农村宅基地须知要点

一、农村宅基地的概念和分配方式是什么？

农村宅基地是指农村村民以集体经济组织（行政村、生产队）成员身份享有的、可以用于建设住宅的集体建设用地。农民无需支付任何土地费用即可获得。具有福利性质和社会保障功能一般不能继承。

但宅基地上建造的房屋属于村民个人财产，可以依法继承。村民只有宅基地使用权，没有所有权。

2、宅基地归谁所有？农村宅基地属于集体成员集体所有。

《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。 《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的房地产、动产，属于集体成员集体所有。 《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第九条规定，宅基地属于农民集体所有。 《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，依法属于村农民集体的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营管理；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村委会经营管理；全部财产由村内农村集体经济组织或者村民小组经营管理；乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营管理。

3、村民申请宅基地需要什么条件？

农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地：

（一）村内年满20周岁、因结婚等原因确需建造新房、缺乏宅基地的村民（含随女方落户的男方）；

（二）因发生或者预防自然灾害、实施村庄、集镇规划、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、国家建设征地等需要搬迁的；建筑业等；

（三）已定居成为集体经济组织成员且无宅基地的农民工； （四）经县级以上人民政府批准返回原籍地定居但在农村没有住房的城镇居民；

（五）县级以上人民政府规定的其他条件。

4、什么情况下宅基地申请会被不予批准？

（一）年龄在20周岁以下；

（二）原宅基地面积达到规定标准或者能够满足分户需要；

（三）本村村民将原有宅基地、地上建筑物出售、出租、捐赠或者改建为经营场所的；

（四）其他不符合法律、法规及有关规定的。

五、宅基地如何申请、审批、登记、核发

申请应当先向集体经济组织提出，经村民会议或者村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审查。经县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在乡（镇）、镇、镇。办事处国土资源部门申请确权登记并发证。其中，涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续。

6、什么情况下可以使用农村土地进行建设？

2020年土地管理法修订前，农村建设用地只有三类：村民房屋（宅基地）、乡（镇）村公益设施、乡镇企业。后两种情况的建设用地称为集体建设用地。 2020年新修订的《土地管理法》施行后，依法登记为集体所有且拟用于工业、商业等经营用途的农村土地也可以流转为建设用地。

七、农村宅基地是否可以继承

农村宅基地不能单独继承。根据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的。宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人。村民只有宅基地使用权，不能随意处置宅基地。因此，宅基地不属于继承权，不能继承。宅基地上的房屋可以继承。

虽然宅基地不属于继承，不能继承，但根据自然资源部的最新批复，根据继承法，被继承人的房屋作为继承权由继承人继承。根据房屋和土地合一的原则，继承人继承房屋和宅基地的所有权。而且，农民的宅基地使用权可以由具有城镇户籍和房产登记的子女依法继承。

特别需要指出的是，未来继承的房屋丧失后（每户一村民），宅基地不得重建或用于其他用途。村集体经济组织按照法定程序收回宅基地使用权。安排。

8、建国前乃至20世纪50年代颁发的农村宅基地所有权证是否有效？

宪法明确规定，全国的土地所有权实行国有或者集体所有。这通常被认为是一般征用。新中国成立前乃至20世纪50年代，实行土地私有制，土地所有权证全部颁发。 1950年《土地改革法》第三十条规定，“土地改革完成后，由人民政府颁发土地所有权证书，土地制度改革前的一切土地承包合同无效”。 1955年11月，最高人民法院回函河北省阜城县，称土地改革后，以前的旧契全部作废。

原国家土地管理局1996年给天津土地管理局的批复以及中华人民共和国成立后颁发的私人土地契约现已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契约范围内的土地仍为原所有者合法使用的，可以确定其国有或集体土地使用权。土地已被他人使用或者依法闲置未使用的，原土地所有者不再享有该土地的使用权。

