年报解读 | 雅生活服务2023年“增收不增利”，在管面积增速持续放缓，商誉减值等拖累业绩

作为房地产龙头企业，雅利生活服务（HK03319，股价2.96港元，市值42.03亿港元），在2023年交出了一份“增收不增利”的成绩单。

近日，雅生活服务披露的2023年年报显示，报告期内，公司实现营收154.4亿元，同比增长0.42%；股东应占利润4.609亿元，同比下降74.95%。

从雅生活服务的业务结构来看，主要包括物业管理服务、业主增值服务、城市服务和延伸增值服务。其中，物业管理服务是雅丽生活服务的基础组成部分。该业务主要包括安保、保洁、绿化等，去年贡献了约108亿元的收入，占营收的近70%。物业管理服务中，雅丽服务非住宅物业项目收入占比40.6%，高于住宅物业项目。

年报显示，截至2023年底，雅生活服务管理面积5.9亿平方米，位居行业前五。其中，第三方项目管理面积约占83.3%，第三方项目已成为其主要面积来源。

雅生活服务主要业务结构来源：公司年报（东方财富网供图）

商誉减值准备等导致利润下降

从雅利生活服务的盈利指标来看，近一年来出现了较大幅度的下滑。

年报显示，截至2023年底，雅生活服务实现毛利润26.46亿元，同比下降21.82%；股东应占利润4.609亿元，同比下降74.95%；销售毛利率17.13%；销售净利率为4.52%。其中，净利率较2022年的12.6%下降8.1个百分点。

对于利润水平的下降，雅利生活服务在年报中表示：“由于业务结构调整，非周期业务占比增加，经营成本增加。出于审慎性原则，计提了减值准备”。为贸易及其他应收款和商誉准备金。”

《每日经济新闻》记者注意到，雅丽服务计提关联方应收款和商誉减值涉及金额较大。年报显示，截至2023年底，雅丽生活服务商誉减值金额已达4.28亿元。这主要是由于年内收购的部分子公司的业务扩张未能按预期发展，集团调整了这部分业务，导致其收入和利润下降。

截至2023年12月31日，雅丽生活服务的贸易及其他应收款和预付款项（包括流动和非流动部分）为111亿元，较2022年末的107亿元增长3.9%。贸易及其他收入账款及预付款项合计77亿元，其中来自关联方的款项33.89亿元。

雅生活服务2023年贸易及其他应收款及预付款项来源：公司年报

记者查阅雅生活服务往年财务报告发现，其贸易应收账款大幅增长的年份是2022年。贸易应收账款从2021年的15.24亿元增至32.24亿元，而2023年的金额为33.87亿元。元。关联企业中，雅居乐控制的主体应收账款29.11亿元，占比86%。

雅生活服务2023年应收关联方款项明细 来源：公司年报

公开资料显示，雅利生活服务此前选择以资产抵债的方式抵销关联方雅居乐及其关联公司的部分应收账款。去年6月，雅居乐吸收雅居乐旗下子公司406个物业，其中住宅物业347个，商业物业59个（位于茂名、长沙、武汉、云浮等地），抵销雅居乐旗下应收账款2.82亿元。 。

从业务经营现金流来看，雅生活服务经营现金流同比由负转正。截至2023年底，雅利生活服务经营活动产生的现金流量净额为9.98亿元，而2022年该值为-9.34亿元。

经营面积增速明显放缓。

在雅生活服务3月26日召开的电话会议上，公司管理层向投资者透露，未来将“做有质量的扩张”，即“基于现金流良好、盈利能力强的基本原则，我们将进行选择性扩张，我们不仅追求规模，更注重项目转型和质量信誉。”我们将继续深化实施“一城一策”、“产品分类”等扩张战略，继续保持领先的市场化能力。

记者注意到，从雅利生活服务的管理面积来看，虽然规模仍在扩大，但增速已经放缓。一定程度上也体现了公司管理层对规模战略的转变，不再过度追求规模化。 。

2020年至2023年，雅生活服务管理面积分别为3.75亿平方米、4.89亿平方米、5.46亿平方米和5.905亿平方米，增速逐年下降。其中，2020年管理面积增长最快，管理面积和承包面积较2019年分别增长112.3%和74.9%。

年报显示，雅生活服务2023年合同总面积约7.7亿平方米，在管总面积超5.9亿平方米，在管项目4600个，共覆盖全国31个省、自治区、直辖市206个城市。其中，长三角城市群占33.7%，粤港澳大湾区占18.9%，山东半岛城市群占9%，成都占7.7%。 ——重庆城市群。

2023年雅生活服务各业务毛利率 来源：公司年报

从雅生活服务各项业务的毛利率来看，过去一年雅生活整体毛利率为17.1%，相比2022年22%的毛利率有明显下降。其中，下降较为明显的是各项业务给业主带来的附加值服务，毛利率同比下降了37.1%。

记者梳理发现，就管理面积规模而言，雅生活服务仍走在行业前列。同等规模的公司主要有恒大地产、绿城服务、中海地产等。截至2023年底，恒大地产毛利率为24.89%，绿城服务毛利率为16.75%，中海地产毛利率为15.58%。

每日经济新闻