商人1500万买地后过户被叫停？14年土地转让调查

2011年1月，郑州市中牟县的商人法全恩与香宇植物油有限公司（以下简称香宇公司）达成了一项土地转让协议。在此协议中，法全恩投入了1500万元人民币，从而获得了约48亩土地的使用权。

尽管法全恩先前支付了1500万的转让费用，然而由于诸多因素，该地块未能及时完成过户手续。到了2025年1月，该地块终于具备了过户条件，然而法全恩却坦言，他目前已背负着巨大的债务负担，即便顺利完成了过户，这块土地也将很快被冻结，最终不得不通过拍卖的方式变卖以偿还债务，最终结果可能还是一场空。

在这长达14年的土地转让事件中，法全恩是否有所损失，又有谁从中获利？为此，极目新闻记者深入中牟县展开了详尽的调查。

商人1500万买地后过户被叫停

今年已满68岁的法全恩定居于中牟县中兴路，自上世纪80年代起便投身于农副产品的出口业务，将中牟地区所产的大蒜远销至东南亚地区。在事业巅峰时期，他一年内出口的大蒜量高达六七千吨。用他自己的话来说，在那个年代，全县范围内能与他相比的生意人寥寥无几。

2010年4月7日，法全恩向极目新闻记者透露，他了解到该县粮食局下辖的香宇公司有一宗土地即将进行转让。香宇公司那时已经停止生产，由于公司正面临改制等复杂问题，不得不通过出让土地来筹集资金。追溯至2007年，该地块曾在郑州以750万元的价格公开拍卖，但由于地块位置较为偏远、标的属性较高，最终未能成交。尽管合同是与香宇公司订立的，然而文件资料表明，该土地的转让事宜已由粮食局进行探讨并取得批准。在2011年1月，他与香宇公司正式签署了土地转让的协议。

法全恩阐述，该地块面积约为48亩，乃国家划拨的仓储用途土地。此次转让涵盖了地面及地下的建筑、构造及附属设施，转让总价达1500万元，香宇公司则保留了2%的转让款股权。原计划是购得土地后新建一座冷库，并对部分土地性质进行调整，进而开展房地产开发。在签署土地转让合同后，法全恩分七次付清了全部土地转让款项。由于购置土地急需资金支付，他和妻子不得不四处奔波，东拼西凑以筹集转让款，紧接着又贷款了1700万元。这笔贷款中，一部分被用来归还之前所借的资金，另一部分则直接用于支付土地转让的费用。

然而，此次土地转让被认定为违规行为。县粮食局的文件揭露，在处理该土地的过程中，香宇公司“未遵循法定程序向县政府申请批准，私自处置国有资产，并且处置所得并未上交国库”。此外，该文件还提出了相应的纠正措施。

土地过户程序已被暂停。根据2012年8月由中牟县纪委和国资局共同发布的一份文件，调查群众对中牟县粮食局的举报时，揭露了该局在处理中牟县香宇植物油有限公司等四家企业的国有土地过程中存在违规行为。为了防止国家资产遭受损失，决定立即停止办理这四宗土地交易的有关手续。

法院判决合同有效，土地应予过户

法全恩表示，在得知过户被暂停后，他立即提出了退还1500万元本金的要求，并且并未意图索要由此产生的利息，然而相关机构并未予以批准。数年后，相关部门提出了退还本金的建议，然而那时由于他已支付了大量的贷款利息，他依然坚决要求完成土地过户手续。

2016年6月，中牟县粮食局发布文件指出，在处理土地纠纷方面，提出了两种应对措施：一是依照法律程序办理土地权属变更手续；二是将土地收回后，按照规定重新进行拍卖。然而，到了2017年1月，中牟县国资局发布的文件中明确指出，重新拍卖的做法并不可行。

县国资局提出，若收回土地并重新拍卖构成香宇公司的违约行为，该公司需支付相当于转让金额20%的违约赔偿。除此之外，还需承担因法全恩1500万元资金占用所产生的费用。然而，双方在资金占用费的具体数额上难以达成共识。另外，2012年由于政府拆迁，导致合同标的的一部分被占用，当时街道办已向法全恩支付了超过100万元的补偿款。

由于该问题未能得到妥善处理，法全恩对香宇公司提起了诉讼。在2019年8月，中牟县人民法院对此案进行了审理并作出了裁决。

法院判定，香宇公司与法全恩所签署的《土地转让协议》未触犯相关法律，故认定其为合法有效的协议，双方理应遵守。法全恩已按照约定支付了相应款项，现其请求香宇公司继续执行协议，完成土地使用权转移，此诉求合理，法院应予以批准。

法院裁定香宇公司必须依照2011年与法全恩所签的《土地转让协议》执行，自判决生效之时起，需在十日之内完成土地使用权向法全恩的转移手续。

判决结果确定后，法全恩向法院提出了强制执行的申请，同时，法院亦向相关政府部门发放了执行协助的通知。法全恩向极目新闻的记者透露，尽管法院已作出裁决，但该土地的产权尚未完成转移手续。

缴纳的税费及滞纳金高过转让款

此次土地交易是否导致了国有资产流失的问题？法全恩所提供的多份文件揭示，早在2016年，粮食局在两份文件中提及，经过估算，香宇公司大约48亩土地的估值约为840万元（评估基准价为486.99万元），而房屋建筑物及其附属物的估值则接近220万元，按照这两种计价标准计算出的转让金额总计为1061.52万元。

