鹿城广场锦玉园项目概况，含交付时间及户型介绍

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一、项目概况

鹿城广场的锦玉园坐落于温州新兴的CBD区域——滨江商务区，其北侧紧邻城市主要道路瓯江路以及瓯江，交通条件十分便利。该园区由五栋超高层建筑（均配备精装修）和商铺（保持毛坯状态）两种不同的物业类型构成。该建筑群占地面积达22万平方米，容积率达到8.22，绿化覆盖率为62.33%，车位与住宅的比例为1:2。住宅部分共有482户，而商铺则有41户。值得注意的是，项目的一期工程已于2011年6月28日完工并交付使用，而二期工程则是在同年12月28日完成交付。

（一）锦玉园一期

锦玉园一期的交付日期为2011年6月28日，该项目由两栋超高层建筑构成，分别是4号楼和5号楼。该住宅区共有234户住宅和28户商铺，提供5种不同的户型选择，其中主力户型面积介于390至850平方米之间。小区内配备了14部进口三菱电梯，其中包括2部专为保姆设计的电梯。住宅内部采用近10000元/平方米的精装修标准，室内装修则由6家专业的装饰装修公司共同负责。

这六家装饰装修企业分别是：上海装、深圳海外装饰、神州长城装饰、上海天艺装饰、中天建设装饰以及浙江亚夏装饰。

占地面积：22345㎡

建筑面积约：117502㎡

容积率：5.19

绿化率：13.33%

层  数：4号楼42层158.3米；

5号楼37层134.1米。

户  数：4号楼2个单元，4户/层，共136户；

5号楼3个单元，6户/2层，共98户。

停车位：位于地下一、二层，配置比例约1:2

当前入住状况如下：住宅已交付总户数为228户；其中已有160户居民入住，入住比例达到68.4%。

商铺交付28户；开业6户。

（二）锦玉园二期

锦玉园二期的交付日期是2011年12月28日，该小区由1号楼、2号楼和3号楼这三栋超高层建筑构成。住宅部分共有248户，商铺则有13户，提供了4种不同的户型设计，其中主力户型面积介于290至630平方米之间。小区内配备了21部日立品牌的进口电梯，其中包括3部专为保姆设计的电梯。住宅的室内精装修标准达到了10000元每平方米，室内装修工作则由10家不同的装饰装修公司负责。

涉及到的十家装饰装修企业包括：上海装、深圳海外、神州长城、上海天艺、中天建设、浙江亚夏、上海仲辉、上海秋元华林、江苏紫浪以及杭州星际。

占地面积：34326㎡

建筑面积约：约107108㎡

容积率：3.03

绿化率：49.00%

层  数：1号楼28层高 99.86米；

2号楼42层高156.06米；

3号楼37层高134.86米。

户  数：1号楼2个单元，4户/层，共100户；

2号楼1个单元，2户/层，共80户；

3号楼2个单元，4户/2层，共68户。

停车位：位于地下一、二层，配置比例约1:2.5

当前入住状况如下：住宅总计已交付206套，其中已有73户居民入住，入住比例达到了29.4%。

商铺交付6户；开业0户。

（三）物业费情况

住宅的物业管理综合费用为每月每平方米7.5元，此费用包含能耗费用；而商业物业的物业管理综合费用则为每月每平方米13元。

二、人员配置

鹿城广场锦玉园物业服务中心设有综管部、管家部、秩序维护部、工程部、环境维护部和园区生活服务部。该中心目前拥有198名员工，管理层有8人，管家（包括管理员）共有29人，综管部有4人，秩序维护部有70人，工程部有12人，环境维护部有73人，而园区生活服务部则有2人。

三、锦玉园物业服务体系

温州鹿城广场锦玉园在物业服务方面，推行的是绿城物业提供的最高级服务标准——“尊贵生活物业服务体系”。这一服务体系包含了两项核心服务：一是提供个性化管家式服务，二是确保园区生活的全面完善服务。

