武汉中央商务区建设22年，当年抱着18亿来的泛海却变了天

1999年，在第九届全国人民代表大会上，湖北省代表团提出了迁建武汉王家墩机场的建议，并移交给了军队代表团。

时任主持中央军委日常工作的中央军委副主席刘华清同志对此高度重视。会议期间，他在京西宾馆会见了武汉市主要领导，听取有关汇报。

王家墩机场建于20世纪30年代，自诞生以来一直是军用机场。无数战机从这里起降，肩负着保卫武汉的重任。

20世纪90年代，经济发展和城市建设成为武汉的主要任务。此时，占据汉口黄金地段的王家墩机场成为了拦路虎。

此时，王家墩已成为军民两用机场。虽然武汉市民乘飞机出行很方便，但出于航空安全的要求，武汉市100多平方公里的建筑都有高度限制。飞机噪音也给武汉市民的工作和生活带来负面影响。这将是一场大骚乱。

王家墩机场搬迁不可避免，一场航空事故加速了这一进程。

2000年6月，武汉航空一架航班号为“WU343”的运7客机在王家墩机场降落时遭遇大雨和闪电，复飞。然而，它在盘旋后坠毁，42名机组人员和乘客全部遇难。 。

失事客机还撞上了汉江南岸的一艘驳船，船上工作的七名机组人员全部遇难。

这次空难引起了中央和地方政府的高度关注。 2001年，空军最终同意将机场从王家迁至阳逻，并将4000亩土地划拨给当地政府。

对于急于开发建设的武汉来说，这块土地将成为武汉王家墩商务区，支撑武汉第三产业。但武汉市领导还没来得及高兴，又犯愁了。

由于军方要求先建（阳逻机场），后迁（王家墩机场），所以这18亿元的投资必须由武汉市承担。

当年，武汉一般公共预算年收入仅为85亿元。

武汉承担不起这笔钱，只能向开发商筹集。 18亿是进入武汉王家墩商圈的门票。

但武汉联系了众多国内外开发商后，却无人敢接手。

就连1993年进入武汉的香港地产“四王”之一的新世界郑裕彤也被吓住了。

要知道2002年的武汉，虽然是湖北省省会，却因城市基础设施水平较差而被称为“全国最大农村”。当时汉口主城区的均价仅为每平方米2200元。

在这种情况下，任何开发商敢花如此大笔的资金，无疑都会将自己的生命财产与武汉绑在一起。

王家墩商务区招商工作遭遇重重阻碍后，终于在北京开花结果。

经过一系列谈判，泛海入驻，王家墩商务区建设开始。

这个敢于把自己的命运押在明天的人，名叫卢志强。

1985年，33岁的山东潍坊青年卢志强做出了一个大胆的决定，弃官下海。

短短几年，他就把公司从山东搬到了北京，他的第一桶金就来自房地产。

到达首都后，卢志强意识到自己的视野和结构需要提升，于是他前往复旦读研究生，并结交了北京各路商界精英。

1995年，卢志强经柳传志介绍，加入泰山工业研究院。它的另一个众所周知的名字是泰山学会。

泰山会里的每个人都是大老板，人脉广泛，资源丰富，特别擅长扎堆赚钱。

卢志强先与联想（柳传志）、四通（段永基）共同创办光彩投资公司，后与刘永好（新希望）、史玉柱（巨人）共同创办中国第一家私人银行民生银行。

三年后，光彩投资公司成功收购深圳上市公司南油地产。持有90%股份的卢志强通过“借壳上市”首次亮相资本市场。

2000年，民生银行成功上市。卢志强通过泛海持有9.42%的股份，为第二大股东。

连夺两城的卢志强并没有停下来。 2002年，随着《证券公司管理办法》的颁布，泛海收购黄河证券，并更名为民生证券。

同年，卢志强发起成立了中国第一家民营股份制寿险公司民生人寿，随后又成立了民生典当、民生保险经纪公司。

所以当卢志强带着刚来的泛海参加武汉中央商务区建设奠基仪式时，虽然是个新面孔，但熟悉情况的人都不敢小看这个山东人。

泛海成立武汉中央商务区有限公司，负责商务区的土地开发和建设投资。因此，原来的王家墩商务区也有了一个更宏伟的名字——武汉中央商务区（CBD）。

与专注于全国复制的开发商不同，泛海除了武汉以外，只在北京和上海拿地，而武汉中央商务区从各个角度来说都是泛海的重中之重。

2008年，CBD第一个住宅项目——泛海国际住宅区“瀛海花园”开工建设，年底武汉CBD第一条市政道路淮海路全面竣工。

