哪些上市物企强？绿城服务营收第一，彩生活在管面积最大

随着国内房地产市场日益多元化，各房地产企业依托现有资源和业务体系，开发出许多新的业务增长点。其中，物业管理服务已成为衡量企业产品品质、提升品牌溢价的重要因素。 2018年，房企将旗下物业管理公司分拆上市，掀起一股“热潮”。那么，这些地产企业在资本市场状况、规模、经营业绩等方面表现如何？

背靠大型房企，绿城服务、碧桂园服务、中海地产收入排名前三。

早在2014年6月，花样年控股就分拆物业管理公司彩生活在香港上市，成为“第一家趁势而为的房企”。

直到2018年，还掀起了房地产企业分拆物业管理公司上市的“热潮”。年内共有6家物业管理公司上市。

截至目前，在A股市场上市的除南都地产外，还包括中海物业、中奥到家、绿城服务、幸福生活服务、浦江中国、雅生活、彩生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永盛生活服务、滨江服务、奥园健康生活等13家物业管理公司在港股上市，物业管理行业迎来新一轮发展。

克而瑞研究显示，目前物业管理行业的主体包括依托房地产企业的独立第三方运营和开发。其中，中海物业、绿城服务、雅利生活、滨江服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永盛生活服务、奥园健康生活等均依托品牌地产公司。在保证业务规模的同时，还可以借房地产企业的品牌效应提升竞争力。

从财务数据来看，上述8家物业管理公司的营业收入和增长规模均处于领先水平。其中，绿城服务、碧桂园服务、中海地产去年分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元、41.55亿元，位居行业前三。从增速来看，除中海地产外，其他8家公司营收增速均超过30%。彩生活和雅生活以121.87%和91.78%的营收增速位居前两位。

此外，由于去年上半年部分企业毛利突破5亿元大关，碧桂园服务、雅生活、彩生活、绿城服务等4家企业去年毛利突破10亿元;碧桂园服务更是达到了17.62亿元。元，同比增长超过70%。

彩生活经营面积最大浦江中国市盈率最高

中植研究院报告指出，管理面积最大的公司是彩生活，总面积达3.63亿平方米。除此之外，基本不到2亿平方米。管理面积增长最快的公司是雅利生活服务，达到76.31%。 2018年，通过“雅生活+绿地地产”双品牌战略，实现了有质量和规模的增长。

此外，储备面积最高的企业是碧桂园服务，达到3.23亿平方米。同时，绿城服务、彩生活储备面积超过1.9亿平方米。签约面积最高的公司是彩生活，达到5.53亿平方米，碧桂园服务以5.05亿平方米位居第二。签约面积增速最高的公司为永盛生活服务，增速约为96.43%，主要是基于兄弟公司与第三方扩张的共同努力所致。

从资本市场表现来看，截至5月5日下午14点，碧桂园服务市值最高，为405.6亿港元。加上绿城服务、中海地产，共有3家公司市值突破100亿港元；中奥家居和祈祷生活服务市值不足10亿港元。从估值水平来看，浦江中国市盈率最高，为40.79；碧桂园服务紧随其后，达到35.21。

房企分拆上市已成大趋势

克而瑞研究中心统计数据显示，截至2018年底，13家香港上市房企合同管理总面积已超过20亿平方米，同比增长超过40%；管理面积突破10亿平方米，同比增长30%以上。其中，2018年2月和2018年6月上市的雅利生活和碧桂园服务旗下合同管理面积均超过5亿平方米，增速分别为53.49%和34.14%，发展势头较为突出。

截至2018年底，2016年7月上市的“老牌”绿城服务，储备面积约1.92亿平方米。据了解，这已是其保护区面积连续第五年超过管理面积。未来，这些保护区将逐步转为管理区，为他们带来实惠。

随着物业服务市场的发展和完善，预计更多大型房企将把物业板块的分拆提上日程。今年4月15日，保利发展公告称，董事会一致通过公司子公司保利地产发展有限公司在香港联交所主板上市的议案。可以预见，随着大型房地产企业逐步将旗下物业管理公司分拆上市，品牌效应和资源优势将成为物业管理公司持续发展的内生动力。

