长沙市多部门联合发布通知，规范物业服务收费管理

长沙市发展和改革委员会

长沙市住房和城乡建设局

长沙市市场监督管理局

关于规范物业服务收费管理的通知

湖南省湘江新区经济发展部门、开发建设部门、商务与市场监管部门，各区发展计划部门、城乡建设部门、市场监督管理部门，市物业管理协会组织，相关单位：

为更好提升本市物业管理费用监管水平，调整物业服务费用收取方式，保障业主、物业使用方及服务提供方的正当权利，依据《湖南省物业管理条例》、《湖南省定价目录》（湘发改价调规〔2023〕125号）、《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）等政策法规，结合本市具体情况，现将调整本市物业服务费用监管方式的相关事项通告如下：

业主大会成立前，普通商品住宅的前期物业服务费按政府指导价执行。物业服务内容涵盖多项服务，具体有管理综合服务，公共区域卫生清洁服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化日常维护服务，还包括共用部位和设备设施的日常运行、保养及维修服务。服务级别依据服务项目、服务标准以及设施设备配备状况等标准划分为四个层级，分别为初级、中级、高级和顶级，层级按由低到高排列，其中顶级为最高级别。

实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务收费标准，具体参考《长沙市普通商品住宅物业服务分项目分等级基准价标准》（附件1）；收费标准会依据物业服务构成、服务特色、服务开支等要素进行调整；分项目收费标准可在基准价基础上进行增减；其中，上调幅度不能超过30%。

住宅小区的物业服务等级，是由物业服务人挑选的多个服务项目组合来决定的，收费标准是依据服务品质与价格相匹配的原则，将各个服务项目的费用加总得出的。

成立业主大会前的普通商品房小区，已购车位涉及物业维护、装修协助、废弃物处理等项目的具体收费办法，请参照《长沙市普通商品住宅小区已购车位物业维护、装修协助、废弃物处理等相关服务收费标准》（附件2）中的详细说明。

四、建设单位需借助公开招标或特定规定认可的方法来选定初始物业服务商，要依据物业服务特性及服务需求，参照本通知按项目按级别制定的物业服务标准，选定物业服务级别，然后在政府指导价的基础价格及其变动范围内，签署初始物业服务协议。普通商品住宅初始阶段的服务费用，最终依据湘江新区经济发展局与区发展改革局审核批准的定价为准。

五、实施政府指导价规范的普通房产服务提供者，在跟开发商办理完物业交接手续后，三十天内，须按标准递交文件，向湘江新区经济发展局、区发展改革局提交存档核查。

依照物业服务品质、服务项目与定价机制相匹配的规则，湘江新区经济发展局、区发展改革局联合湘江新区开发建设局、区住房城乡建设局，对物业服务的级别评定、服务项目范围、服务价格标准进行审核。湘江新区开发建设局和区住房城乡建设局承担物业服务质量等级、物业服务内容监管职责；湘江新区经济发展局和区发展改革局负责物业服务收费标准备案审核，并向物业服务企业发放《长沙市 区普通商品住宅前期物业服务收费标准备案审查表》（附件4）。

六、物业服务企业在申请普通商品住宅前期物业服务收费标准备案审核时，需要提交以下文件资料：

正式提交的文件，需要涵盖基本资料，物业项目具体信息，涵盖小区类型和占地面积，住户数量，设施设备详情；需要明确计划提供的物业服务项目，以及收费标准，并说明收费理由，包含成本核算，费用构成等细节。

《长沙市普通商品住宅前期物业服务收费申报表》见附件3，该文件用于相关申报，具体内容附于其后。

（三）营业执照、诚信等级备案证明等复印件；

（四）中标通知书、招投标中标备案表复印件；

（五）物业承接查验备案表及协议、承接查验移交相关资料；

（六）物业收费备案相关材料真实有效性声明，以及服务项目相符性保证书，作为附件5。

（七）其他需要提供的资料。

前期物业服务方同物业购买者达成的物业服务协议里，规定的物业服务水准不能低于报出的物业服务级别，物业服务费用不能超过经过审核批准的物业服务费用标准，并且将《长沙市 住宅小区物业服务分项目分等级服务及收费公示表》（附件6）当作物业服务协议的附件。

同一物业管理范围相同服务项目和服务品质在同样物业服务合同期限，其物业服务费用标准应当维持一样。

业主在已办妥房屋交付手续但尚未入住或启用的空置房，依照物业服务合同规定的缴费期限，可享受物业服务费的递减优惠，具体为：业主依据物业服务合同、交房公告（或交付通知书）所载明的房屋批量交付日，若自次月起连续未入住或未使用达24个月，则物业服务费按标准费的百分之七十缴纳；若自第25个月起至空置终止，则物业服务费按标准费的百分之九十缴纳。