（一）管家式服务

旨在为锦玉园的每一位居民真诚地提供多样化的高品质服务，旨在缓解日常生活中的琐碎烦恼，从而让人们能够更加惬意地享受生活，体验到“富有尊贵”的生活感受。

1、14小时值班经理

为了确保业主的严重投诉能够迅速得到处理，以及确保项目中的各类突发情况能够得到及时且恰当的应对，服务中心实施了14小时不间断的值班经理制度。在这一制度下，小区经理、首席管家、工程部经理、秩序维护部经理、环境维护部经理以及综合管理部经理将轮流担任值班经理的职务，他们负责统一协调值班期间出现的所有事务。

2、专属内管家

服务中心为业主配置了外部和内部管家。外部管家共有两名，他们主要承担起对公共区域物业服务质量的检查和监管职责。而内部管家则专注于满足业主在个人服务方面的需求。

住宅区内的服务中心按照每30户配备一名内管家的规定（目前共设有16名内管家），确保每位业主都能享受到专属的内管家服务。自业主签署购房合同起，项目公司便着手建立业主档案。在业主收房环节，服务中心的物业管家和工程人员全程陪同，协助业主对房屋进行验收。

因此，内管家自始至终积极地去掌握并记录下业主的日常习惯与个人偏好，进而与业主建立起和谐的互动，维持着畅通无阻的交流，全面洞察业主对服务的具体需求。

在业主领取房屋之际，服务中心会向其提供专属内管家的联系方式，业主在园区遇到问题时，可以向管家寻求帮助以解决问题。这位管家不仅扮演着业主的管家角色，更是业主的一位朋友，一个无论遇到何事都能信赖并托付的朋友。

3、私人管家服务

服务中心不仅向业主提供基础的管家服务（其中多数服务不收取费用），而且会依据业主的具体需求，全面调动各种社会资源，进而为业主提供个性化的私人管家服务。业主可以根据自己的实际需要，自主选择是否需要这些私人管家服务。

4、24小时前台服务

服务中心在一期大堂内设置了与酒店前台类似的服务中心，并配备了全天候值班人员。该服务中心主要负责对业主提出的众多服务需求进行整理，同时充当管家收集信息的枢纽、资料库和跟进平台，确保业主的服务请求能够得到迅速响应和处理。

5、24小时接报中心

服务中心在一期大堂的后台区域，设立了全天候的400客户服务呼叫平台，并配备了24小时不间断的维修及投诉热线电话，该热线与工程部办公室仅一步之遥。每日，管家与工程师将轮流值班，确保服务不间断。

此举旨在使服务中心期望将客户投诉及设备维修的相关事宜交由后台专业团队负责处理，旨在确保维修信息能够即时录入并迅速传达给工程部门，同时亦旨在维护大堂前台的整体接待氛围。

6、门童（礼宾）服务

小区住宅实行人车分离，且具备与大厅相连的便利，因此服务中心在首期南侧的人行入口和第二期的北侧人行入口设置了门童，向业主提供礼仪接待服务。这些门童不仅负责迎接和送别业主，还向有需求的业主提供其他辅助服务，例如代为叫车、帮助携带行李等。

7、24小时保洁服务

服务中心在安排保洁员的作息时，不仅遵循了常规的工作时间（即从早上6点30分至晚上6点30分），还在非工作时间增设了两个班次，每个班次配备五名保洁员，他们负责在大堂、电梯厅等公共区域进行清洁巡视，以确保小区环境始终保持干净整洁。

8、24小时值班工程师

服务中心在配置工程人员时，充分考量了高档住宅紧急维修响应时间的必要性，确保在接到业主报修电话后的5分钟内能够迅速响应。每个班次均配备了一名值班工程师，并在中班和夜班时段各增设了一名当值技工，以与24小时后台接报中心协同工作，从而保障业主的报修能够得到迅速处理，并加快维修响应的速度。

