日起新版商品房买卖合同将全面推行？

郑州市房管局于6月份发布了关于印发《郑州市商品房买卖合同》示范文本的通知。自2023年9月1日起，所有旧版商品房买卖合同将不再有效，而新版商品房买卖合同将全面实施。

启用新版商品房买卖合同的原因，官方解释如下：

调查数据显示，我市房地产市场近期来，消费者对商品房交易的投诉比例较高，涉及的主要问题包括：一方违约、同一房产重复销售、面积误差补偿金、房屋质量问题、交房延迟以及产权争议等多个方面。这些问题不仅对消费者的合法权益造成了严重损害，而且在一定程度上对社会稳定产生了影响。实施《买卖合同》规定，可以有效降低因商品房交易过程中合同引起的争议，防止因合同内容不周全、当事人意愿表达不真实或不明确，导致不公平和不公正等问题，并且还能最大程度地保障各方的合法权益，促进社会和谐与稳定。

从客观角度分析，整体变化确实相当显著！不论是郑州本地居民，还是来自地市及各地有意在郑州购置房产的朋友们，都务必人手一册最新版的《商品房买卖合同》！

合同原本大家可下方扫码，领取！保存！边看边对照下文分析！

目录分为10部分，我们按照前后顺序分析一下亮点。

亮点一：关于开发商的销售广告和宣传材料的法律效力

出卖方对商品房开发区域内的住宅及相关配套设施所提供的说明与承诺需详尽且清晰，这些对合同签订及房价确定具有显著影响的销售广告及宣传资料，按照双方协商一致，可纳入合同附件。

分析显示，在过去的数年间，开发商发布的销售广告及宣传材料屡屡成为争议焦点，而且其中不乏销售顾问擅自做出不实承诺的情况。

房管局同样认识到了这个问题，然而该政策的制定过于含糊，其前提条件要求买卖双方必须达成一致。在执行过程中，开发商很可能不会主动约束自己，因此实际执行效果还需进一步观察评估。

亮点二：关于开发商的补充协议

合同履行期间，若存在未明确事项，双方有权协商并签署补充协议。然而，卖方在补充协议中不得违背法律法规，不得凭借自身优势制定格式化的补充协议，亦不得在合同中添加不公平的不合理条款，或以不合理的方式减轻或免除卖方应承担的合同责任，或加重买方的责任，或剥夺买方的主要权利。

分析显示，过往开发商补充协议中，常常存在双方权利与义务不均衡的问题，开发商常大幅增加购房者的责任，同时大幅降低自身的违约责任。一个典型的例子是，当购房者延期付款时，需承担高额的违约金，而开发商延期交付房屋时，违约金却相对较低。

不得利用自身优势制定格式化补充协议

将会对开发商是一个很好的约束！

亮点三：关于开发商延期交房

在规定的时间内，即不超过第八条第1（1）项所规定的期限，从第十一条所约定的交付期限结束的次日算起，直至实际交付的当天，卖方需每日向买方支付相当于全部房价款万分之一的违约赔偿金（此赔偿金的比例不得低于第八条第1（1）项所规定的比例）。

解读：以往开发商仅以万分之零点几的微薄违约金来应对延期交房，这被视为一种狡猾的做法。然而，在新版的商品房合同中，虽然并未直接提高延期交房的违约金标准，却实现了权利的平衡。

开发商所应支付的逾期交房违约金应与购房者逾期支付房款的违约金比率相当，换言之，若双方的违约金都微不足道，开发商若企图通过延期交房来规避责任，购房者同样可以采取拖延支付房款的方式来规避义务。