因此，土改前颁发的契据无效，土改期间颁发的土地所有权证也无效，但房屋权属不明确。在土地和房屋私人所有权契合为一体的情况下，一般认为房屋的所有权也应无效。但如果原所有者或其后代继续合法使用，则可以确定土地使用权和房屋所有权。

9、房地一体化登记发证给农民带来哪些好处？

宅基地使用权确权登记涉及农村千家万户，关系农民切身利益。开展农村宅基地使用权登记发证，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占、滥用耕地，维护社会和谐稳定。

通过农村土地确权登记发证，依法确认农民集体土地权利，保护农民合法财产权，强化农民土地产权意识，有利于有效解决农村土地产权问题。在城镇化、工业化、农业现代化进程中保障农民权益。农民权益是维护农民与土地长期稳定的产权关系；

将农民与土地产权紧密联系起来，可以进一步激发农民保护耕地、节约集约用地的积极性，为下一步农村土地制度改革奠定基础。

10、申请农村宅基地需要提交哪些材料？

申请农村宅基地，应当向乡镇人民政府、乡镇办事处提交下列材料：

（一）个体村民申请宅基地申请表

（二）申请人基本信息（包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员、户口是否为村集体户口等）

（三）村委会或者农村集体经济组织出具的材料

1、申请人现有宅基地情况；

2、拟分配给申请人的宅基地位置、面积、地块示意图等；

3、村民会议或者村集体经济组织成员的讨论、村集体公告情况的说明等；

4、乡镇土地利用总体规划图、现状图等，并注明占用土地类型。

（四）建新、建新脚甲案件，申请人与村委会关于建新脚、建新脚甲的协议

（五）其他需要提交的材料

11、如何认定村民拥有“一户一房”？

村民“一户”认定原则上以公安部门管理的户籍为准。如果户口本上登记的是一个家庭，那么户口本上登记的家庭就是一户，每户只能申请一处宅基地。但有下列情形之一的，可以单独作为特殊村“户”对待：

(一)已婚并分居

（二）二十岁以上未婚独居

（三）依法继承宅基地房屋所有权的未成年人

（四）通过司法仲裁依法取得的，可以根据司法文件予以登记

如果因结婚而居住在外村，但户口仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一个村拥有宅基地，并申请确权登记。

十二、宅基地使用权主体如何规范和确认

宅基地使用权按照当地省（市）人民政府规定的面积依法确定给农民集体成员：

（一）不属于农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等原因需要搬迁的，必须符合当地规划，经大多数成员同意异地建房经农民集体组织同意并经有关部门批准。 ，可按规定确权、登记、发行；

（二）已拥有宅基地的农民集体成员，或者非农民集体成员的城乡居民因继承房屋而占用农村宅基地的，可以按照规定登记发证；并在《集体土地使用证》记载栏内注明“权利人是原农民集体成员住宅的合法继承人”；

（三）农村非农业户口居民（含迁出户口、华侨）合法取得的宅基地、房屋产权未发生变化，农民集体发给证明并公告无异议的，即可依法办理土地登记。 《集体土地使用证》备注栏中应注明“权利人不属于农民集体成员”；

（四）无权属证明的宅基地，应当查明土地的历史用途和现状。村委会出具证明，并公告30天内无异议。乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府。经核实，属于合法使用的，确定宅基地使用权。