（二）绿城园区生活服务体系

1、健康服务

鹿城广场的锦玉园内设立了健康服务中心，该中心立足于满足业主的健康需求，定期举办健康养生讲座，普及健康知识，传播健康资讯。同时，还邀请社会上的名医和名师到园区进行义诊，提供现场咨询和指导服务，极大地方便了业主获取健康支持。

2、文化教育服务

鹿城广场的锦玉园举办的文化教育活动种类繁多，内容十分丰富。与和平国旅携手，推出了涵盖东欧和西欧的多条国际旅游线路。“播种绿色，收获希望”的主题在2012年的植树节期间，通过树木认养活动得到了体现。“海豚计划”则为超过百位的少儿业主提供了免费的培训，不仅让他们学会了游泳，还让他们的暑假生活更加丰富多彩，赢得了业主们的一致好评。

今年七月，鹿城广场锦玉园园区生活服务部着手筹备颐乐学堂，旨在为老年业主打造一个专有的活动场所，以充实他们的生活，提升他们的生活情趣。此举亦旨在增进业主间的情感交流，进而营造园区内的和谐氛围。

3、居家生活服务

服务中心致力于为业主提供温馨细致的服务，陆续推出了便民雨伞、工具箱、物品手推车、老年轮椅以及短驳车运送等便利服务。同时，我们组建了一支专业的家政服务团队，全面推广家政服务，赢得了业主的一致好评。目前，我们正通过多种途径整合周边商家资源，即将新增洗车服务，以及提供常用家居生活用品的电话订购和上门送达服务。

四、项目的一些特点及不足之处

（一）酒店式服务

1、前台

酒店大堂的布局既便利业主使用又流露出尊贵气息；前台接待区域与后台服务区域明确区分，确保前台工作井然有序，有效遏制纠纷问题的蔓延，便于各类问题的交流与解决。

（2）服务台内部设计实用，方便前台服务人员的物品摆放；

前台客服所使用的椅子装有轮子，这不仅便于保洁工作的进行，同时也使得前台在整理各类物品时更为便捷。

2、秩序维护员

秩序维护人员采取内部与外部相结合的管理模式，这一举措为实施酒店化服务提供了坚实的保障。

物业安保人员、接待台服务人员以及管理人员所着制服均由一家专业机构统一设计和生产，这些服装的设计理念与该项目的服务档次相契合。

3、物业服务中心办公室

（1）服务中心门口明亮，整洁，大方，标示标牌清晰。

（2）物业服务中心办公区域前台设置简洁、大气、实用。

办公空间宽敞且光线充足，为物业管理团队营造了一个优越的工作氛围。

（4）制作了规范的工作人员去向牌，使内部管理更加严谨有序。

4、后台服务办公室

服务中心配备了专门的后台服务区域，负责的单元管家们在此处提供“一站式”服务，妥善处理各类问题，对前台关于投诉、维保和保修事项的解释、沟通、处理以及后续回访等工作进行了有效分流，这不仅提升了前台的工作效率，还确保了物业服务中心管理层能够在一个正常、有序的办公环境中进行工作。

5、监控室

监控室内物品按照8S管理原则有序排列，各类物品都有固定的存放位置，便于快速取用。

（二）室外公共区域

1、商铺店招

对商铺招牌实施预先统一规划与预留，旨在确保物业能够有序、统一地执行外立面管理，从而确保立面整体效果的协调一致。

2、地面铺装

路面排水沟的设计尽可能减少了路面积水现象，从而在雨季使得小区道路通行更为顺畅，提升了行车的安全性，同时减轻了周边清洁工作的负担，也节省了清洁人员的人力成本。

室外路面采用不同规格的铺装材料，并辅以镀铬装饰条进行衔接，这样的设计彰显了工艺的精致，然而，在物业的后期维护保养方面，所面临的压力相当巨大。若铺设材料出现沉降，装饰条便会暴露在外，若未能及时进行修复，则可能遭受碾压而损坏，这不仅增加了维护保养的工作量，也提升了相应的费用支出。

