民法典施行后多地推带押过户政策，究竟啥是带押过户？

自《民法典》于2021年正式实施以来，南京、苏州、济南、昆明等城市的住房管理部门相继推出了新政策，目的在于放宽对“带押过户”的禁令。这一措施旨在解决因贷款未结清而引发的房屋过户难题。实施后，它不仅减少了二手房交易中买卖双方的时间和金钱投入，还增强了二手房交易的安全性，被认为是激发房地产市场需求的重大策略。

那么，究竟何为“带押过户”？“带押过户”的法律依据又是什么呢？此外，在政策实施的具体过程中，又有哪些值得关注的亮点呢？接下来，我将与大家共同探讨这些问题。

一、什么是“带押过户”？

所谓的“带押过户”，即指那些已经设定了抵押的房产可以直接进入市场进行交易，无需提前偿还贷款或进行资金垫付，即可在登记机构完成抵押权的变更、转移登记以及新抵押权的设立。

《物权法》第191条第2款明确指出，在抵押有效期内，抵押方若未获得抵押权人的许可，不得将抵押物进行转让；然而，若受让方愿意代为偿还债务，从而使得抵押权得以解除，则不在此限。

也就是说，在我国过去的二手房交易领域，若涉及已抵押房产的买卖，要么交易得到了抵押权人即银行的许可，要么新房产的买方已代债务人向银行全部偿还了按揭贷款。而且，过去只有当房屋买方替借款人向银行清偿完按揭后，才能为该房产完成解押流程，进而办理过户。显而易见，在过去的二手房交易中，卖方不仅需要投入大量时间和精力去筹集资金和处理相关手续，而且买方还可能因为无法完成过户手续而遭遇交易风险，这无疑对二手房市场的流通性造成了严重损害。

二、“带押过户”的法律依据

近年来，由于新冠疫情的冲击，在住房按揭贷款的还款过程中，人们常常会遇到不少难题。在这种背景下，房屋所有者无需提前偿还贷款、也无需预付资金的“带押过户”方式，不仅有助于减轻二手房交易市场的压力，而且与《民法典》中关于物权编的“物尽其用”原则相吻合。这一做法的法律支持来源于《民法典》第406条的相关规定。

《民法典》第四百零六条第一款明确指出，在抵押期间，抵押人有权将抵押的财产进行转让。若当事人之间有其他特别约定，则应依照该约定执行。至于抵押财产的转让，不会对抵押权产生任何影响。

为了确保物品的充分利用和交易流程的顺畅，本规定认可了抵押权的追索功能，并准许抵押权人在抵押期间将抵押物进行转让，且在未作特别约定的情形下，抵押权人的许可并非必需。在《民法典》第406条正式实施之后，“带押过户”成为该条款在二手房交易领域中的实际应用。各地相关部门通过设定“带押过户”的操作流程，确保了法律规定与司法操作的紧密融合。

三、“带押过户”的落地实施

1.无时差同步登记

昆明市自然资源和规划局及昆明市住房和城乡建设局共同发布的《关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知》中，明确了二手房“带押过户”合并登记的业务流程、所需申请材料以及贷款申请的相关条件。该流程使得二手房“带押过户”能够实现“一窗办理、一套材料、一次业务”的便捷服务，从而同步完成房屋产权过户、买受人新设抵押权以及转让人原抵押权注销等多个登记事项，并最终颁发新的不动产权证书和不动产登记证明。这种业务流程实现了“一申请便全解决”的便捷方式，成功将办理所需的时间从原先的3个月大幅缩短至目前的3天。

2.提存账户资金监管

济南市在“带押过户”流程中采纳了公证提存账户机制，通过资金监管协议下的交易操作，为买卖双方提供了交易保障。在交易未完成阶段，所有资金均由该账户进行监管，从而保障了资金安全。一旦交易因风险或意外而失败，资金将按原路径退回，有效预防了资金纠纷的发生。

令人感到意外的是，多个地区已经相继出现了“带押过户”的喜人实例。在9月初，苏州张家港成功地为全市首例二手房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务进行了办理。此外，福州市不动产登记中心也在9月15日上午顺利完成了首批政府与银行合作进行的“带押过户”项目。

四、结语

《民法典》被誉为社会生活的百科全书，它是一部夯实基础、稳定预期、促进长远发展的基础性法律。《民法典》内含的一系列制度构建，为国家治理中的关键和复杂问题提供了私法层面的解决方案，并支撑了相关配套制度的执行。这种理念在本文探讨的多城市试点放宽“带押过户”政策中得到了具体体现。在《民法典》的坚实保障下，所谓的“二手房带押过户”交易模式得以顺利实施。该模式通过“一申请即全办”的同步登记流程，以及一系列公证服务的组合运用，成功实现了法律所推崇的保障交易安全、减少交易成本的立法宗旨。