曾经“一铺养三代”的底商，如今还能“养三代”吗？

“现在很多新小区都没有商店了，早餐也没有地方去。”日前，小K在微信群里与好友聊天时，不经意间提到了一个话题，引起了好友们的热议。

小K还注意到，以前，各种热门店铺的销售广告在网站、手机短信、线下传单等渠道随处可见，但近年来，此类广告却突然“消失”。曾经热闹非凡的店铺，如今却一片寂静。

商铺供应呈现大幅下降趋势

总体来看，近十年来杭州商铺供应呈现大幅下降趋势，尤其是G20峰会之后，供应量大幅下降。

克而瑞数据显示，杭州商铺供应量在2015年达到顶峰，当年约有188万平方米商铺入市，随后大幅下降。 2019年以来，商铺供应面积未超过100万平方米。最高点时甚至下跌了一半以上。

杭州的店铺种类很多，有的是在商业综合体，有的是沿街写字楼的一楼，还有的是大家比较熟悉的住宅区的临街店铺。

住宅开发商从哪里来？记者从杭州当地一家房地产公司了解到，在杭州，纯住宅用地的用地面积不超过总面积的10%将用于公共设施，通常是商业和社区公益配套建筑，并且部分土地将被出售。文件会明确公益性配套住房的具体领域，但也没有具体要求。其他地区的开发商可自行规划。

此前，对于自规划部分，开发商的主流做法是沿街设店、地下商铺等产品；但过去五年来，开发商一直不愿沿街开设商铺。与年前的杭州新建住宅小区相比，有底层商铺的数量较少。

十年前，大部分住宅区沿街都有商店。图为下沙雁澜山

以江干区根北新城为例。这是杭州近年来快速发展的代表性区域。该地区住宅开发项目集中，但近五年来带有商铺的住宅区很少。

除了杨柳君、云月湾、汇港城等自有商业的大型项目，以及永泽府、永华里、七里里等早期开发的纯住宅小区外，沿街还有商户。近五年来，征地建设的棠月湾、薄翠蓝湾、前滩明地、兑月天等住宅区商铺寥寥无几。今年在售的云翠金兰府、王兰翠银府、紫英云来府根本就没有商铺。 。

还有钱江新城二期，将于2021年正式启动商品住宅开发，是杭州新房市场新的豪宅板块。不到两年的时间开发了13个项目，但基本不从事房地产开发。这并不是少数。这种情况近年来在城东新城、三塘、滨江、奥体、沟庄等板块都曾出现过。

房地产开发战略发生变化

如果你细心的话，你会发现，杭州的老牌社区，大多都是沿街店铺，有的甚至不止一层。那么，为什么这几年店铺越来越少呢？

从事房地产营销十余年的房地产“老手”老姚告诉记者，之所以做得越来越少，是受房地产企业发展模式和市场对产品需求的影响。例如商店。

申花社区沿街街角商铺

老姚解释，在高周转开发模式的今天，房企规范开发，加快从拿地规划到开盘销售的整体开发。不过，商店通常要等到房屋售完后才开始销售，而且卖得不如房屋快。显然不符合现有的发展模式。

“如果有市场，开发商当然愿意建店。”老姚表示，商业和住宅的定价是不同的。即使杭州实行住宅限价，商铺价格也不受住宅限价影响。社区内的低端商户通常会提高单价。它将高于住宅楼。以前基本上是住宅楼价的1.5倍，开发商可以靠商铺盈利。

然而，近年来，市场对商铺的需求明显减少。老姚回忆，十年前，一个顾客会买不止一家店。本来，一个小区里的摊贩并不多。那时候，买地段好的店，还得靠人脉。但随着电商的兴起，网购的日益普及，尤其是2018年前后多个网购平台的兴起，店铺变得不那么火爆了。

“需求量低，卖得难，商铺的营销成本反而增加了，按照成本测算，还不如把这部分区域改成住宅，尽快回笼资金。”老姚说，为了赚这部分利润，这两年甚至还有商业项目。部分被改造成“商业别墅”，但很快就被叫停了。

“一店养三代”的概念被淡化

相信很多人都听过“一店可养三代人”这句话。过去，一些购房者卖掉小区的房子后，如果有多余的钱，就会“顺手”投资开一家商铺，通过收取租金来赚取回报。如今，“一店养三代”的观念逐渐淡化，买店的人越来越少。

某商业地产中介卢女士告诉记者，商铺是投资属性较强的产品，购房者关注的是总价和租金回报。但目前，店铺价格仍然较高，回报也不太理想。

数据显示，2016年前后，杭州商铺成交均价仍在2万/㎡左右； 2018年突破2.5万/㎡。今年以来，商铺成交均价已突破3万/㎡。

在丁桥、华丰等地段，一个小区的沿街小店总价就接近200万，地段较好的总价更高。

“在地段好、人流量好的地区买商铺还是有价值的，但在人流量差的地方买商铺就很难租，空置期长，也很难转手。”卢女士表示，目前杭州市场的商铺投资回报率基本上在3%-4%左右，如果没有空置的话，也算非常不错了。

卢女士还提到，现在网购、外卖已经融入人们的日常生活，店铺的生存空间受到挤压，经营者的经营积极性不高。很多小区门口的店铺只有水果店、理发店、药店，人流较多。 ，其他行业的低端企业很难创业。很多商铺即使租出去，也常常面临取消租约或转租的情况。

从事装饰行业十五年的吴经理向记者分享了他最近遇到的一个案例。半年前，吴经理为朋友装修了一家咖啡馆，位于拱墅祥福小区的临街小店里。然而装修完成不到半年，就贴出了转让广告。 “我装修过很多店铺，有咖啡馆、棋牌室、美容院，但能撑过一年的不多。”老吴说。

“要么总价高，要么回报率低，租金不稳定，升值潜力低，在你手里不被认为是优质资产，这是人们不愿意的主要原因现在去买商店。”卢女士总结道，开玩笑说，以前是“一店养三代人”，现在是“一店愁三代人”。