若房屋交付时间超出既定期限，购房者有权终止合同并退回房屋，且应按照全国银行间同业拆借中心发布的五年期贷款市场报价利率计算退还的利息，该利率作为最低标准。

购房者实际上拥有了利息补偿的保障，同时这也对开发商的施工进度产生了激励作用，因为延期交房不仅牵涉到违约金的支付，还可能影响到退房的比例。

亮点四：关于商品房抵押、一方多卖、开发商抵押等等

解读：这其中包括了小开发商、劣质开发商，以及近年以来开发商资金短缺背景下的各种手段，诸如超额销售、土地竞拍、法院查封等行为。

郑州众多项目虽已交付入住，然而房产证却迟迟未能办理，这正是因为上述问题的存在。

在签署新版合同时，必须确保抵押信息详尽无遗，同时，房屋产权状况的承诺（即该商品房未曾售予合同外第三方；该商品房未受司法查封或其他转让限制）亦需明确载入合同文本。

此举有助于填补开发商利用漏洞的缺口，对于保障购房者的权益而言，无疑是一件好事。

亮点五：商品房价款计价方式与套内面积

分析表明：目前通行的计价方法主要包括三种类型，分别是根据套内面积进行计价、依据整体建筑面积计价，以及其他的计价方式。

基本单元

在计价方面，我们过去一直主张废除公摊面积的计算方式。然而，要实现这一目标，必须建立在商品房交易初期便采纳套内实际面积作为计价依据的法律制度之上。

目前只是有了这个

按照套内建筑面积计算

选项，开发商可以不选择，有点遗憾。

亮点六：

交房即发证

写入商品房买卖合同

解读：所有购房者的一个小确幸就是

交房即发证

郑州近年来实施了交房即领证的政策，然而，由于遭遇了烂尾楼和众多问题楼盘（导致无法办理房产证），整体形势并不容乐观。

本次更新的合同文本中明确将房屋交付时即办理产权证的规定纳入条款之中，然而需特别指出，这并非强制要求，开发商有权自主选择是否提供①房屋交付即办理产权证或②非房屋交付即办理产权证的服务。

感觉非常遗憾，可选可不选的时候，开发商都会倾向不选择。

但在

不动产登记

在购房合同中，新增了关于购房者获取房产证的具体时间规定，并对违约金做了详细说明，这一做法实际上起到了促使开发商尽快协助办理房产证的作用。

亮点七：水电气暖、通信、有线电视、宽带网络有时间要求了

分析显示，过往开发商交付房屋后，常出现水电气供应、冬季供暖、宽带接入及小区信号覆盖等问题引发纠纷。不少住宅区即便交付一年，宽带接入仍滞后。新版合同对此类问题提出了明确要求，要求双方在合同中明确时间节点。具体而言，水电供应在交付时不得为临时设施。

亮点八：公共配套、车位、车库、交房要求

解读：过往案例中，开发商交付住宅后，车库建设尚未完成、车位交付延迟至半年之久的情形屡见不鲜；小区景观同样处于施工状态，这种情况也较为普遍。新版合同对此类问题提出了明确要求，即必须将具体的使用时间明确写入合同文本中。

亮点九：先验房后交房

在完成房屋交付的相关手续之前，购房者有权对所购住宅进行详细检查，而卖方不得将缴纳相关税费或签订物业管理协议作为购房者进行房屋检查及办理交付手续的必要前提。

解读：过往习惯于先交付房屋，再进行验收和整改，亦或是先缴纳物业费用，后获得房产，这已成为开发商的常见弊端！然而，新政策已彻底堵住了开发商的这种做法，今后大家将能够毫无顾虑地先对房屋进行验收，再行接收房产！

亮点十：建筑物区分所有权

分析来看，近期北龙湖交付的住宅小区中，会所问题尤为突出，诸如是否可被租赁、是否可对外开放等争议频发。而这些问题的核心，实则关乎法律界定：会所的所有权归属，是开发商还是全体业主？

新版商品房合同对此问题有所关注，然而却留下了一处空白，即买卖双方需先行协商确定该责任归属问题。至于在执行阶段，该责任究竟应由开发商承担，尚不得而知。

亮点十一：税费误差

解读：对于过去规定的房屋建筑面积误差，相关规范已相当完备。然而，在执行过程中，若面积误差超出点位要求，将导致税率出现显著提升，这一现象每年都引发诸多争议。

购房者交房后发现似乎增加了些许面积，然而实际上却需额外支付数万元税款，这种现象并不罕见。关于这究竟是谁的责任，争议一直存在，而且过往往往是由购房者独自承担这一负担。

新合同对此问题有所关注，然而XXX负责的部分却留下了空白，这使得开发商面临一个额外的选择难题。这种情况似乎颇为棘手，若最终仍将责任归于购房者，那么购房者究竟又触犯了哪条禁忌？

