苏州悦榕庄开业一年 99 万转让 背后原因令人咋舌

继北碚的悦榕庄之后，又有一家悦榕庄深陷“地产泥沼”。对于类似高奢酒店挂牌拍卖这样的消息，大众好像习以为常，普遍觉得这是高端酒店地产模式的“后遗症”。而此次苏州悦榕庄进行拍卖，酒店背后的品牌方是否存在责任呢？

开业刚一年，悦榕庄99万转让

之前不久，有消息称以99万收购悦榕庄，此消息传得纷纷扬扬，在行业里引发了一阵热烈讨论。据所知，那家被转让的酒店，也就是苏州狮山悦榕庄及悦椿酒店，开业的时长仅有一年，它是悦榕集团在苏城首次推出的作品，其平均房价在2400以上，不管从哪个方面去观察，这样一个结果都令人觉得难以预料。

更让人难以想象到的是，其业主乃是苏州新高乐融酒店管理有限公司，该公司竟然以99.13万元的价格，就把酒店给处置了，转让方是苏州市盛澜美科房地产有限公司。

这桩看起来像是能从中获得极大好处的交易，实际上却并非表面那么回事儿。依据挂牌给出的信息来看，在2024年的时候，苏州新高乐融酒店管理有限公司其主要经营业务获取的收入是5404.52万元，利润净收益处于负数状态为-2805.79万元；一直延续到进入2025年4月30日这个时间节点，苏州新高乐融酒店管理有限公司主要业务所实现的收入为2193.51万元，净利润依旧是负的-1963.41万元，公司所拥有的资产总额达到了12.2亿元，而其负债的总额是12.49亿元，资产负债率已然超出了108%。这次的项目转让，转让方花了99.13万元所买下的，并非仅仅是苏州新高乐融酒店管理有限公司的股权，还包括其中的债权债务，这债权债务指的是12亿的巨额债务，以及每年达数千万的贷款利息 。

就当各方都觉得转让方，也就是苏州市盛澜美科房地产有限公司，好似占到了极大的便宜，可实际上却成了冤大头，还背负了一个巨大的包袱，然而剧情再度迎来了反转。那些细心的人们发觉，苏州新高乐融酒店管理有限公司和苏州市盛澜美科房地产有限公司，实际上就是子公司跟母公司的关系，所以，这两家公司的各类操作仅仅是“左手倒右手”。

为此，舆论一致把矛头对准高端酒店地产模式的弊病：拿地和高端酒店的捆绑关联，酒店所处地块是2020年7月花39.84亿元竞得的14.05万平方米，用途为城镇住宅的普通商品住房用地，拿地的先决条件是，要引进像悦榕庄这类十个酒店品牌当中的一个酒店品牌。

投资约12亿元的狮山悦榕庄 & 悦椿酒店项目，其资金主要靠业主方借助银行贷款、信托融资等办法来筹集，债务成本在运营成本里占比超30%。有酒店刚开业就背负着沉重债务，因此在成本控制方面就只能持续进行压缩：酒店入口处没有负责接驳的人员，大堂服务人员仅有一人，服务态度不佳，甚至还有人质疑酒店套房中的戴森吹风机是假的……这家开业将近一年的酒店，差评多得让人怀疑被设计了某种局面 。

苏州狮山悦榕庄所处情形并非单一事例，近些年来，当发生悦榕庄以较大力度迅速拓展规模之际，其同样遭遇着相当程度的难题……

6年开业39家，悦榕庄突然“提速”

在中国，安缦等度假酒店进入之前，悦榕庄于国内奢华度假区中，占据高端地位。2005年，悦榕庄率先在香格里拉仁安小城开设酒店，次年，第二家长江以南同样风格的丽江悦榕庄开业，凭借这两家酒店，悦榕庄在国内声名鹊起，成为很多人渴望入住的奢华度假酒店品牌。此后，2008年、2009年，悦榕庄重金投资，分别在三亚、杭州建立了两家同样在热门旅游目的地表现惊艳的悦榕庄。

2011年往后，悦榕庄于中国的战略有了重大调整，采用“双管齐下”之方式，着手在“都市度假”方面费尽心思。2011年有澳门悦榕庄，2012年有上海外滩悦榕庄，2013年有天津海河悦榕庄，然而就酒店开业后的反响情形而言，好像有些“水土不服”。

悦榕庄在2013年往后，盯上了“二、三线城市”，接着开出了2013年的重庆北碚悦榕庄，2014年的阳朔悦榕庄，以及2015年的黄山悦榕庄。和都市度假相比，这几家靠着得天独厚的选址跟自然环境，有着不错的口碑。特别是阳朔悦榕庄，酒店有一段漓江专属航道，除住客能够泛舟漓江之外，并且，在“酒店投资+酒店管理+SPA运营+地产销售”的商业模式之下，悦榕庄扩张速度相当理想。还能享受到隐私清净的竹筏体验。