13、什么情况下不得办理宅基地使用权登记？

有下列情形之一的，不予办理宅基地使用权登记：

（一）申请登记的宅基地使用权土地不符合《乡镇土地利用总体规划》的

（二）农村村民家庭除继承外，申请第二宅基地使用权登记

（三）非集体经济组织成员和城镇居民在农村购买宅基地、房屋

（四）宅基地权属纠纷尚未解决

（五）土地违法行为尚未处理或者正在处理的

（六）农村宅基地经批准连续两年未用于建设

（七）法律、法规、政策未确认的其他权利

14、什么情况下宅基地使用权可以收回？

有下列情形之一的，经市、县人民政府批准，可以注销土地使用证或者土地使用批准文件，并由村委会或者农村集体经济组织收回宅基地使用权：

（一）因旧村改造、国家建设征用等原因，为实施村庄、集镇规划，需要调整、搬迁住宅的。新房建成后，无正当理由逾期不拆除旧房的，收回原宅基地。

（二）乡（镇）村公共设施和公益事业建设所需宅基地

（三）农村村民因房屋继承等原因，拥有不同宅基地。

（四）因搬迁、死亡等原因注销账户而停止使用的宅基地。

（五）未按照批准的用途使用的

（六）非法转让宅基地的

15、新土地管理法将对宅基地审批管理规定带来哪些变化？

2020年1月1日起施行的新土地管理法规定，国务院农业农村行政主管部门负责全国农村宅基地改革和管理工作。县级以上人民政府农业农村行政部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。农村村民未经批准擅自占用土地建住宅或者以欺骗手段取得批准的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还违法占用的土地，并拆除新建房屋。限期查封违法占用的土地。超过省、自治区、直辖市规定标准、超额占用土地的，按非法占地处理。

此外，新土地管理法还规定，农村村民宅基地必须经乡（镇）人民政府审批。因此，村民申请宅基地应向当地农业部门和乡镇人民政府咨询。

16、所有宅基地都需要认证吗？ “小产权房”可以认证吗？

按照“一户一房”的原则，符合发证条件的予以登记发证，不符合条件的一律不予申请。

小产权房属于违法、违法用地。 《土地登记办法》明确规定，严禁通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房核发证没有法律依据和政策支持，与我国土地制度相悖。因此，小产权房不能办理证照。

17、城镇居民可以购买农村宅基地吗？

根据《关于加强农村宅基地管理的意见》要求：“严禁城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民购买违法建设的住宅发放土地使用证”。农村地区的居民。”因此，城镇居民不能在农村购买宅基地。和农民住房。

国务院办公厅印发的《国务院办公厅关于加强土地流转管理严禁炒地行为的通知》（国办发[1999]39号）明确规定：“农民住宅不得向城镇居民出售，也不得批准向城镇居民出售。”占用农民集体土地修建住宅的，有关部门不得为违法建造、购买的住宅核发土地使用证和房产证。”

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）也指出，“实行最严格的土地管理制度……禁止城镇居民在农村购买宅基地” ”。

《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律政策的通知》（国办发[2007]71号）、《中共中央 国务院关于《切实加强农业基础设施建设进一步促进农业发展增加农民收入》（中发[2008]1号）也多次重申“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和‘小产权房’。”

18、城镇居民、华侨原有取得的宅基地可以登记发证吗？

1999年，国务院下发文件，禁止城镇居民自行建造、购买宅基地。因此，1999年以后使用宅基地的城镇居民，不再享受宅基地登记。

1999年以前，非农业户口居民（包括城镇居民和华侨）依法占用宅基地，包括转让、赠与、经政府批准建房等方式。根据国国资发[2016]191号规定，分为1982年和1982年至1999年两个历史阶段，规定了确权登记政策。

1982年《村镇住房建设用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）依法取得的宅基地或者依法取得的宅基地占用的宅基地。自《条例》施行以来，房屋纳入《村镇住房建设用地管理条例》范围。未扩大的，可根据实际使用面积确认并登记。

自1982年《村镇住房建设用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修改实施，非农业户籍居民（含华侨）依法取得的宅基地或依法取得的房屋，应当按照批准的面积计算。权属应当予以确认和登记，超过核准的面积应当在登记簿和权属证明附件栏注明。

可见，并非所有城镇居民都无法取得宅基地使用权证。

19、农村村民的房屋可以建多少层？

根据各地颁布的《农村村民住宅建设管理办法》，一般规定农村独栋、并排或联排别墅自建住宅不得超过三层，建筑面积​​每户控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅时，每套住宅建筑面积控制在200平方米左右。层高控制应因地制宜，一般在3米左右。

