农村土地集体所有权与承包经营权、土地使用权出让、转让

农村土地集体所有制和承包经营权、土地使用权流转、转让

细节

承包地未流转时，承包人享有该土地的承包经营权，并且可以承包经营。

承包地流转时，承包人有权承包土地，只承包不经营。

承包地流转后，土地承包权与土地承包经营权分离。农民土地承包经营权的所有权是农村基本经营制度的基础。

实践中，获得承包权有两个条件：具有集体经济组织成员资格（成员属性）；与承包方签订承包合同，取得承包地（房产属性）。

承包商的权利：

一、承包期内自主使用承包土地、组织生产经营和处置产品的权利；

二是在承包期内取得承包地出租（分包）、交换、转让、入股、返还等收入的权利；

三是承包地被征收、征用、占用时获得补偿的权利；

四是承包人在承包期内应得的承包收入可以依法继承。

土地经营权：承包方通过租赁（分包）、入股等方式将承包地转让给第三方使用后，土地经营权发生转移。

土地经营权人的权利：

（一）按照合同约定使用划拨的承包地，独立开展生产经营并获取利润；

（二）因改善生产条件、提高生产能力而获得相应补偿；

（三）经承包人同意并向承包人备案，可以用土地经营权设立融资担保；

（四）经承包方同意并向承包方备案，可以转让土地经营权等。

土地经营权人的义务：

（一）缴纳土地出让价款；

（二）连续两年以上不改变流转土地农业用途、弃耕、抛荒的；

（三）不破坏农业综合生产能力和土地生态环境。

土地经营权的性质是什么？

观点一：用益物权理论。承包人将承包地转让给第三人后，第三人享有用益物权的使用权、收益权和有限处分权；

观点二：债务论。对于租赁合同下产生的索赔。土地承包人和受让人通过合同约定权利和义务，其对抗性、可转让性、期限等符合债权特征；

第三点：相对而言。产权以长期存在为原则。基于租赁合同的土地经营权，期限较长的可视为产权，期限较短的可视为债权，不能绝对化；

第四点：妥协理论。土地经营权是受产权保护的债权。

集体土地所有权和承包经营权是一组不转移到承包地的权利，是“两权”分离的。

集体土地所有权、土地承包权、土地经营权是承包土地上处于流转状态的一组权利，是“三权”分离。这两套权利关系是齐头并进的。

补充：土地使用权转让

第二章 土地使用权转让

第八条 土地使用权转让，是指国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者，土地使用者向土地使用者缴纳土地使用权出让金的行为。国家。

土地使用权转让必须签订转让合同。

第九条 土地使用权出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限等条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划建设管理部门、房地产管理部门制定，按照国务院规定的批准权限批准。 ，由土地管理部门实施。

第十一条 土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者按照平等、自愿、有偿的原则签订。

第十二条 土地使用权出让的最长期限根据下列目的确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他土地利用五十年。

第十三条 土地使用权转让可以通过下列方式进行：

（一）协议；

（二）招标；

(3)拍卖。

（四）按照前款规定的方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

土地使用权出让

第三章 土地使用权转让

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让，包括出售、交换和赠与。未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用的，土地使用权不得转让。

第二十条 土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十一条 土地使用权转让时，土地使用权转让合同、登记文件载明的权利和义务一并转让。

第二十二条 土地使用者通过转让取得的土地使用权的使用年限，为土地使用权转让合同约定的剩余使用年限减去原土地使用者的使用年限。

第二十三条 土地使用权转让时，该土地上的建筑物及其他附着物的所有权也随之转让。

第二十四条 建筑物或者其他地上附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物或者其他地上附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让建筑物及其他地上附着物所有权时，使用范围内的土地使用权一并转让，但建筑物及其他地上附着物作为动产转让的除外。

第二十五条 土地使用权、建筑物及地上附着物所有权转让，应当按照规定办理转让登记。土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权的分割和转让，必须经市、县人民政府土地管理部门、房地产管理部门批准，并按照规定办理转让登记。与法规。

第二十六条 土地使用权出让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权出让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。

第二十七条 土地使用权转让后，需要改变土地使用权转让合同约定的土地用途的，按照本条例第十八条的规定办理。

土地利用分类

土地流转与流转的区别主要是由于土地性质不同，办理程序不同。

土地流转是指土地使用权的流转。土地使用权流转是指拥有土地承包经营权的农民将土地经营权（使用权）转让给其他农民或经济组织，即保留承包权，转让使用权。它是农村集体土地使用权的流转，不涉及所有权的流转。土地仍属于村集体所有。输送面积一般较大。根据法律规定，流转的农用地只能用于农业发展，不得用于其他用途。租金必须每年支付给土地所有者，或者必须一次性支付几年的租金。由于农村集体土地属于村集体所有，非村集体成员没有资格使用村土地。在税收方面，土地流转只能用于农业生产，因此一般免征增值税，不属于土地增值税、契税、印花税的征收范围。

土地出让是国有建设用地使用权的转让。前提是国有建设用地。土地流转受到诸多限制，国家有专门的《城市国有土地使用权出让转让暂行规定》。违法转让土地的，将受到行政处罚，情节严重的，将追究刑事责任。集体土地转让必须依法先征后流。税收方面，土地出让方缴纳增值税和土地增值税，受让方缴纳契税。双方还应缴纳印花税。