在此之前，悦榕庄尚处于缓步前行的发展时期，2016年过后，悦榕庄就着手谋划开启加速进程。在2016年悦榕集团所提出的三年规划当中，表明悦榕庄以及其姊妹品牌悦椿会于中国新开设22家酒店，此数字占据未来四年新开业酒店数量的73%。为了加快在中国的布局步伐，2017年时，悦榕控股与万科协力合资组建了新公司悦榕中国，用以整合中国区域范围内悦榕集团旗下品牌酒店以及资产的所有权。

可悦榕集团存有剧烈的规模扩张需求，在跟万科的合作里却未得满足，双方之间连续六年的合作都是平平无奇、毫无什么突出成果的 。就这样，在“联姻”过去六年之后，于2023年12月8日，悦榕控股在新加坡交易所发布公告，其中提到，它的两家子公司，也就是Banyan Tree Services和Banyan Tree China，这二者合称为悦榕方面，与万科的两家子公司，分别是Tritonia Company和China Voyage，这二者合称为万科方面，签订了相关条款，要以4.8亿元，这里指的是人民币，下同，买下中国万科（Vanke）子公司在中国众多公司的股权。相当于悦榕集团斥重资又将中国区酒店的管理权又买了回来。

然而，处于“酒店投资 + 酒店管理 + SPA运营 + 地产销售”这样一种商业模式时，悦榕庄的扩张速度仍旧是颇为理想的。在2020年至2025年这6年期间，悦榕庄及其姊妹品牌悦椿会在中国新开设39家酒店。其中，悦榕庄已经开业了17家，今年就要开业2家，另外还有8家处于待开业状态。相比之下，安缦于2008年进入中国，历经17年时间到如今仅仅开业了4家 。

与此同时，空间秘探还发现，悦榕庄凭借此模式在快速扩张之际，也遭遇着巨大挑战。一方面，体现为对地产输血的依赖愈发显著。在国内运营时多依靠业主，不同业主因资金实力以及管理能力存在差异，致使酒店质量参差不齐，另一边又因部分酒店房价高昂，体验却未达消费者对奢华品牌的预期，这影响到消费者对品牌口碑产生质疑。与此同时，一些地产业主由于资金压力，对酒店维护不到位，较早进入国内的几家悦榕庄因硬件水平老化以及维护不佳同样饱受争议 。

除此之外，悦榕庄于经营层面的核心竞争力正呈现出减弱的态势。悦榕庄具备的主要优势其一在于酒店的硬件配置以及服务；其二是拥有风景区内的独占性资源，比如说，重庆的缙云山、云南的束河、浙江的西溪湿地。其中，选址是悦榕庄名声传扬在外最为关键之处。在早期的时候，悦榕庄的区位选择常常是坐落于远离市中心的宛如世外桃源之地，在尽情享受着无与伦比的景致的同时，还留存着当地传统的文化审美以及生活习俗。在此之前，悦榕庄发展较为迟缓，其主要缘由同样是源于对选址的挑剔 。

然而近些年来，悦榕庄在加快速度的同时，其对于选址的挑剔程度也一块儿跟着有所降低。2021年开业的南京园博园悦榕庄，将选址定在了南京市江苏园博园云池梦谷片区，是依照汤山废弃石灰岩矿坑来建造的。那个矿坑是在20世纪50年代走向21世纪初兴起的采石热潮期间遗留下来的采石矿坑，园博园的前身同样也是宕口以及废弃工厂的遗址。在园博园建设之前，这个地方矿渣堆积，崖壁裸露。在该景区完工建造之后，除却六大高奢酒店所具备的那分吸引力以外，景区其自身于之于游客而言的吸引力并不突出，亦因此导致人流量较为稀少，到了二零二四年的时候，南京园博园的净利润更是出现了暴跌，跌幅达到了九成 。

2024年之时开业的酒店是东莞松山湖悦榕庄，其所处之地在东莞高新技术产业开发区松山湖畔，它背靠科学公园，于这座酒店里便能够看见华为办公楼以及万科小区，它被指作是“班味最为浓郁的度假酒店”。

另外，还有之前所提到的苏州狮山悦榕庄，这家酒店处在狮山公园，它跟其他景区之间的距离比较远，有住客讲在公园散步的时候就能够看到酒店房间，好多住户反馈表示感觉其私密性是不高的。

相比于仁安悦榕庄，如果能集结都市人，对隐世的所有幻想，还有丽江悦榕庄，占据玉龙雪山的最佳观景位，以及这样的杭州西溪悦榕庄，被江南宁静水域及翠绿包围，等酒店，近些年悦榕庄选址，显然缺乏一些独特性，及稀缺性。