淮海路作为CBD的门面，最初种植了市级标准行道树。但泛海觉得它们与中央商务区的定位不符，所以全部换成了胸径50厘米的大樟树。

每个路口都种植着国家二级保护树种——白叶侧耳。这样的绿化在武汉是独一无二的。

2009年，泛海城市广场和CBD标志性商业综合体武汉中心大厦开工建设，2010年，泛海国际SOHO城开工建设。

武汉中央商务区也提出了“立足中部、面向世界、服务全国”的口号，一切都在走向繁荣。

除了武汉中央商务区建设日益火爆之外，卢志强在金融领域的攻势仍在继续。当然，这也离不开老朋友们的相互关心。

2009年，上市公司泛海建设夺得建特生物第一大股东地位，并更名为民生控股。抛售卢志强股份的人正是健特生物创始人史玉柱。

卢志强成立民生控股后，将民生期货、民生保险经纪纳入上市公司，同时涉足炙手可热的互联网金融。

2014年8月，国务院发布保险业“新国十条”，卢志强与老朋友共同发起成立亚太再保险。武汉中央商务区股份有限公司也成为民安财险的大股东，占股51%。

2014年11月7日，卢志强故技重施。泛海控股完成收购李嘉诚旗下香港上市公司和记大陆集团71.36%股权，并更名为中国泛海控股。

武汉中央商务区今年也迎来了双丰收，泛海城市广场、泛海喜来登酒店开业。

2015年4月，438米的武汉中心大厦封顶，成为华中地区第一高楼。作为武汉富人区的典范，陆续开业的泛海国际住宅区也引领着武汉楼市。

在中国，横跨房地产和金融的私营老板很多，但像卢志强这样获得所有金融行业最有价值牌照的却很少。

2016年，仅上市公司泛海控股就实现营收246亿元，创下历史新高。卢志强家族以850亿元财富位列胡润富豪榜第九位。

老子在《道德经》中说，盛衰是自然之道，但事实上，如果没有人经历过完整的盛衰，就没有人意识到最高点已经到来。

大佬们看到的总是那座山比这座山还高。

2017年上半年，泛海先斥资10亿港元成为香港华富国际的大股东，随后斥资12亿美元收购美国数据集团IDG，泛海国际化又迈出了重要一步。 。

然而，2017年6月，风向突变。

金融监管部门要求大型银行机构对安邦、复星、万达等海外并购明星企业进行信用风险调查，跨境并购融资政策开始转向。

2008年金融危机以来，做大做强的国内民营企业通过收购海外资产进入国际市场。

但大家使用的主要融资方式是“内保外贷”——在境内提供资产抵押，然后由中国金融机构的海外分支机构在境外提供融资。

这不仅给国内金融机构留下风险，也引发资本外逃、资产转移的嫌疑。

而在政策靴子正式落下之前，卢志强的好友王健林却做了一件轰动一时的事——在监管收紧一个多月后，万达旗下13个文旅项目和77家酒店被打包卖给万达。融创和富力。

对于一个市价1000亿+的资产包，王健林给了40%的折扣，实际以637亿的价格出售。

王首富的这一操作，一度被业界视为“首富被骗了”，大家都认为王健林赔了钱。

卢志强自然也意识到了风向的变化，但根据他的经验，泛海只需要忍耐一段时间，直到政策环境好转。

毕竟泛海这么多年融资渠道雄厚，卢志强也从来不缺钱。

靠着一次又一次的并购，卢志强的泛海资本版图越来越大，动不动就有数十亿的收购资金。钱从哪里来？

赚钱的秘诀就在公司的年报里。

作为卢志强首家上市公司，由南油地产借壳更名的泛海控股，通过定向增发、配股募集资金148亿，另外通过发行公司债募集资金248亿。

此外，泛海收购完成后，立即质押股权提高杠杆，获得的资金用于下一个收购目标。

卢志强背靠民生银行，充分利用创始股东的优势，自然能获得更便利的融资条件。

在政策宽松的时代，这样做是没有问题的。

但谁都知道，在中国，房地产、金融都是靠政策。通常，当乌云降临时，天空就会发生变化。

2016年底，中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”政策，密集出台房地产调控政策。泛海地产项目的收益持续下降，从2016年的185亿下降到2017年的82亿。2019年，这个数字再次发生变化。变成28亿。

