北京新房买卖合同范本大修！新增条款为购房全过程上安全锁

撰文 │ 曹政

历经11年的实施，北京的住房买卖合同模板迎来了重大修订。据市住建委最新消息，包括《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房现房买卖合同》在内的示范文本，经过一年多的广泛征求意见，现已完成修订工作，并计划于2017年1月1日起正式投入使用。相较于11年前的旧合同模板，新版合同针对购房者增添了众多提示性条款，并在购房、交付、入住以及后续维护等各个环节增设了数道“安全防线”。

验房合格后才算正式交付

在完成交付手续之前，购房者有权对所购住宅进行仔细检查。这一新增规定在新的预售合同样本中为购房者提供了心理上的保障，相当于给了他们一颗“定心丸”。

在此之前，众多购房者面临的一个常见问题是在期房交付时——一旦发现地板出现凸起，开发商却要求必须先完成移交手续后才能进行修复，然而修复过程耗时较长，导致入住日期被不断延迟。孟丽娜律师，来自北京市康达律师事务所，她认为为了防止卖方延误交付或频繁维修而引发的买方无法按时入住的争议，新的合同模板将“可及时处理的质量问题”是否已修复妥善，设定为买方接受房屋交付的前提条件之一。同时，这也旨在保护买方的合法权益，并提醒房地产开发企业重视并提升商品房的质量。

合同样本表明，若买受人发现该商品房存在地基基础与主体结构以外的质量问题，出卖人需依照相关工程及产品质量的规范与标准，自查验之日起在规定期限内负责进行修复，并负担修复费用。修复完成后，方可再次交付。具体问题涵盖屋顶、墙面、地面的渗漏或裂缝，管道的堵塞，门窗的变形或五金配件的损坏，以及灯具、电器等电气设备无法正常运作等情况。

基础设施没建好可索赔

在新版合同样本里，住宅的配套设施被细分为基础性设施和公共服务以及其它辅助设施。与之前的规定相较，对于水、电、气、热、电话通讯、有线电视以及宽带网络等基础性设施，均规定在房屋交付时必须接入每户，或者确保其能够投入使用。

在公共服务及其他相关配套设施方面，双方当事人需事先达成一致，对交付的具体时间、条件以及违约的相应责任进行明确约定。

这两类设施均增设了相应的违约规定，针对那些需满足“正常使用标准”的基础设施设备，若卖方采取补救措施后仍不能达到使用要求，买方有权终止合同并索要相应损失赔偿。至于公共服务及其他辅助设施设备，则以建设工程规划许可证为依据，合同中特别明确了公共绿地面积、绿化率、物业管理场所、规划停车位、车库等设施的交付要求。

屡修不好可解除合同

针对住宅工程的质量问题，住建部先前发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中，对问题进行了明确的分类，具体包括“地基基础和主体结构”、“地基基础和主体结构以外的房屋质量问题”，以及“室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施”三个方面。这些分类中的任何一项问题一旦出现，都会成为业主们心中的一大忧虑。

记者经过整理发现，在新版合同中，针对这三种情况，分别依照“符合国家或地方的相关标准、违约所应承担的责任以及相应的救济办法”来作出规定，这实际上为购房者提供了多样化的应对策略。

若房屋的主体结构或地基基础存在缺陷，未达到国家或行业的相关标准，这构成了房屋的严重质量问题。在此情况下，买方在解除合同之际，有权要求卖方进行赔偿。至于地基基础和主体结构以外的其他质量问题，若即便更换或修复，依旧严重妨碍了居住和使用的正常进行，买方同样拥有解除合同的权利。至于装饰装修和设备标准方面，新增了“及时更换、重新制作、修理”的处理措施。

卖方不得泄露购房人信息

尤为难得的是，在新版的合同模板中，特别加入了“保密条款”，具体内容为“卖方对买方的个人信息承担保密责任”。

换言之，除非依照法律法规的规定，或因国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关以及纪检监察部门执行公务的必要，否则在未获得买受人书面授权的情况下，卖方及其销售团队以及相关职员不得向外界透露买受人的个人信息，亦不得将此类信息用于本合同约定任务以外的任何目的。

据消息，购房者的电话和其它个人信息泄露和非法公开的情况屡见不鲜，因此，本次协议特别加入了关于保护买受人信息的条款。

赵秀池教授，首都经济贸易大学的学者，指出新的示范文本中加入了关于买受人信息保护的条款，并规定出卖人必须对买受人信息进行保密，这一举措将有力地保障消费者的个人隐私，同时最大限度地维护购房者的合法权益。

共有部位开发商无权处置

车库与车位究竟归单个业主所有，抑或为全体业主共同持有？这一问题令众多小区居民感到困惑。

记者在对比11年前的版本时发现，新版合同范本依据《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行了修订，它详细阐述了买受人对于建筑物专有部分所享有的权利和应尽的义务，同时，也清晰列出了业主共有的部分。至于规划中的车库车位等目前法律尚未明确归属的其他配套设施，合同范本建议双方当事人提前自行达成协议。

在日常生活中，房屋买卖时常伴有开发商赠送花园或露台等优惠措施，这样的做法是否合规？在新版的合同模板中，特别加入了警示性条款，明确指出卖方不得擅自处理“依照法律或规划本应归买方共有的公共区域和设施”。鉴于买方的相对弱势，合同模板还特别加入了卖方需对这一事项向买方作出明确承诺的规定。