商人1500万买地后过户被叫停，14年转让背后谁获益了？

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2011年1月，郑州市中牟县的商人法全恩与香宇植物油有限公司（以下简称“香宇公司”）达成了一项土地转让协议。在这笔交易中，法全恩投入了1500万元人民币，成功取得了约48亩土地的使用权。

尽管法全恩曾支付了1500万元作为转让费用，然而由于诸多因素，该地块未能如期完成过户手续。到了2025年1月，该地块终于可以过户至法全恩名下，他却坦言自己已经背负了巨额债务，即便过户成功，该地块也将很快被冻结，最终可能通过拍卖来偿还债务，最终结果可能仍是一无所获。

在这段历时14年的土地转手事件中，法全恩是否蒙受了损失，又有谁从中获得了利益？为此，极目新闻记者深入中牟县展开了详尽的调查。

商人1500万买地后过户被叫停

今年已满68岁的法全恩定居于中牟县中兴路，自80年代起便投身于农副产品的出口业务，将中牟当地的大蒜远销至东南亚地区。在事业巅峰时期，他一年能出口多达六七千吨大蒜。用他自己的话来形容，在县内，能与他比肩的生意人寥寥无几。

2010年4月7日，法全恩向极目新闻记者透露，那时他获悉该县粮食局管辖下的香宇公司有一块土地即将进行转让。香宇公司那时已经停止生产，由于公司正面临改制等事宜，因此不得不将土地转手以筹集资金。追溯至2007年，该地块曾在郑州以750万元的价格公开拍卖，但因地块地处偏僻、标的高等因素，最终未能成交。合同虽与香宇公司达成，然而文件资料表明，该土地的转让事宜已由粮食局审议并获批准。在2011年1月，他与香宇公司正式签署了土地转让的协议。

法全恩透露，这块占地约48亩的国有仓储用地即将转让，转让内容涵盖地上及地下的建筑、结构及附属设施，总转让金额达到1500万元，其中香宇公司保留2%的股权转让权。根据既定计划，法全恩打算购得土地后新建一座冷库，并在调整部分土地用途后开展房地产开发。在签署土地转让合同后，他分七次完成了全部土地转让款的支付。由于购买土地急需资金支付，他和妻子不得不四处奔波，东拼西凑以筹集转让款，紧接着又贷款了1700万元。这笔贷款中，一部分被用来归还先前所借的资金，另一部分则直接用于支付土地转让的费用。

然而，此次土地的转让行为被认为违反了规定。县粮食局的文件中明确指出，在处理该土地的过程中，香宇公司并未依照法定程序向县政府申报并获得批准，私自处置了国有资产，并且该处置所得的收入并未上交国库。此外，该文件还提出了相应的纠正措施。

土地过户程序已被正式叫停。根据2012年8月由中牟县纪委和国资局共同发布的一份文件，调查群众对中牟县粮食局提出的举报问题时，揭露了该局在处理中牟县香宇植物油有限公司等四家企业的国有土地过程中存在违规行为。为避免国家资产遭受损失，决定立即暂停处理这四起土地交易的相关手续。

法院判决合同有效，土地应予过户

法全恩表示，在得知过户手续被暂停后，他立即提出了退还1500万元本金的要求，并且并未意图索要由此产生的利息。然而，相关机构并未予以批准。数年后，相关部门提出了退还本金的建议，但鉴于他已支付了大量的贷款利息，他仍坚决要求完成土地过户手续。

2016年6月，中牟县粮食局发布的文件中提到，在处理纠纷时，该局提出了两种处理途径：一是依照法律规定办理土地过户手续；二是将土地收回后，按照规定重新进行拍卖。然而，到了2017年1月，中牟县国资局发布的文件中指出，重新进行拍卖的做法是不可行的。

县国资局指出，若收回土地并重新拍卖构成香宇公司的违约行为，该公司需支付相当于转让金额20%的违约赔偿。除此之外，还需承担因法全恩1500万元资金占用而产生的费用。然而，双方在资金占用费的具体数额上难以达成共识。此外，2012年因政府拆迁，部分合同标的被占用，当年街道办已向法全恩支付了超过100万元的补偿款。

由于问题持续未得到妥善处理，法全恩对香宇公司提起了诉讼。同年8月，中牟县人民法院对此案进行了审理并作出了裁决。

法院判定，香宇公司与法全恩所签署的《土地转让协议》并未触犯相关法律，故此协议应当被视为合法有效，双方理应各自履行其合同义务。法全恩已按照约定支付了相应款项，其诉求香宇公司继续执行合同，完成土地使用权转移的行为有充分依据，法院应当给予支持。

法院裁决要求香宇公司依照2011年与法全恩签署的《土地转让协议》，自判决结果正式生效后，须在十日内完成土地使用权向法全恩的转移手续。

判决结果确定后，法全恩提出了强制执行的申请，同时，法院亦向相关机构发布了协助执行的通知。法全恩向极目新闻的记者透露，尽管法院已经做出了判决，但土地的权属转移仍未完成。