3、草坪灯

草坪灯的线条设计简洁而流畅，与建筑的整体风格相得益彰，同时日常的清洁工作也便于进行，只需轻轻擦拭即可。

（2）灯罩用磨砂玻璃，能有效降低草坪灯的内部污垢外露；

草坪灯的密封性能优异，有效延长了内部零件的使用期限，同时也有助于减少物业管理方面的开支。

4、室外果壳箱

（1）不锈钢箱体，不容易生锈，降低日常维保费用和人工；

室外果壳箱上方未配备烟蒂收集器，这样的设计使得整体外观更为整洁，同时也有助于减少清洁工人的劳动成本。

5、花钵

（1）花钵的整体线条简单，方便日常保洁；

花钵中泥土的容量提升，从而降低了日常养护的复杂程度，同时节省了绿化养护所需的人力资源。

6、外围消防通道门

消防通道内的不锈钢格栅门装有不锈钢丝网，此举有效阻隔了小鸟、小虫、落叶等杂物，从而在设计中提升了通道的内部清洁度。

7、人造草坪

底层建筑之巅覆盖着四季常青的人造草皮，此类草皮在维护保养方面的管理费用相对较低，其呈现的实际效果甚至优于自然草坪；此外，还能节省绿化养护所需的人工成本和费用。

8、水池

水池所选石材为黑色，质地厚实，且在内部种植水草后，外观显得干净整洁，从而减少了水池清洁的频率，有效降低了管理成本。

水池与路面石材之间预留了缝隙，这不仅丰富了景观的视觉效果，增强了层次感，还提升了路面的排水效率。此外，这一设计在方便水池清洗时排放废水的同时，也有效减少了清洗过程中对路面的二次污染。

（三）室内公共区域

1、信报箱

信报箱安置于一个独立的空间中，采用了整体嵌入的设计风格，这种设计从源头上杜绝了卫生盲区的存在，同时也便于进行全面的清洁工作。此外，信报箱处于监控区域的覆盖之下，确保了业主个人信件的安全无忧。

信报箱中未配置牛奶存放区域，因此业主所订购的牛奶会集中送达至每栋楼的服务台，这样的安排有助于保持信报箱的清洁卫生。

2、单元电梯

引进了先进的智能化电梯及其控制系统，居民需刷卡乘坐，此举有效提升了居住环境的私密性与安全保障水平。

为了满足高端客户的需求，我们对特定楼层的编号进行了人性化的调整，具体表现为取消了13、14、18等楼层的编号。

3、强电井门把手

内嵌式的门把设计让建筑立面显得更为和谐，并且有效防止了业主在搬运家具或行走过程中因与门把手的接触而造成损坏或伤害。

4、生活水管保温

对生活用水管道实施保温措施，同时，对住宅内部及阳台的水管也进行了相应的保温处理，旨在最大限度地减少因冬季气温低导致的室外水管破裂风险，从而降低业主财产损失的可能性，并减轻物业日常管理的压力。

5、单元门门把手

（1）单元门把手整体大气，且上下端都是圆弧形，更加安全；

这类单元门把手在冬季握持时，触感不甚寒冷，更显人性化设计。

这类单元门把手不易留下指纹，这有助于减少清洁工作量，从而节省了清洁人员的人力资源。

6、各类标识标牌型材质地优良，设计美观，且便于保洁

（四）地下室

1、地下室采光、通风

采光井从一楼过道引入，地下室亦引入景观设计，此举显著提升了地下室的采光条件，极大缓解了人们在地下空间的不适感，并为物业管理在地下室节能降耗方面创造了有利条件；此外，还增强了地下室的通风性能，减少了结露现象，从而降低了地下室设施设备的维修频率。

2、地下室大堂

地下室入口处配备了液晶数字电视，这一设施不仅是物业管理日常运作和各类服务宣传的关键渠道，而且也为日后提升物业广告经营收益创造了有利条件。

3、地下室单元出入口

地下室单元的入口与出口处，采用不锈钢材料打造了栅格式的吊顶装饰，这种设计既简洁又富有层次，显著提升了地下车库的通行体验和尊贵氛围，同时也是物业在后续创优考评中的一大亮点。

