买商铺为投资赚钱却被占用，姜某三年来一直为此闹心

购置商业地产旨在实现投资收益，然而若遇他人占用该商铺，情形将令人烦恼不已。姜某自购得商铺以来，已连续三年为此事而心生忧虑。

2017年4月，姜某在四平万达广场投资有限公司（以下简称四平万达公司）购得室外步行街D区的商铺，并成功获得了房产所有权证书。然而，该商铺却一直被林某某非法占用。

林某某在2016年11月与四平万达公司达成了一项租赁协议，该协议规定的租期为36个月，直至2020年4月30日。在姜某购买房产时，他了解到四平万达公司已将商铺出租给了林某某。姜某记得，在购房过程中，四平万达公司曾向他保证已收取了第三方的租金。因此，姜某坚持认为，四平万达公司有责任将所收租金转交给他自己。

四平万达公司与案外人林某某在租赁合同中明确规定了责任：林某某需在四平万达公司将租赁房屋出售后，与新房主及四平万达公司协商，共同签订新的“三方协议”。然而，由于林某某近几年下落不明，该“三方协议”至今未能成功签署。

依据民事“买卖不破租赁”的基本原则，姜某购得商铺后，该商铺的租赁权依然由案外人林某某保留并继续使用。

姜某购置了房产，手持房产证，却未获得任何租金收入，也无法实际拥有该商铺。四平万达公司先前仅向林某某收取了一万三千多元的入场抵押金。商铺长期处于空置状态，未带来任何收益。对此，姜某感到极度不满，遂向法院提起诉讼，旨在维护自身的合法权益。

在2018年以及2019年，姜某经历了首轮和次轮的司法审判，其部分合法权益得到了法律的有效维护。

2020年，姜某向四平市中级法院提出14个月的经济赔偿要求。若此次纠纷未能得到妥善处理，姜某还有权进一步提出其他损失赔偿的诉求。在此期间，四平万达公司亦曾对案外人林某某提起诉讼，旨在解除合同并索要赔偿。然而，由于无法获取林某某的有效联系信息及住址，该案件审理面临困难。

在新冠疫情期间，四平市中级人民法院民四庭接受了姜某针对四平万达公司提出的新的诉讼请求，该请求是要求对方支付逾期未付的租金。经过深入调查，法院发现，由于租赁合同尚未届满，商铺因空置（其中包括案外人林某某已装修完毕的柜台等物品）而无法投入使用，导致双方的核心矛盾尚未得到妥善解决。

合议庭力求减少双方当事人的经济损失，推动复工复产，缓解矛盾，经过多次探讨调解策略、全面权衡双方权益，历经三轮调解，最终促成双方达成协议：四平万达公司需在一个月内恢复诉争商铺的水、电、供暖等基础设施的使用，姜某则放弃索赔及未来索赔的权利，换取尽快使用商铺的机会，以期尽快实现盈利。

双方当事人对四平市中级人民法院民四庭的法官以及工作人员表示高度赞赏，他们急当事人之所急，全力支持复工复产，致力于尽快挽回损失。此举让双方当事人对法官们为疫后商业领域恢复正常经营所做出的努力感到十分满意。

法官释法

《中华人民共和国合同法》第二十二九章明确规定，即便在租赁期间租赁物的所有权发生转移，这一变化也不会对租赁合同的效力产生任何影响。

在租赁合同效力尚不明确之际，姜某在首次提出六个月租金损失赔偿要求后，理应察觉到资产可能闲置的风险。作为房屋的所有权人，他应立即与卖方或商铺使用者取得联系，了解房屋现状，并有权且负有义务及时采取止损措施。若其疏于行使权利，需承担相应的责任；同时，作为本案中唯一有效租赁合同（三方协议尚未签订）的签署方，四平万达公司应基于合同的相对性原则，尽早主动处理合同后续事宜。这包括在案外人违约时，及时提出解除合同并要求赔偿损失，并立即通知当前房屋的所有权人，确保姜某能及时行使处分和收益等权利，避免商铺长期闲置，损失进一步扩大。对于出售方来说，也应承担相应的责任。

中国吉林网 吉刻APP记者 李忠鑫 法院供图