亮点十二：遮挡、妨碍房屋正常使用必须有明确告知！

解读：新版合同在

销售和使用承诺

合同中特别增设了关于报告影响房屋正常使用的遮挡或阻碍情况的条款，并且明确指出这一部分内容必须附加在合同附件中。具体要求涵盖公共管道检修口、支柱、变压器箱等设施。

购房时务必仔细阅读合同附加文件，如此一来，便可避免落入开发商推销质量不佳房源的陷阱，也不会在收房后意外发现家中多出消防栓等不必要的设施。

亮点十三：买受人信息保护！

卖方对买方的资料有保密责任。除非依照法律法规或国家安全机构、公安部门、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行职责的必要，且未经买方书面授权，卖方及其销售团队及工作人员不得向外界透露买方资料，亦不可将买方资料用于本合同规定之外的任何目的。

解读：简言之，开发商不能再随意出售客户资料了，尤其是电话号码。过去，大家可能都曾感到疑惑：房屋即将交付时，为何众多装修公司都能知晓我的电话？这多半与开发商或物业管理公司有关，意味着你的个人信息可能已被泄露。

不过实际执行后有没有用，目前还不好说。

亮点十四：样板房有重要法律效应！

分析来看，近年来精装房数量众多，交付过程中产生的纠纷亦不少见，其核心矛盾显而易见：开发商展示的样板间与实际交付的房屋存在显著差异。

目前规定严格，要求交付的内部装修质量和标准必须达到或超过样板间的水平，同时，样板间在房屋交付后的180天内不得被拆除。

这条规定在我看来是新版合同中最具价值的一项！它不仅能够对开发商实施有效监管，而且为众人提供了清晰的参照标准。若未来该政策执行得当，郑州精装房的质量有望得到显著提高。

亮点十五：装修材料、品牌、数量必须有明确规定

在签订本合同时，出卖人需对预售的商品房的内部装修质量与标准进行详尽且全面的记录，具体体现在合同附件八中，需明确列出内装材料及设施设备的品牌、规格、型号、数量等详细信息，严禁使用“高级”、“高档”等无法具体衡量的词语来定义装修标准。

解读：这一点同样具有重要意义，合同中明确指出应避免含糊不清的表述，并将具体内容直接纳入合同附件之中。这样的规定对开发商形成了明显的约束力，确保了他们在后期无法随意削减配置或进行偷换材料的行为。

亮点十六：保修项目、期限、责任约定清晰

分析表明，以往在开发商提供的保修服务等方面，很大程度上依赖开发商自身及物业服务的衔接。然而，在新版合同中，保修条款被明确作为合同附件，并正式纳入合同内容，此举至少在法律层面上对购房者的权益保障有所提升。

亮点十七：房屋质量、隔音等

新版合同在商品房质量方面增添了诸多细节，涵盖了主体结构、地基等关键部分，以及各类质量问题、建筑材料和设备等方面。此外，还特别设立了空气质量与建筑隔声等独立章节。

然而从客观角度分析，此类历史遗留的矛盾相当不明确，处理和整改的难度都相当大，例如，近年来众多购房者在居住体验上普遍反映隔音效果极差，几乎每个住宅区都面临着噪音的侵扰，这些问题在实际操作中解决起来尤为困难。

不过好的一点，增添了很多

解除合同

购房者的利益得到了保障，这一点对于购房者来说非常有利，合同上明确无误地写明了法律依据，即便在质量纠纷中，购房者也能感到较为轻松。

亮点十八：大幅度增加了

解除合同

的权限

新版合同中，一个至关重要的特点是，其各个组成部分几乎无一例外地都为购房者设定了

解除合同

赋予相应权限，同时规定利息补偿（通常不低于全国银行间同业拆借中心发布的五年期贷款市场报价利率），这对选择按揭购房的消费者来说，提供了一层保障。

比如开发商司法查封、限制转让、一房多卖；

比如逾期交付

比如套内面积误差超过3%

比如擅自规划变更、设计变更

比如主体等质量问题

比如迟迟拿不到房本

等等

以上都是合同直接约定支持退房的，并且有利息补偿。

总体而言，我认为这份新合同确实取得了显著提升，尤其是在保障购房者权益方面表现尤为突出。

例如，先进行收房再进行验房，例如，要明确房屋产权证获取的具体时间，例如，样板间可作为精装修房的标准直接参照，例如，需直接注明所用材料的型号，例如，关于房屋遮挡的相关内容应附在合同附件中，例如，房屋保修的相关条款需在合同中明确等。

这里给郑州市房管局点一个赞！

郑州的每一位市民，无论身处地市还是其他城市，以及那些打算在郑州购置房产的朋友们，都务必人手一册最新版的《商品房买卖合同》！提前研究，方能避免损失！

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