市场和风向的变化，进一步引爆了前几年借钱扩张埋下的地雷。泛海的短期负债已增至500亿（含利息）。

为了堵住这个漏洞，卢志强不得不走王健林的老路。

泛海在上海董家渡和北京泛海国际住宅区的地块被摆上交易台面，买家是此前接手万达的融创。

撤回240亿资金后，卢志强本该可以松一口气，但一场突如其来的疫情，让整个泛海体系陷入了动荡的2020年。

2020年4月8日，武汉正式解封。这座城市终于克服了困难。城市的大街小巷逐渐恢复往日的辉煌，武汉CBD也恢复了复工复产。

此时，武汉金皇珠宝造假案爆发。作为湖北最大的黄金珠宝加工企业，金皇集团自2015年以来已通过质押实物黄金已累计融资200亿元。

从2019年下半年开始，经营不善的金皇珠宝多个信托计划出现逾期。根据合同，此前发放贷款的金融机构有权处分抵押黄金。

2020年2月，东莞信托随机抽取金皇珠宝质押的1公斤金条进行检测。

检查结果让所有人震惊。出厂的金条虽然表面镀金，但内部却是铜合金材质，并非Au999.9纯金。简而言之，金条是假的。

不过，东莞信托并未向外界公布。三个月后，金皇珠宝在民生信托的6亿信托计划也即将到期。民生信托还对质押黄金进行了开箱测试。

民生信托获得的测试结果与东莞信托相同，打开了一扇金色的罗生门。真相扑朔迷离，一时间难以查清真相。

我们实际上已经提供了40.74亿元的民生信托，但我们不得不面对惨痛的事实。最后，民生信托宣布将用自有资金向到期投资者刚性兑付。

毕竟赚钱的办法还是可以想的，但是如果失去了信任，以后的生意就真的做不下去了。

但民生信托每年的净利润还不到10亿，这40亿的缺口只能由外地的卢志强来补。

几年前，区区40亿对于泛洋体系来说只能说是小巫见大巫。

但现在屋漏偏逢连夜下雨，民生私募基金也纷纷被曝光。涉及金额合计46亿元的理财产品到期无法兑付。

就连卢志强也不得不出来发出道歉信来安抚广大投资者。

结束

从195年至今，卢志强一直被外界称为“大佬背后的大佬”。毕竟他在世上的地位就摆在这里。

扎根武汉近20年的泛海，一直是武汉中央商务区的独家运营商。但在缺钱保命的情况下，卢志强也只能低头认清形势。

2021年1月，总价30亿的武汉CBD地块转让给绿城。

2022年9月，两块CBD土地在网上拍卖给央企信达地产。理由是泛海无法偿还17.9亿贷款，抵押资产被法院扣押。

2022年，泛海控股实现营收130.7亿元，但净亏损115亿元。

截至2023年9月末，泛海控股负债总额为981.7亿元，而总资产仅为906亿元。

如果横向比较，恒大债务2万亿，融创债务1万亿，华夏幸福3500亿。与这些被曝雷霆的地产同行相比，泛海的债务可以说是小巫见大巫。

但面对这场危机，卢志强想尽办法变卖资产，但最终他觉得已经没有退路了。

2023年的最后一个交易日，可能是卢志强最郁闷的一天。

当天，泛海控股发布公告称，收到深交所“事先通知”，因ST泛海股价连续20个交易日低于1元，决定终止ST泛海上市交易。

ST泛海目前市值仅为19.75亿，较2015年市值峰值1000亿足足缩水98%。

环顾四周，卢志强在“泰山会”的亲密战友中，柳传志已经退休，史玉柱被17.65亿强行处决，泰山会于2021年1月悄然解散。

与20多年前相比，武汉王家墩已今非昔比，但时代和潮流也悄然发生了变化。

但武汉人民不会因此而感谢卢志强。现在他们更多地质疑泛海仅依赖一家公司开发CBD。完全是小马拉大车，反而拖慢了发展的步伐。

2015年封顶的武汉中心大厦尚未投入使用，偌大的CBD还没有几家知名大企业入驻。

房地产行业的潮起潮落和金融市场的变化最终交织在一起，给了71岁的卢志强当头一击。

不要问丧钟为谁而鸣，丧钟为你而鸣。