老王欲转让商铺却对税稀里糊涂，向税务局朋友小明咨询

老王购置了一间商铺，计划在装修完毕后开设一家小型超市。然而，家中突然发生了紧急情况，导致他开店的心愿化为泡影。尽管店铺无法开业，但也不能闲置，出租又颇为繁琐，因此老王决定将商铺转售。

听闻转手店铺需缴纳众多税费，老王对此感到一头雾水，然而若是不弄清楚，他又怕招致麻烦，因此决定寻找一位明白人进行咨询。

小明与老王交好，任职于税务局，他聆听了老王所提出的问题。小明指出，商铺的转手确实牵涉到众多税务问题。

在交易过程中，必须缴纳增值税。依据现行的税收法规，个人在转让不动产时，需依法缴纳增值税。

那么如何缴纳增值税呢？老王问。

小明回应道，具体缴纳增值税的比例取决于你购买商铺的时长。若购买时间未满两年，需依照5%的税率全额支付增值税；而若购买时间超过两年，则需按差额征税，即以出售价格扣除购买价格的差额，并按照5%的税率缴纳增值税。

老王表示，他的店铺购置还不足两年，若不能从购入成本中扣除，所缴纳的税额将过于高昂，他难以承受。

小明提到，该国家之所以制定这项政策，其核心目的是为了遏制炒房行为。因此，他建议你暂且将房产出租两年，之后再行出售，这样能够显著减少应缴纳的增值税。

接下来是城市维护建设税以及教育费附加。若需缴纳增值税，那么基于增值税计算的城建税、教育费附加以及地方教育费附加便成为必交的项目。2019年，我国颁布了减税降费的相关政策，该政策赋予了各省依据自身情况调整的权限。据此，各省可以对增值税小规模纳税人在资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不包括证券交易印花税）、耕地占用税、教育费附加以及地方教育附加等方面，在50%的税额范围内实施减免。在我省，城建税和教育费附加的征收已实行减半。

老王说我是自然人，不是什么小规模纳税人。

小明指出，固然你是自然人无疑，但在增值税领域，你仍被划分为小规模纳税人。因此，你有资格获得城建税、教育费附加以及地方教育费附加的减半征收优惠。

小明继续向老王阐述，在转让商铺的过程中，需缴纳增值税、城市建设维护税、教育附加费，此外，还需支付个人所得税、印花税以及土地增值税。

老王听后，便询问小明能否详细解释一下这几类税收。小明回应道，印花税的操作并不复杂，只需按照商铺买卖合同的金额，以万分之五的比例进行缴纳。然而，这并不仅限于作为卖方的你，老王，即便你将房产转手给他人，买方同样需要承担缴纳印花税的责任。

土地增值税需由卖方承担，不过其计算流程相当繁琐，一时之间难以详细解释。待您确定出售意愿后，我们再进行具体的计算。

个人所得税针对的是财产转让收益进行征收。计算转让收益的公式为：卖出价格减去（买入价格加上相关税费）。所谓相关税费，涵盖了您所缴纳的印花税、土地增值税，以及符合规定的装修费用。适用的税率为20%，同时，也存在核定征收的情况。

商铺在转让过程中需缴纳契税，其税率设定在3%至5%的区间内，具体数值由各省份自行决定。值得注意的是，契税的承担者是购买方，换句话说，是购买你老王商铺的人负责缴纳，这与老王本人关系不大。

听了小明的一席话，老王的心情格外沉重。

政策法律依据：

《营业税转增值税试点执行细则》中，财税（2016）36号文件的附件3内容；

发布《针对小微企业全面推行税收优惠政策的通告》编号财税〔2019〕13号

3、《印花税暂行条例》

4、《土地增值税暂行条例》

5、《个人所得税法》

《关于对个人住房转让收益征收个人所得税相关事宜的国家税务总局通知》（编号国税发〔2006〕108号）

7、《契税暂行条例》

《营业税转增值税试点执行细则》中，编号为财税（2016）36号的文件附件第三部分。

发布《针对小微企业实施普遍性税收减免政策的通告》，编号财税〔2019〕13号。

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