那么你在注册的时候就不能超过这个限制。对于超过这个高度、面积、层数等的，为了提高农村登记发放率，我们可以考虑采用标记的方式，对限额内的面积进行登记，并注意如果超过了限制：拆迁时不予补偿，并移交相关管理部门。

20、没有宅基地审批材料，如何登记？

国土资源发展局发[2016]191号文件规定，无所有权来源物质的宅基地，应当查明土地的历史用途和现状，由土地所在地的农民集体或者村委会确定。宅基地使用权的归属、面积、范围。确认后，30天内对公告无异议，并颁发证书。由乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准。如果是合法使用，则权利将被确认并登记。

该条和新土地管理法第七十八条规定，农村村民未经批准擅自占用土地修建住宅或者以欺骗手段取得批准的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令改正。返还非法占用的土地。违法占用土地上新建房屋的，一律限期拆除。存在一些差异。所以很多人都不敢按照这篇文章去办理审批手续。

事实上，本文考虑到了许多地方农村土地经营较为粗放的事实。十几年来一处宅基地、集体建设用地都没有核准，用地需求无法满足，客观上造成了非法占地。对于这种主观上不具有恶性的违法占地，实践中可以在审查审批条件后办理审批手续。

此外，根据新土地管理法，农村村民宅基地须经乡（镇）人民政府审批。宅基地审批权限已下放。该规定如何修改以及能否直接得到乡镇人民政府批准还有待考证。

21、新农村建设等用途调整宅基地可以核发证书吗？

新农村建设是在原村原址上实施新村建设，占用土地为原村集体建设用地。可以申请宅基地，经人民政府批准后，确权、登记、核发。对耕地进行新农村建设，已办理农用地转为建设用地手续的，可以申请确权登记并发证。

依法涉及“村庄合并”的，“村庄合并”后土地所有权主体不变的，所有权仍确认为原农民集体； “并村”后，土地所有权主体发生变化并被消除。如果经大多数村民同意，在办理集体土地所有权变更法定手续后，将按照变更主体确定集体土地所有权，并在土地登记簿上注明原各农民集体的土地面积书和土地证。

依法开展城乡建设用地增减与农村土地整理挂钩试点的，原则上保持原土地权属不变；依法调整土地的，按照调整协议确定集体土地权属，并依法及时办理土地变更登记手续。 。

对于“拆村建新”后未征用的原集体土地，仅进行调查统计，不予登记发证。进行调查统计时，新单位名称后应当标明原农民集体名称。

22.宅基地由谁批准？

根据土地管理法第六十二条第四款的规定，农村村民使用宅基地，由乡（镇）人民政府审批；其中占用农用地的，依照本法第四十四条的规定审批。手续。第四十四条规定，建设用地涉及农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续。

23. 农舍出租的最长期限是多长？

《合同法》第214条规定，租赁期限最长不得超过二十年。如果超过二十岁，超出的部分就失效了。租赁期满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《农业农村部中央农村工作领导小组办公室关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，城镇居民、工商资本等租用农村房屋居住或者进行经营活动的，经营活动必须严格遵守合同法的规定，租赁合同期限不得超过二十年。合同期满后，双方可以另行协商。

24、宅基地使用权纠纷如何解决？

《土地管理法》第十四条规定，土地所有权、使用权发生争议，当事人应当协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间发生的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的纠纷，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自收到处理决定通知之日起三十日内向人民法院提起诉讼。土地所有权、使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

25、宅基地可以转让吗？

《农业农村部中央农村工作领导小组办公室关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，经宅基地所有者同意，鼓励农村村民申请宅基地集体经济组织内符合宅基地条件的土地。农民流转宅基地。各地可探索通过制定宅基地流转合同范本来引导和规范流转行为。转让合同生效后，应当及时办理宅基地使用权变更手续。需要注意的是，受让方必须符合宅基地申请条件；如果转让人是“一户一房”，必须明确不再申请宅基地，有住房保障。