宅基地买卖及确权历史遗留问题即将解决？

近期，各地纷纷出台政策，似乎解决了宅基地出让、确权历史遗留问题。这里我们总结一下宅基地制度的沿革，以及宅基地出让确权历史遗留的问题，以及各地的参考解决方案。我希望它能有所帮助。走访各方，了解最新政策动态，维护自身合法权益。石西宁首席律师，北京京康律师事务所主任，西北政法大学产权与土地机构研究所联席所长，西北政法大学法学院特聘教授，想和您谈谈“宅基地出让及确权问题”。

一、农村宅基地制度的演变

1949年至1978年，集体所有制逐步建立。 1954年宪法规定了农民宅基地的所有权。 1962年，《农村人民公社工作条例修正案草案》（即《人民公社六十条》）规定，宅基地归生产队所有，不得出租、买卖。

1978年至2007年，宅基地受到严格管理。

（一）1982年2月，国务院颁布《村镇住房建设用地管理条例》，规定了宅基地的配额要求，规定了特定城镇居民取得宅基地的合法性。

第十三条 村、镇住房建设用地的审批，应当依据村镇规划和土地使用标准。

第十四条 农村合作社成员、离退休人员、离退休人员、回乡定居军人、回乡定居华侨，需要宅基地建房的，应当向所属生产队，经社员会议讨论通过后，由生产大队审核同意，报公社管委会批准；确需占用耕地、园地的，必须报县级人民政府批准。批准后，审批机关颁发宅基地使用证。

第十五条 因出售房屋而转让宅基地使用权的，按照本办法第十四条的规定办理申请和审批手续。

（二）1987年1月1日，《中华人民共和国土地管理法》重申了宅基地指标要求和城镇非农户宅基地使用规定。

第三十八条 农村居民应当利用村内原有宅基地和空地建设住宅。耕地的使用，由乡级人民政府审查后，报县级人民政府批准；使用原有宅基地、村内闲置土地等土地的，由乡级人民政府批准。农村居民修建住宅用地不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

第四十一条 城镇非农业户口居民需要使用集体所有的土地修建住宅的，必须经县级人民政府批准。使用土地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设用地征地规定。补偿费和安置补助费标准发放。

（三）1997年4月，中共中央、国务院印发《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，首次提出“一房一房”的要求。家庭”以中央文件的形式。

（四）《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）删除了1986年《土地管理法》中关于城镇非农业居民利用集体土地修建住宅的规定；规定“一户一房、限面积”，即“农村居民”每户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区规定的标准或直辖市。”

（5）1999年5月，国务院办公厅发布《关于加强土地流转管理严禁炒地的通知》，首次禁止城镇居民在农村购买宅基地。

2007年至2018年，是改革赋能、扩能阶段。 2007年3月颁布，明确宅基地使用权属于用益物权。 2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收和集体经营性建设用地进入市场改革试点工作的意见》宅基地制度》，部署农村宅基地制度改革试点。 2018年，中央一号文件提出探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分离”，标志着宅基地制度改革探索进入新阶段。

第四阶段是2019年以来宅基地规范管理阶段。

中华人民共和国土地管理法（2019年修订）

明确一户一房、一户一居的宅基地分配制度和村庄规划编制制度，统筹合理安排宅基地。明确宅基地由乡（镇）人民政府审批，可以依法有偿自愿退出，鼓励盘活利用闲置宅基地、闲置住宅，以及新的宅基地管理制度国务院农业农村行政主管部门负责全国农村宅基地改革和管理工作。新修订的土地管理法标志着我国农村宅基地管理从管理机构、制度设计到政策引导、监督检查进入规范管理新时代。

二、农村宅基地确权登记发证历史遗留问题政策整理

1、一户多套房子

宅基地使用权应当按照“一户一房”的要求，原则上确权登记到“户”。当然，一户多套房也存在一些历史遗留问题。当地具备分户条件但未分户，未经批准另建房屋分居的，新建房屋占用的宅基地应当符合相关规划，并经农民集体同意。公告无异议的，依法予以确权登记：宅基地不单独居住且宅基地实际使用土地不超过宅基地用地总面积标准的。分户后建造房屋的，按照实际使用面积依法确权登记。

2、宅基地剩余面积

农民集体成员经批准建造房屋、占用宅基地的，必须按照批准的面积确权登记。对于未办理审批手续而占用宅基地的，当然也有因建房时法律意识淡薄而实际占用宅基地面积以上的，按照以下规定处理：

1982年《村镇房屋建设用地管理条例》实施前，自《村镇房屋建设用地管理条例》实施以来，农民集体成员用于建房占用宅基地的范围一直没有扩大。村镇房屋建设用地管理》，无论是否超过当地面积标准。权利将根据实际使用区域进行确认和登记。

从1982年《村镇住房建设用地管理条例》实施到1987年《土地管理法》实施，农民集体成员用于建房占用的宅基地超过当地面积标准的，超出面积的按照国家和地方有关规定处理。结果将被确认并登记。

1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员用于建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，依法按标准面积核定登记，超出部分的面积记入登记簿和权属证明附件。列中指出。历史上转让、受赠房屋占用宅基地超过当地规定面积标准的，按照当时宅基地超过面积标准的政策规定确权登记。转让或捐赠。

3.非农民集体成员依法取得的宅基地使用权

非农民集体成员按照政府统一规划、批准将宅基地用于扶贫、搬迁、地质灾害防治、新农村建设等用途的，退出原宅基地并注销登记后，有权新建房屋占用宅基地的使用必须依法确定。按时间段区分处理：

1982年《村镇住房建设用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）依法取得的宅基地或者依法取得的宅基地自条例施行至今，房屋一直纳入《村镇住房建设用地管理条例》的范围。未扩大的，可根据实际使用面积确认并登记。

从1982年《村镇住房建设用地管理条例》实施到1999年《土地管理法》修改实施，非农业户籍居民（含华侨）依法取得的宅基地）或者依法取得的房屋占用的，应当按照批准的面积进行确认和登记，超过批准面积的面积在登记簿和权属证明补遗栏内注明。

4、集体建设用地使用权确认

1987年《土地管理法》实施前，集体土地用于乡（镇）、村庄建设公益事业和公共设施。经所在地乡（镇）人民政府审查后，可以依法确定使用单位的集体建设用地使用权。乡镇企业用地和依法批准用于非住宅建设的其他集体用地至今仍在使用的，经使用单位同意，依法确定使用单位的集体建设用地使用权。当地农民集体报乡（镇）人民政府审查后。

1987年《土地管理法》施行后，乡（镇）、村庄的公益性、公共设施用地、乡镇企业用地以及依法批准用于非住宅建设的其他集体土地，实行土地管理。根据县级以上人民政府的批准文件确定。单位的集体建设用地使用权。

5、宅基地和无土地权属来源的集体建设用地登记手续

对于此类问题，应查明土地的历史用途和现状。农民集体或者村委会确认宅基地使用权归属、面积、范围后，应当公告30日内无异议，并出具证明，报乡镇批准。经（乡）人民政府审查确认使用合法的，予以确权登记。无所有权来源资料的集体建设用地，应当查明土地的历史用途和现状。确定合法使用的，应当经所在地农民集体同意，并公告30日内无异议。经乡（镇）人民政府审查。确认权利登记。

六、继承房屋占用宅基地登记问题

已拥有宅基地的农民集体成员，或者非农民集体成员的城乡居民因继承房屋而占用农村宅基地的，可以按照规定登记发证。证明上应注明“权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”

综上所述，如果您遇到文中提到以外的问题，请不要惊慌，请尽快联系我们专业的法律团队！

史主任提醒

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