2020年9月，中牟县成功举办了这场多部门参与的会议，参会单位包括粮食管理部门、司法机构、纪检监察部门、资源规划部门以及国资部门等，共计9个部门。在会议中，县人民法院的负责人指出，法全恩支付的地价款明显超过了评估的最高价以及当年工业用地成交的价格，并未导致资产流失，法全恩属于善意第三方……同时，县国资局参会人员也表示，并未发生资产流失的情况……县纪委的与会者进一步说明，根据目前的实际情况来看，当时的交易并未引发国有资产流失。

法全恩的家属透露，尽管众多机构均表示同意进行土地的转移手续，然而，进行土地过户必须承担一系列税费。截至2021年，这些税费与滞纳金的总和已接近千万级别，究竟应由谁来承担这笔费用，成为了亟待解决的问题。

记者查阅转让合同时发现，合同中明确指出，土地规划调整及产权转移的相关手续，应由法全恩负责处理，并且他需要承担所有相关费用。

该条款涉及双方商定由法全恩支付土地过户相关税费。法全恩指出，合同中所提及的这一条款并非指土地过户所应缴纳的税费，而是指办理相关手续所需的费用，金额大约为几十万元。此外，相关部门亦曾召开会议，就这一条款的具体含义进行探讨。

2021年，县粮食局在一份汇报文件中指出，依据相关文件要求，办理土地过户需缴纳土地增值税、附加税、所得税等，总额达到675万元。此外，截至2021年1月，产生的滞纳金为263万元。两项费用相加，总计高达938万元。然而，由于合同中未明确纳税责任主体，法全恩对此笔税金表示拒绝支付。依照税法的相关规定，若非有特别协议，通常应由转让方承担相关税费。然而，鉴于现香宇公司已注销多年，其已不具备支付所欠税款的财务能力。

家属表示，他们就税款由谁承担的问题多次向上级反映情况，并经历了诉讼与撤诉等法律程序。经过数年，相关单位终于同意支付税款。然而，到了2024年，这笔涉及土地交易的税费，包括滞纳金在内，累计已达到约2700万元。直至2025年1月，当地一家公司才将所有款项付清，土地这才得以正式过户至法全恩名下。

4月8日午后，极目新闻记者随同法全恩抵达中牟县税务局，该局工作人员透露，由于存在滞纳金等费用，该地块过户手续需支付大约2700万元的相关费用，目前，涉及的相关税款及滞纳金等款项均已全部缴纳完毕。

买家称14年后已无力开发

尽管土地的转让手续已经可行，法全恩却并未着手办理。他解释称，不进行过户的原因主要有两个：一是购买土地的过程中他遭受了严重的经济损失；二是目前他背负的债务沉重，即便完成了过户，该地块也极有可能很快被冻结，最终可能被拍卖用来偿还债务。

4月7日的午后，极目新闻的记者抵达了法全恩昔日购置的这片土地，眼前呈现的是多座房屋，而周边的院墙已有不少倒塌。其中，一家驾驶学校占用了一小片区域用作教学场地，而剩余的区域则被荒草覆盖。

家属向极目新闻记者透露，在2013年左右，法全恩夫妇相继遭遇脑梗疾病，这导致他们的生意无人打理。债务如同滚雪球般越积越多，银行以及一家担保公司也对法全恩夫妇提起了诉讼。然而，他们无力履行法院的判决，包括子女和亲友在内的许多人因此变成了失信被执行人。

天眼查的数据揭示，法全恩妻子名下的前公司，截至2022年，已卷入多起借款纠纷诉讼，累计执行金额已超3600万元。据家属透露，截至目前，包括欠款、利息、罚金在内的债务总额，已显著超过这一数字。网络公开拍卖信息还显示，法全恩名下的一处房产曾公开挂牌拍卖，2022年3月，起拍价为730万元，然而，该房产至今仍未成交。

陈女士，法全恩往日的会计，曾提及法全恩夫妇因偿还贷款利息而四处奔波借贷。自2012年底她离职后，亦不止一次伸出援手，向他们提供资金支持。每逢佳节，法全恩家中便常有债主上门催讨。

法全恩表示，2011年当他交易土地时，他有实力对其进行开发。即便在2019年法院作出判决之后，只要土地完成过户，仍有人愿意承接该地块进行开发。这不仅能够让他偿还债务，还能让他盈利。郭先生，那位曾有意与法全恩共同开发该地块的人，回忆说，2019年房地产市场正值火热时期，他和法全恩曾探讨过如何开发这块土地，但最终未能付诸实践。

法全恩表示，在此之前，他未曾向相关部门寻求赔偿损失。然而，近几年来，他已开始与相关部门就损失事宜进行协商，不过，双方的观点并未能够形成共识。

这次耗时已久的土地交易，是否让法全恩遭受了损失？在这段长达14年的土地交易历程中，究竟是谁从中获利？4月8日的下午，极目新闻的记者向中牟县粮食局及其他相关部门递交了采访申请，然而，截至9日下午2点稿件发布时，记者尚未收到任何官方的回复。