以价换量？实探深圳楼市：多个小区二手房价“腰斩”

“以价换量”能有效吗？

“优惠后均价3.3万元，几乎回到2018年甚至2017年的水平了。”在深圳横岗，一处刚刚开盘的新房项目吸引了不少买家，但销售经理显得有些无奈。我们也很无奈，周边二手房价格较巅峰期下跌了40%，不打折怎么卖？”

今年以来，各地加快优化房地产政策频率，在政策利好带动下，市场活跃度有所提升。不过，记者发现，二手房市场成交回暖或主要依靠房东“以价换量”策略，以深圳市场为例，部分二手房价格已恢复至2018年甚至更早的水平。

二手房价格大幅下跌

记者在深圳多个小区走访时发现，不仅市场热议的学区房价格出现大幅下跌，整个二手房市场的价格相比2021年的巅峰期也出现了明显下跌。

“三年前，这里的成交价接近11万元每平方米。现在有一套48平方米的房子，房主开价320万元挂牌出售，但也能卖到295万元。”期间，该区一位资深房产中介在卖房时对记者说，“相比巅峰时期，现在这个小区的价格已经跌了近一半，已经回到了2017年的水平。”记者查阅了多家房产中介的房价数据，也证实了中介的说法。

在曾被市场“炒得过热”的二手房社区诺德假日花园，当地经纪人称，目前成交均价在每平米8万多元，相比巅峰时期下跌了近一半。

一些过去“热追”的新房，在被炒作之后，也未能逃脱价格下跌的命运。以光明区龙光九龙台为例，公开市场数据显示，该项目一期、二期推出时，均价分别在4.5万元、4.8万元左右。据中介平台数据显示，2020年底，该项目二手房均价突破8万元/平米，但如今，该小区二手房均价已回落至“5位数头”。

在一些楼龄较长或位置较偏僻的小区，房价在30几元甚至20几元每平方米起步的房源也不少。乐优家研究中心8月初公布的数据显示，龙华区的龙岗区华彬里清湖花园、龙岗大运区的中海康城一期、罗湖清水河区的旭飞华天苑等楼盘的成交价格，近三个月都在3万至4万元每平方米之间。在此期间，龙岗区龙珠花园二期的成交价格跌破“3位数”关口，达到2.85万元每平方米。

市场竞争强度和激烈程度明显提升

乐友家研究中心数据显示，8月深圳二手房成交均价5.9万元/平方米，环比下降0.34%。2021年年初，深圳二手房成交均价在8.3万元/平方米左右。乐友家研究中心认为，深圳二手房价格从2021年下半年开始进入下行区间，随后将持续下跌三年，“以价换量”是一个趋势而非短周期，同时，当均价接近6万元时，量增现象也愈发明显，可见价格调整之后，客户接受度自然会更高。

记者在深圳龙岗区多家新房营销中心随机采访，超过半数受访者表示正在“以旧换新”，通过较大幅度的降价迅速出售现有二手房，然后再关注新房市场。

数据显示，与去年同期相比，深圳二手房市场活跃度明显提升。深圳市房地产经纪协会认为，“以价换量”成为支撑当前二手房市场月成交相对“高位”的根本原因。“以价换量”成交能否持续还有待考证。从经纪机构日常走访和沟通反馈来看，进入8月以来，市场竞争的激烈程度和力度明显强于上半年，业主价格“让利”的幅度也有进一步加大的趋势，当前二手房市场看似“平稳”的基本面仍不牢固。

最新数据显示，8月深圳一手住宅网上签约2537套，环比下降3.0%；二手住宅过户3804套，环比下降16.8%，二手住宅成交套数为半年来最低，业内认为，还需要进一步的政策措施放松，进一步稳定市场。