新世界发展出售上海K11写字楼部分，总价超31亿

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

7月8日，证券时报披露信息，新世界发展（00017.HK）现时将位于上海淮海中路的K11物业写字楼部分挂牌出售，涉及建筑面积达8.05万平方米。

有知情人士向媒体透露，新世界发展确实在抛售相关房产，不过售价并非外界传言的285000000元，其提供给中介的委托价是每平米39000元，最终成交总额会超过310000000元。

这表明，新增一处“使用周期短暂”的商场即将开盘，引发大宗交易市场出现波动。消息人士表示，上海K11尚有19年产权。

最近，有消息称象屿集团打算用21亿元购置上海仙乐斯广场98.68%的股份。据了解，象屿集团原本想收购一些大型房产，作为在上海的总部地址。然而，记者得到的信息表明，由于购买方、业主以及贷款银行的想法不统一，购买方想要压低价格，但这个价格比业主和贷款银行的要求要低，因此交易目前停滞不前。

一个现象是，近些年，很多大型资产开始公开出售，不过交易活跃度和价格却呈现出下降的态势。商业和办公类土地的法定使用期限通常是四十年或五十年，如今在上海的这些大宗资产交易市场上，大部分待售的办公大楼还剩余二十年以上的使用时间。

业内广泛看法是，商业不动产的剩余使用时间越少，在商务磋商时越容易处在不利境地。但近些年，上海大宗交易市场上也偶有“剩余时间短”的商业不动产成交实例，比如2024年岁末售出的力宝广场，以及当前正在进行交易的仙乐斯广场。根据披露的资料，力宝广场的土地是在1994年取得的，到目前，它的使用时间还剩9年。力宝广场最终由一家北京国资接盘。

仙乐斯广场当前建筑在2001年完工，若以2001年为起点，此项目尚余16年使用期限。

另外，去年上半年，有家国有企业从另一家地方性国有公司手中收购了一处写字楼，这个房产的土地使用权仅还剩十三年。

地方国有资本进入市场，使得上海一些外资持有的“短期”商业房产得以变现，不过这类操作流程往往比较繁琐且耗时。

“短年限”写字楼现退出机会

新世界发展此次卖掉的上海房产，根据之前知情人的说法，其剩余使用时间还不到二十年。公开信息显示，上海K11原先叫做“上海香港新世界大厦”，是新世界发展在九十年代获得的土地，2002年建成后就成为了淮海中路的著名建筑。2013年，新世界发展花了四亿元，把商业区域改造成了国内第一个K11艺术购物中心。此次发售仅限于K11的11到58层的办公楼层，大约占地8.05万平方米。

最近，戴德梁行组织了2025上海第二季度汇报会，戴德梁行华东区资本市场部负责人卢强表示，在不动产大宗买卖市场上，出现了“租期较短”的办公楼，这说明购买者更在意“物美价廉”，由于可使用时间不多，资产价值常常被压低，买方不断压价以及买卖双方心态的较量，使得成交时间变长，物业今后的处置和管理对购买者来说也会形成较大难题。

上海大宗交易显现出一种微妙的转折，这反映出投资者心态变得谨慎起来，昂贵的交易活动显著降低，成交总额也跌到了五年内最少的程度。

7月8日，世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨透露，今年上半年，上海大宗交易市场活跃程度有所减弱。这主要是因为当前租赁市场存在不确定性，此外，热门领域中部分物业资产的价格仍然存在协商余地。

根据戴德梁行资料，2025年第一季度上海大宗交易额达95亿元，第二季度则约为63亿元，整个上半年一共录得37笔交易，总金额为158亿元，与去年同期相比，成交金额减少了57%。另据世邦魏理仕统计，上海上半年大宗交易总额为230亿元，相较去年降低了30%。

卢强表示，虽然办公楼并非投资者们当下的热门选择，但这类房产在整个大宗交易中的比例依然显著，为一些“短期使用”的写字楼提供了交易可能。这种情况主要涉及两个层面的原因：其一，某些区域具有独立的行政管理属性，其二，部分购买者有意愿将办公楼改建成其他功能。