本通知所指的闲置房屋，是指开发商交付的毛坯房，既没有进行装修，也没有有人入住，或者没有装修也没有被利用的普通商品房；又或者是开发商交付的精装房，事先已经向物业管理方提交书面报告，并且物业管理方已经记录在案，证明该房屋没有水电燃气使用记录，且确认没有入住或未被使用的普通商品房。

保障性住房物业服务费按项目等级收取，标准不超过通知基准价的百分之七十，具体为：电梯住宅部分每月每平方米最高收一点五元，非电梯住宅部分每月每平方米最高收零点八元。

物业管理区域内的水费、电费、燃气费等收费标准依照价格管理机关的相关规定实施。供水公司、电力公司、燃气公司、热力公司、通信运营商、有线电视机构等企业应向最终用户收取相应款项。物业服务组织若受托代收上述费用，不得向业主索要服务费之类的附加开支，也不得因为业主未缴纳物业管理费而阻碍或限制其购买水、电、燃气等资源。对于供水供电企业尚未实现直接向用户抄录数据的情形，任何组织或个人都无权在水费电费中附加其他款项，也不得以水费电费为计算基础来收取相关服务费用。

物业小区中，电力和供水公司没有直接计量到户的，这些单位需迅速推进每户安装独立计量表的工程，以便直接向用户收取费用。对于电力和供水系统尚未实现直接计量的物业小区，其运行维护成本，涵盖电费、损耗及日常维修保养等，可以依据实际情况进行分摊，或者通过物业管理费、房屋租金、公共收益等方式来处理。采用实际分摊方式的，物业服务企业需单独记账，遵循“支出决定收入，收支相抵”的规则，按计量周期向业主公布电力和供水费用的支出详情及分摊清单；若通过物业费解决，则依照本通知的定价标准实施（见附件1）。

住宅小区若依照法规组建了业主大会，其物业服务费用的收取标准需遵循业主大会的决议。对于尚未建立业主大会的住宅区域，在服务合同有效期内，服务提供方无权随意更改服务费用标准，若因服务开支增减等缘由确实需要变动，则须依照《中华人民共和国民法典》以及《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）的相关条款来实施操作。

物业管理区域内的车辆停放费用收取标准，遵循《湖南省机动车停放服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2020〕801号）和《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）的相关条款实施。

物业服务企业须依据法规要求，在服务接待处或社区内易于看见的地方，清晰展示价格信息，具体包含服务费用种类、计算方法、收费准则、物业服务水平评定以及对应费用标准（可参考附件6）。

业主,物业使用人,业主委员会,物业服务人,建设单位在物业管理服务活动中出现纠纷时,可以请求物业所在地的村委会（社区居委会）、街道办事处（乡、镇人民政府）、房地产行政主管部门进行调解,也可以依照法律规定向人民法院提起诉讼。

十五、物业服务人有下列行为之一的，由市场监管部门依法查处：

违反政府定价规定，未按发展改革部门要求备案审查，擅自决定或提高收费标准并收取物业使用费；

（二）超过政府指导价标准收费的；

（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的；

（四）擅自设立强制性收费项目的；

（五）擅自扩大管理分摊范围或提高分摊标准的；

（六）其他违反价格法律、法规等规定的。

未尽物业服务收费相关事宜，依照《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）所述条款实施。

这条通告涉及湘江新区、芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、望城区的物业服务收费标准，请知悉。

本通告从2025年3月1日开始实施，持续时间为五年期限。对于先前涉及物业管理费用方面的政策，若与本通告内容存在出入，应以本通告为准。在执行过程中，若国家或省级层面发布新的相关政策，则需遵循最新的规定。

对于在本次通告推行前已向价格监管单位完成登记核查并缔结了物业管理协议且尚未届满期限的，其物业管理活动及相关费用标准应继续参照既有规范操作，待协议期满终止或被依法解除时，则须遵循本通告所明确的规定。

附加资料：一份关于长沙市普通商品住宅物业服务各个项目的分级定价参考标准，具体内容参见相关附件文件。

长沙市普通商品住宅小区的已购车位，涉及物业服务、装修服务以及装修垃圾清运等相关项目，其收费标准如下

3.长沙市普通商品住宅前期物业服务收费申报表

长沙市区普通商品住宅前期物业服务收费标准登记核对表

普通商品住宅前期物业服务收费备案所需文件真实有效性声明，以及服务项目相符性保证书范本

长沙市住宅小区物业服务分项目分等级服务及收费标准公示表（范本）

7.长沙市普通商品住宅前期物业服务及收费备案审查表（样式）

长沙市发展和改革委员会       长沙市住房和城乡建设局

长沙市市场监督管理局

2025年2月19日