100家开业目标在即，悦榕庄慢走还是快跑

今年，悦榕集团迎来旗下第100家度假村开业，这意味着，2022年定的“五年计划”得以实现，该计划是全球酒店数量2025年翻倍，目标是开业100家。

一家源于高奢酒店的酒店集团，历经时长31年拥有了至100家的数量，这算是一份挺不错的佳绩。悦榕庄具有一定知名度，在此因素的助力下，悦椿、悦苑等姊妹品牌借助品牌组团的发展模式获致成长，悦椿品牌于2010年进入国内市场。截止当下，该品牌已经成功开业达到9家，另外还有2家计划在今年开业。正是凭借着自身所拥有的显著影响力，悦榕庄酒店品牌成为众多地产或者文旅集团拿地卖房时的得力配套合作伙伴 。

然而，于房间定价方面，悦榕庄远不及孵化进程较为迟缓的安缦具备优势。从时间的维度予以审视，同为2008年开业的北京颐和安缦以及三亚悦榕庄，前者当下平均房价大概在4200元的范围；后者当下平均房价大概在2700元的范围。从空间的维度予以考量，同在丽江的丽江大研安缦酒店以及丽江悦榕庄酒店，前者当下平均房价大概在6600元的范围，后者约摸着为1600元左右。同样处于杭州的酒店，悦榕庄的价格仅仅是安缦的一半。

另外，将悦榕庄早期开业的酒店和近期开业的酒店拿来作对比，其价格优势同样处于下降态势。最早开业的是仁安悦榕庄，它目前平均房价能够维持在大概1500元的水平。其次是去年开业的东莞松山湖悦榕庄，其目前平均房价也处于1500元左右。然而，东莞松山湖悦榕庄的这个价格，仅仅是2010年开业的杭州西溪悦榕庄价格的大约一半左右。

这次苏州悦榕庄参与拍卖，在苏州高奢酒店众多的情况下，悦榕庄房价并非处于顶尖水平，然而业主公司债务关系致使酒店体验感欠佳，这直接对悦榕庄品牌形象产生了影响。倘若悦榕庄在“赶快行动向前跑”进程中，遗失了某些珍贵之物，于品牌而言必定是得失相当不划算的。悦榕庄不管是“缓慢前行”，还是“快速奔跑”，都得从以下三个方面去沉淀 。

首先，秉持选址挑剔特性，剖析观察国内十七家悦榕庄酒店反馈以及定价，能够发觉，独特位置带来的独特体验是区分每家悦榕庄价格分层的主要层面。如同同样主打度假酒店的四季，酒店选址对酒店有着相似影响。例如选址在西湖之畔的杭州西子湖四季酒店，开业十五年，平均房价仍旧维持在五千元左右；已经开业二十年的香港四季酒店，也凭借俯瞰维多利亚港的地理位置，房价还能保持在三千元左右的水准。而四季酒店，处于天津、深圳、澳门、北京等这些城市的商业中心位置，其价格却只能卖到1000 - 1500元这般的水平呐 。

对于酒店而言，位置若是主要卖点之一，那么独特的选址，是延续品牌高奢稀有属性的必然要求，是区别其他高奢酒店体验的手段之一，也是品牌风格延续的必要条件。

悦榕庄在中国，除了酒店投资管理以及温泉SPA之外，地产销售是其一个重要业务板块，其次，要减少对地产资源的依赖，对于悦榕庄而言，这是一把双刃剑，依托该地产销售商业模式，悦榕庄得以快速发展、扩张，然而，这同时也加大了酒店后续运营的风险，进而影响品牌口碑，与地产的回收期不一样，酒店的黄金收获期是从开业第6年至25年，这就意味着，作为地产增值部分的酒店，在地产销售之后，或许将面临资金回报的巨大风险。这些年有大量高奢酒店拍卖事例已然表明，在这种模式里，极少有业主会顾及酒店6年后的发展情况，酒店更多地成为拿地与卖房的手段。另外，因行业下行的影响，好多业主也没有更多资金来支持酒店进行运营和维护。正是鉴于这样的状况，多家悦榕庄被反馈存在酒店维护状况差、酒店老化速度快、酒店服务与周边环境不匹配等问题。而后，悦榕庄可能需要更审慎地挑选合作伙伴，寻找到能够为酒店长远发展着想的业主。

长久以来，神秘且隐逸、低调又奢华，这是悦榕庄度假村带给人们的印象，亦是悦榕庄在中国扬名的名片。近些年来，也许是出于战略考量，悦榕庄在品牌慢耕或者快速布局方面好像有点摇摆不定。即便如此，一个品牌的口碑要历经数十年苦心经营，悦榕庄不管是慢走还是快跑，都绝不能丢失那样最美的灵魂。