天啊！碧桂园又要砸锅卖铁还债？5项资产拟转让总价约38.18亿

天啊，碧桂园又要砸锅卖铁还债了。

近期，广州产权交易市场公布了一则信息，宣布碧桂园旗下五项资产即将进行转让，预计成交总额将达到38.18亿元人民币。

家境衰微，那家有着20年历史的知名五星级酒店——增城凤凰城酒店，以及增城240米高的地标性建筑碧桂园中心，均未能幸免于被出售的结局。

星飞云散，连家里生崽的“老母猪”也要保不住了？

再卖38.18亿，碧桂园拿出优质资产？

38.18亿，碧桂园什么资产如此值钱？

本次碧桂园要卖的是增城的3个项目：

增城凤凰城酒店（12.6亿）；

增城碧桂园中心甲级写字楼（7.72亿）；

碧桂园凤凰城永旺商业物业（2.5亿）

番禺区的番禺碧桂园藏珑府商务大厦（价值11.5亿元）以及白云区的白云人和商务大厦（价值3.84亿元）。

5项资产拟转让价格共38.18亿元。

其中最具有看头的是，凤凰城酒店，碧桂园中心和藏珑府办公楼。

增城凤凰城酒店

增城凤凰城酒店位于广州东部，是一家以山水为主题的顶级五星级酒店，其整体建筑面积达到了97912.69平方米，设有573间宽敞舒适的豪华客房。

在住宅里建酒店，算是碧桂园的经典操作了。

这家酒店自2003年起便投入使用，到了2017年进行了翻新，迄今为止，它已经拥有超过二十年的辉煌历史。

实事求是地讲，凤凰城酒店沿袭了碧桂园一贯的奢华风格，但与当代年轻人的审美观念相比，还是存在些许差异。

装修风格不重要，能不能创收才重要。

这家老牌五星级酒店，能创造多少价值？

早年时期，碧桂园对酒店业务给予了高度重视，其年度报告中会对酒店的经营状况进行详尽的公开披露。

碧桂园2017年年报

自2018年起，酒店的详细业务数据便不再单独列示于年度报告之中，而是被整合纳入了其他相关内容之中。

2022年年报

为什么会有这样的变化呢？

最有可能的解释是，在碧桂园的总体业务中，酒店的收入占比并不大，因此并未将其视为主要的经营焦点。

2016年，碧桂园有酒店62家，营业收入17.08亿元。

2017年，碧桂园仅剩48家酒店，其营业收入达到了16.74亿元。

同年，碧桂园的销售额是5500亿元。

酒店收入仅是住宅销售额的0.03%，没有大力做酒店的道理。

所以，碧桂园凤凰城酒店大概率收入不高。

酒店业务不被重视，如果换一个持有人，或者能光芒耀眼。

碧桂园中心

碧桂园中心坐落于增城万达广场附近，该建筑群的高度突破了两百四十米，共达五十一层，在区域内堪称一座具有标志性的高楼。

中信证券、南粤基金集团、增城区产投、中国银行、中信人寿以及希尔顿逸林等企业已纷纷入驻。

央企国企进驻占比超过80%。

按道理说，碧桂园中心是有很强的变现能力的。

但只是常规的道理。

碧桂园中心2017年拿地时，承诺引进碧桂园华南设计总部。

如今华南设计总部并不见踪影。

另外，拿地时还承诺，投入运营后第3年要实现年15亿元应收。

碧桂园中心自2022年起正式投入使用，按照常规推算，本年度理应实现预定的目标。

要是营收理想，7.72亿元的价格很良心。

不过，有个很现实的问题。

要是今年能有15亿的营收，碧桂园会半价贱卖吗？

当然啦，财大气粗的话买一栋增城的地标，可太有面了。

碧桂园藏珑府

碧桂园藏珑府办公楼拟转让金额约11.5亿元。

藏珑府位于番禺大石，旁边就是长隆野生动物园。

藏珑府

从地理位置来看，该项目的位置相当优越；在它的鼎盛时期，其别墅甚至曾以每套3000万元的价格成交。

但本次卖的是公寓产品，待遇基本不能与别墅相提并论。

本次推出的ABC3栋办公楼，可供出售的单元总数达到1438套，涵盖写字楼、公寓以及商铺等多种类型。

大致评估一番，A栋建筑可供出售的面积大约为24732平方米，包括公寓和写字楼两部分。其中，公寓的售价大约为每平方米2万元，这样计算下来，整个项目的总价值大约为4.9亿元。