传统物业管理公司一直在房地产母公司的保护下生存和发展。是什么原因让他们从幕后走到台前，纷纷追求上市？

58安居客首席分析师张波表示，现在是房企“抢地”的阶段，也是资金需求最大的时候。但如果公司能在这个时期上市，未来的生存概率将大大提高，然后就有资格在后期“瓜分市场”。

诸葛兆房副总裁袁成建表示，物业本身具有金融属性，这是其商业模式的特点，但在企业运营方面，其实并不强。物业公司上市可以规范公司经营管理、获得资金支持、提高公司运营服务能力。

不过，在协总战略管理集团创始人黄立冲看来，物业管理公司上市更多的是一种造壳行为。 “很多开发商希望持有更多上市公司的资源，事实上，物业公司对于IPO发行对投资者的兴趣并不大，开发商基本都是从壳资源的角度来运作。”

房地产企业为何选择港股上市？新京报记者了解到，截至目前，A股市场唯一一家上市的物业管理公司是南都物业，该公司于去年2月1日在上交所正式挂牌。南都地产的上市一度点燃了房企A股上市的欲望。但从以往地产公司冲击IPO的经验来看，普遍存在业绩规模小、关联交易比例高、上市公司分拆、独立性等问题。 A股独立上市确实很难。

“房地产公司只要符合上市条件就可以在港交所上市，而A股上市审批则更为谨慎。”黄立冲说道。

以碧桂园服务为例。经过多年的排队等待，A股市场最终失败了。早在2015年8月，碧桂园就透露有意分拆集团物业管理服务并在上交所上市。 2016年8月31日，碧桂园提交了《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》。首次，并于2017年12月1日再次备案。然而，筹备了近两年的A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时，碧桂园发布公告表示，由于监管部门近期政策变化的审查，碧桂园服务决定撤回拟分拆的申请。三个月后，碧桂园于去年3月19日宣布分拆地产板块，在香港联交所主板独立上市。

强者恒强已成趋势，社区增值服务之战悄然打响？

值得注意的是，物业管理服务行业也属于“规模经济”。对于资本市场来说，规模也是值得关注的重要指标。 2018年，香港上市房企依靠姐妹公司、并购重组、市场拓展、开放平台等措施，规模再创新高。在此过程中，物业管理行业呈现出“强者恒强”的趋势。

业内人士指出，现阶段物业管理公司收入和利润的增加主要依靠管理规模的提升。即使按照物业服务公司的设想，未来为业主提供的增值服务能够成为收入和利润的重要组成部分，服务也是需要的。管理规模是基础支撑。

在此背景下，近年来，不少房地产企业不断加强物业服务业务运营和模式创新。一涵智库的研究报告指出，社区服务提供的服务大致可以分为两类：传统社区服务和增值服务。两者相辅相成。传统服务是社区服务的基石，而增值服务是传统服务的有效补充，满足不同群体的个性化需求。

长期来看，种类丰富、盈利潜力较大的增值服务有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。

一些房地产企业也为行业提供了激励措施。以第一家进入资本市场的彩生活为例。自2014年进入资本市场以来，在互联网转型、利润结构调整、市场规模等方面取得了良好的成效。截至2018年底，彩生活实现营业收入约36.14亿元，同比增长121.9%。从转型成果看，其增值服务增长迅速，同比增长47.5%至4.08亿元。

据悉，彩生活增值服务发展有“彩汇生活”、“彩福生活”、“彩生活车位”三大核心产品。此外，彩生活于2014年提出生态圈概念，截至2018年底，已吸引超过40家企业参与社区服务业务，共同探索基于多元化社区场景的增值服务拓展。包括E安全、E维保（含E电梯）、E能源、E清洁、E绿化、E支付、E投诉七大服务板块。

国信证券（香港）研究部报告指出，未来，随着互联网应用的进一步推广和人均可支配收入的持续增加，增值服务市场规模预计将持续增长。生长。预计2022年增值服务市场规模将达到8468亿元，2017-2022年复合增长率达21.6%，强者恒强的格局进一步凸显。

在此背景下，业内人士指出，如何在同质化产品中探索出一条更加差异化、个性化的道路，或将成为不少物业公司接下来的重点发展方向。

新京报记者 张晓兰 赵宇 编辑 吴欣 制图 李和伟 校对 吴兴发