缴纳的税费及滞纳金高过转让款

此次土地交易是否导致了国有资产流失的问题？法全恩所提供的多份文件揭示，早在2016年，粮食局在两份文件中明确指出，经过估算，香宇公司大约48亩土地的市场价值约为840万元（评估价格达到486.99万元），而房屋建筑物及其附属物的评估价值则接近220万元，按照这两种计价标准，转让的总价款应为1061.52万元。

在2020年9月，中牟县成功举办了这场涵盖粮食局、法院、纪委、资源规划以及国资等九个部门共同参与的会议。在会议中，县人民法院的负责人指出，法全恩所支付的地价款显著超过了评估的最高价以及当年工业用地成交的价格，并未导致资产流失，法全恩属于善意第三方……同时，县国资局的与会人员也表示，并未发生资产流失的情况……而县纪委的与会者进一步说明，根据目前的实际情况分析，当时的交易并未导致国有资产流失。

法全恩的家属透露，尽管众多机构均表示愿意办理土地转让手续，然而土地转让过程中却不可避免地涉及诸多税费。截至2021年，这些税费与滞纳金的总和已接近千万元之巨，究竟由谁来承担这笔费用，成为了亟待解决的问题。

记者查阅转让合同时发现，合同中明确指出，土地变更规划及土地过户的相关手续，应由法全恩负责处理，并且他需要承担所有相关费用。

这一条款涉及双方约定的由法全恩支付土地过户的相关税费。然而，法全恩指出，合同中所提及的这一条款并非指土地过户所需缴纳的税费，而是指办理相关手续所需的费用，总计不过几十万元。此外，相关部门还曾召开会议，对这一条款的含义进行过讨论。

2021年，县粮食局在一份情况汇报中指出，依据相关文件要求，土地过户须缴纳土地增值税、附加税、所得税等，总额达到675万元。同时，滞纳金累计至2021年1月，金额为263万元。两项费用相加，总计高达938万元。然而，由于合同中未明确纳税责任主体，法全恩对此笔税金表示拒绝支付。依照税法的相关规定，若非有特殊条款，涉及的相关税费理应由产权转让人承担。然而，鉴于香宇公司已经注销多年，其目前无法承担这笔税款。

家属表示，在涉及税款缴纳的问题上，他们多次向上级部门反映情况，并经历了起诉与撤诉的司法过程。经过数年的等待，相关单位最终同意支付税款。然而，到了2024年，这笔涉及土地交易的各项税费以及滞纳金累计，已攀升至约2700万元之巨。直至2025年1月，当地一家公司才将这些款项全部缴清，土地才得以正式过户至法全恩名下。

4月8日午后，极目新闻记者随同法全恩抵达中牟县税务局，该局工作人员透露，由于存在滞纳金等情形，该地块过户手续需支付大约2700万元的相关费用，目前，涉及的相关税款及滞纳金等款项均已全部缴纳完毕。

买家称14年后已无力开发

尽管土地已具备过户条件，法全恩却未着手办理相关手续。他解释称，未进行过户的原因有二：一是购买土地的过程中，他遭受了巨大的经济损失；二是目前负债累累，即便完成过户，该地块也将很快被冻结，并最终被拍卖以偿还债务。

4月7日午后，极目新闻的记者抵达了法全恩昔日购置的地产，现场目睹了多座房屋矗立，周边的院墙已有不少倾倒。其中一家驾驶学校占用了一小片区域用作练习场地，而剩余的空地则被荒草覆盖。

家属向极目新闻记者透露，在2013年左右，法全恩夫妇相继遭遇脑梗疾病，这导致他们的生意无人打理。随着债务如同滚雪球般不断膨胀，银行以及一家担保公司纷纷将法全恩夫妇告上法庭。然而，他们无力偿还债务，判决无法执行，包括子女和亲友在内，多人因此成为失信被执行人。

天眼查的数据揭示，法全恩妻子名下的前公司，截至2022年，已卷入多起借款相关的诉讼案件，累计执行金额已超3600万元。据家属透露，截至目前，包括欠款、利息、罚金等在内的债务总额，已显著超过这一数字。网络公开的拍卖信息表明，法全恩名下的一处房产曾公开挂牌拍卖，2022年3月，其起拍价为730万元，然而，该房产至今仍未成交。

陈女士，法全恩往日的会计，曾言法全恩夫妇为偿还贷款利息，不得不四处借贷。自2012年底她离职以来，亦不止一次向他们伸出援手。每逢佳节，法全恩家中便常有债主上门。

法全恩提及，2011年他购得土地时，具备将其开发的实力。即便到了2019年法院作出裁决之后，若土地成功过户，仍有投资者有意接盘并加以开发，那时他不仅能偿还债务，还有望盈利。曾与法全恩有意共同开发该地块的郭先生回忆，2019年房地产市场如火如荼，他和法全恩曾共同探讨开发方案，然而最终未能付诸实践。

法全恩表示，在此之前，他未曾向相关部门寻求赔偿损失。然而，近几年来，他已着手与相关部门就损失事宜展开协商，不过，双方在意见上并未形成共识。

这次耗时颇久的土地交易，是否给法全恩带来了损失？在这长达14年的土地交易期间，究竟是谁从中获利？4月8日的下午，极目新闻的记者向中牟县粮食局及其他相关部门递交了采访申请，然而，截至9日下午2点稿件完成，记者尚未收到任何官方的答复。