商业物业交易中存在若干难以解决的问题。交易参与者的商业期望以及资产价值的判断出现降低，造成商业地产成交所需时间被延长。以仙乐斯广场为例，当前由于交易各方对于资产价值的看法不一致，导致该物业的交易陷入停滞状态。

市场观望气氛浓厚时，即便楼龄已经偏高的写字楼，销售过程也会变得缓慢。以博华广场为例，今年初曾有消息称，该物业的潜在购买方是中邮保险与中东财团，预估交易总额高达百亿元。然而卢强指出，尽管博华广场目前已经签署了协议，但整个交易流程还远未结束。

卢强强调，大宗交易市场总体上还是依靠价格换取交易量，购买方大多持谨慎态度。单个项目方面，如果价格达不到理想水平，交易就很难成功。这就是目前市场的主要情况。

买家结构变化

根据戴德梁行数据，2000年至2024年期间，大宗交易每季度成交总额普遍超过120亿元，并且回溯五年时间，年度交易总额屡次超过1000亿元，显著高于2020年以来的状况，表明当前市场整体处于更低迷状态。

从价格角度分析，虽然没有相关数据公开，因为其中包含隐私内容，但通常出售资产时大多会打折扣，偶尔也有极个别案例成交价低于金融机构的放款额度，比如最近售出的长风公园未来项目，它的交易价格就比外资银行提供的信贷金额要低。

依据实际交易数据，卢强指出，许多项目售出价格虽未跌破成本，但卖方已无利润，部分价格甚至低于银行贷款额度，这一现象促使投资性买家数量增长——他们瞄准当前价格较低的机会，只要满足自身条件，商业、公寓或办公类房产都可能进行投资。

根据构成比例的差异分析，自2018年开始，中国资本成分在2019年超越外国资本成分之后，便一直维持在四分之三以上的高水平状态。据戴德梁行资本市场部门提供的信息显示，从购买方构成的角度分析，保险公司、海外投资基金等机构型投资主体以及规模较小的投资者所占比例不大，非机构性质的购买者则构成了主要部分，其中交易金额低于五亿元的部分达到了四分之三，超过了整体交易量的四分之三。

这类购房者的心理状态很容易受到资产价值变动的影响，这确实是“短期限”商业办公物业交易中的一个关键问题。所以，戴德梁行在2025年下半年投资动向的预测里指出：价格偏低的项目会继续被买走，这可能促使办公类资产交易量增加，假如业主再降低售价，即便宏观经济形势不佳，一些经营状况出色的公司还是倾向于把资产购置放在优先位置。

从资产价值评估角度观察，资本化水平——也就是出资人对风险补偿的期待——在上半年度持续走高，这反映出购买者的构成发生了变化。德勤公司针对本年度第二季度商业及办公用房的资本化水平进行了关键性修正，其数值相比先前有了显著增加：办公用途的设定为5.7%，商业用途的确定为5.9%，非中心地带的办公设定为6.1%，而商务综合体的设定为6.2%。卢强强调，目前市场状况显示，许多写字楼、产业园的空置率大约为30%，并且业界普遍认为这种情形可能会继续，来年或许也无法达到空置率低于10%的水平，所以资本回报率急剧上升。

参照世邦魏理仕的资料，资本化率展现出轻微波动，不同于2024年物业资本化率急剧攀升的态势，今年前六个月的增长势头已经放缓。谢晨强调，现阶段，许多资产价值徘徊在敏感地带，投资人对风险补偿的期待持续增强，这一状况构成了资产价值评估的关键制约。

象屿集团购置仙乐斯广场一事，有业内人士讲，交易价格比原先开价减少了四分之一，这一折扣程度达到了南京西路区域三年内最大规模的单笔买卖。不过，到目前为止，这笔交易还处在僵持阶段，这表明“短期使用”的办公楼资产价值正在经受挑战。

由此可见，新世界想要依靠转手上海K11写字楼迅速获取现金，这个过程并不简单。