继长沙成都后西安加入以租换购行列，操作指南有何亮点？

继湖南长沙、四川成都后，陕西西安也加入“以租换购”行列。

8月19日，陕西西安住建局官网公布，市住房保障办印发《西安市居民现有住房用作保障性租赁住房实施办法》（简称《实施办法》）。

根据《操作指南》，当住房转为保障性租赁住房并签订正式租赁协议时，房东家庭便可在限购范围内增加一项购房资格；已投入保障性租赁的存量房，会归入“服务平台”实施统一监管，五年内不允许进行任何形式的流通，涵盖买卖、出租等情况。

中指研究院西安分院研究总监支家骏表示，盘活现有房产，增加保障性租赁住房供应是这项政策制定的缘由。依据《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，西安未来需要准备三十万套保障性租赁住房，而现有住房成为获取房源最方便的途径。

赵然担任ICCRA住房租赁产业研究院院长后指出，运用闲置房产，有助于减少空置房源数量，还能扩充公共租赁房资源，满足各类群体的居住需要，同时减轻政府在房产配套建设上的经济负担。“租购结合”的举措将房地产领域看作一个相互关联的系统，有助于协调新增住宅与既有住宅的关联，同时在租赁住宅板块和出售住宅板块之间构建一个“转换器”。

已有三城出台“以租换购”政策

今年至今，各地推出很多因地制宜的新政策，在众多房地产调控措施里，长沙市推行“活化闲置房产”、“以租赁换取购房资格”的做法，引发广泛关注，一度被认为效果显著。

今年五月八日，长沙市住房租赁市场工作推进小组发布了《关于试行长沙市租赁住房多元供给多元保障盘活闲置房产的方案》（简称《方案》）。《方案》明确，完成网络签约备案交房或已申请不动产登记的房产，在转为租赁用途后，不计入家庭房产数量之内。

依照《方案》规定，资格审核期间，若以家庭身份出租一套或数套房产，则暂时依照“每户减去一户”的规则扣除家庭房产数量，具体为同时出租多套房产的家庭，在计算家庭房产总数时仅扣除一户。

长沙发布的这项探索性计划，意图打通新建房屋、已使用房屋和出租房屋的交易渠道，安排首次购房、改善性购房和租房人群的资源配置，推动房地产领域健康稳定发展。

随后，长沙对其政策进行优化调整。

最新情报表明，8月16日红网发布的内容指出，长沙本地单身居民仅拥有一处房产，若将其转为租赁用途，在购房资格审查阶段，该房产不会被计入已有房产数量，依据相关政策，可再购置一套住宅。针对非本地户籍的单身人士，在长沙仅有一套房产，将其用于出租后，并且具备24个月的社会保险或个人所得税缴纳记录，同样具备购买第二套房产的资格。

长沙“以租换购”的思路引来效仿。

7月6日晚上，继长沙之后，成都住建局官方微信公众号公布了《关于居民自愿将自有房产用于保障性租赁住房操作指南》。该指南清楚说明，居民如果自愿把自有房产改造成保障性租赁住房，那么这些房产就会进入保障性租赁住房房源库。一旦房产被纳入，居民就有资格申请在出租房产所在地的限购区域购买新房。

8月19日，西安同样推行了相关政策，规定房产在转为公租房并签约后，房东可在限购区增添一次购房机会。

根据现有资料，目前已有三个省会城市制定了新政策，允许推行房屋租赁与购买转换。

业内专家指出，这种做法与各地方需要完成的新增保障性租赁住房指标有关，另一方面，它还能让部分希望改善居住条件的群体有机会购房。

今年年初，住建部已经宣布，要增加保障性租赁住房的数量，在“十四五”这个时间段里，40个主要城市初步设定了要增加650万套（间）的目标。

根据前述三个城市的任务目标分析，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》明确指出，将推动保障性租赁住房的快速建设作为“十四五”期间住房工程的核心内容，计划新增此类住房三十万套或间，其数量要占新增住房供应总量的百分之三十以上。

成都方面提出，在“十四五”时段，将通过增设、翻新、整修、活化等途径，广泛募集30万套（间）的保障性租赁住房，并且确定2022年要完成6万套（间）的建设任务。

长沙方面，根据《长沙市“十四五”住房保障规划（2021—2025）》的相关内容，未来将建设筹集十五万套保障性租赁住房。

“以租换购”效果如何？

那么，在“以租换购”政策实施过程中，是否能够既扩大保障性租赁住房的供应量，又促进商品住房市场的稳定发展呢？

长沙的实际情况表明，依据《长沙晚报》披露的信息，在政策推行一个月时，有两家试点机构总共接待了4879位咨询者，通过“长沙住房”应用平台，有3025套二手房提交了申请用于出租，其中833组完成了租赁合同的签订。

按照目标，长沙力争年内完成签约1万套以上。长沙市住建局相关人士透露，启动闲置房产用作租赁住房的尝试，旨在迅速建立多元供应、多元保障、租购并重的住房体系，有效满足基本居住、改善居住和租赁需求，减少房产闲置现象，着力解决新来者和年轻群体的住房难题，推动房地产行业健康运转；接下来将要求两家大型企业简化审批流程，减少所需文件，规定五天内办结，确实提升办理速度和房源租赁效率，力争全年达成租赁合同超一万份的目标。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，租赁和购房相结合要取得显著成效，必须市场自身具备充分需求，长沙、成都等省会城市住房需求实际支撑力强，特别是改善型住房潜在需求旺盛，这是这一政策得以实施的重要基础条件。

张波觉得，租赁与购房政策的融合，是一种创新，值得普及。一方面，将现有房源转为租赁住房，增加了租赁市场的房源数量，能够切实帮助新市民解决居住难题，是多种途径共同建设租赁市场的重要表现。另一方面，以出租房屋换取购房资格，也是满足改善性需求购房条件的一种有益探索，有助于有效解决改善性住房需求。

赵然指出，“租购结合”对人口持续增加的中小城市具有显著的借鉴意义，一方面有助于满足居民多样化、多档次的居住需要，另一方面能够切实控制市场心理预期，达成房地产市场稳定发展的目的，同时也是对房地产产业新模式的积极探索。

支家骏作为中指研究院西安分院研究总监指出，西安参照长沙、成都推行“以租换购”，能够刺激部分购房群体的兴趣，促使条件较好的家庭踊跃进入市场。这项政策的实施对于稳固市场信心具有关键作用，对调整改善性需求预期也将产生正面效果，从而有助于房地产市场的预期保持平稳。