地下室吊顶四周增设了照明设施，柱子底部则以石材进行了装饰，使得整体视觉效果更为和谐，同时在日常清洁过程中，也有效防止了对柱子底部的二次污染。

4、地下室景观区域消防箱

公共区域的消防设施箱体选用乳白色不透明材料进行内部包裹，以此防止消防栓与灭火器等设备直接暴露在外，以免影响整体景观的美观度。

（2）在消防箱上粘贴了消防栓和灭火器的使用说明。

5、停车位

地下室的停车位铺设了亚光环氧地坪材料，且在每个车位前方都清晰地标有编号，整体布局显得非常和谐。

柱子的周围安装了防撞的护角装置，这一设计旨在避免车辆与之发生碰撞，同时亦对柱子进行了明显的警示标识。

地下主通道铺设了灰色磨砂环氧材料的地坪，这种灰色的地坪设计大大减少了清洁工作的频率。

地下室各单元周边均配备了取水设施，便于清洁人员取水，此举有效提升了工作效率。

6、挡车器

采用铸铁底座的钢管式挡车器，相较于传统橡胶挡车器，具有更强的稳固性和更长的使用寿命，同时便于日常清洁维护，显著减少了物业在日常维护保养方面的工作量和成本支出。

7、地下室车辆出入口

地下车库的入口排水系统设计合理，于缓冲区和排水暗沟之间增设了排水明沟，此举有效阻断了雨量充沛时雨水直接涌入地下室的可能性，从而减少了物业管理过程中可能存在的安全隐患。

8、地下室防火卷帘门

采用不锈钢与铝塑板相结合的方式制作地下室防火卷帘箱，这不仅提升了地下室防火卷帘的整体美观度，也使得日常清洁工作变得更为便捷，同时，这种材质还增强了防火卷帘的稳固性，从而在更大程度上保障了消防设施设备的安全性能。

9、地下室消防管、喷淋管、生活用水管的保温处理

开发商对地下室的消防管道、喷淋管道和生活用水管道实施了全面的保温措施，以最大限度地减少夏季水管出现结露现象；而在冬季，由于气温较低，管道可能会发生破裂，这不仅会导致业主财产受损，同时也显著提升了物业管理日常工作的风险。

（五）户内

1、阳台

阳台四周安装了排水槽，确保雨水能迅速被排走，从而增强了业主家中财产的安全防护。

2、阳台栏板

无框双面夹胶栏板设计，搭配铝合金压顶的使用，既确保了安全性能，又与建筑外立面风格保持一致。

每块玻璃间均保留约1厘米的缝隙，此举有助于降低高层建筑所受的风压，从而增强了栏板的整体安全性。

3、户内弱电系统

室内配备了来自韩国的科迈世智能家居系统面板，该面板集成了灯光调节、可视通话、空调操控以及安防等多种功能，成为室内弱电系统的显著特色。然而，这也给施工过程，尤其是后期物业日常管理中的室内维护保养工作带来了不小的挑战。

（六）存在不足

1、次门岗

（1）次门岗保安亭标识贴了警察，与物业管理不符合；

遮阳伞的底部被石材所固定，以防其被风力吹翻，但这种做法影响了整体的美观，因此建议直接将其稳固在地面上，并在底部加装一块装饰性的大理石板；此外，遮阳伞的布料也出现了老化以及褪色的现象。

2、地下室停车位

车位宽度大约在2.4米上下，与项目的高档定位相比，显得有些不够宽敞。

在物业后续的评估过程中，会强调垃圾分类的重要性，因此，我们建议在初期阶段就安装能够实现垃圾分类功能的果壳箱以及垃圾桶。

五、绿城新一代高层物业之所以能为业主提供更优质的服务，这主要得益于项目的科学规划、高超的施工技艺、卓越的硬件设施，以及追求卓越的团队努力，最终成就了绿城鹿城广场这一国内顶尖的城市综合体。