B栋的待售面积大约为7891平方米，若以每平方米两万元的价格估算，其总价值大约为1.6亿元人民币。

C栋可售面积约23402㎡，折合货值约4.7亿元。

保守估计，藏珑府货值至少有11.2亿。

当然，这仅仅是一个大致的估计，并未将底商区域的商品价值计算在内，仅作参考。

至少11.2亿的货值，卖11.5亿。

这个价格还算有诚意，如果能顺利出让的话。

白云人、公寓楼以及增城永旺一同销售，其财务报表均呈现出良好的业绩。

但实际价值几何，还是未知数。

砸锅卖铁的碧桂园，降负债了吗？

自去年10月份，碧桂园公开表示无法偿还海外债务，自此，其债务问题便被正式暴露于众。

主席杨惠妍多次在会上讲话：家族会砸锅卖铁支持公司。

然后，碧桂园就在砸锅卖铁的路上一去不复返了。

提及的亚运城项目股权、杨国强所拥有的两架私人飞机，分别是A380-18型号和湾流G550型号。

澳洲的地块、珠海的万达商管股权。

碧桂园已经全部卖出去了。

经过一系列操作之后，碧桂园的负债降了多少呢？

2022年年报显示，碧桂园的总负债约1.43万亿。

2023年半年报显示，总负责下降至约1.36万亿。

碧桂园的自救，还是取得了不错的成绩。

据悉，碧桂园每日需承担的利息支出高达14.2亿元，这一消息通过小道途径传出。

所以，就算碧桂园砸锅卖铁，仍是资不抵债，10个锅5个盖。

或许你会问，为什么大名鼎鼎的碧桂园会落到如此地步。

说到底，这是高周转房企的通病。

碧桂园拥有一个广为人知的456模式，该模式具体指的是项目在4个月内开盘销售，5个月内即可收回房款，并在6个月内实现全部资金的回流。

在如此高速的周转模式之下，碧桂园的杠杆也被无限放大。

碧桂园成功获取了一个价值十亿的项目，以及一个十亿的住宅区。房屋建成后，其价值有望达到七十亿，换言之，投入的一亿资金，在一年之内有望实现一百四十亿的资产周转。

随后，在总计140亿元的货值中，相当一部分是来自供应商和施工方的垫付款项。碧桂园仅需动用其中的半数，即70亿元。到了第二年，便能借助这70亿元调动高达980亿元的资本。而到了第三年，依旧只需动用一半资金，便能够调动近700亿元的巨额资金。

如此之高的周转率，碧桂园仍觉进度缓慢，继而又，提出了全新的345周转模式。

一旦资金运作不起来，整个模式就会坍塌。

高周转的恒大已经倒了，倒下最后公布的负债是2.4万亿。

碧桂园与恒大之间，只差了一个融创。

最后，回到最初的问题。

碧桂园还能变回梦想中的碧桂园吗？

如果说碧桂园的梦想是“给你一个五星级的家”。

某程度上，碧桂园做到了。

去年，碧桂园共交付了超过六十万套住宅；展望2024年，预计将交付大约四十八万套。

在交付方面，碧桂园已经做到力所能及最好的了。

但如果说碧桂园的梦想是重新成为中国龙头房企的话。

对于一个民企来说，挑战太大了。

不管怎样，我们的小编都为碧桂园鼓劲，期盼他们能探寻到新的发展路径，走出困境，再次稳固地位。这不仅关系到这家企业的命运，更是对整个行业信心的严峻考验。