出租率下降与空置风险 华夏和达高科REIT招租之困

观观网作为首个生物医药产业园REIT，华夏合达高科REIT目前面临着相当大的租赁压力。

近日，该基金披露了2024年下半年的运营情况。

据了解，华夏和达高科REIT底层资产包括和达药谷一期项目和孵化器项目，分别位于杭州国家经济技术开发区医疗港小镇和杭州大创小镇。

从已披露的经营情况可以发现，药谷一期项目的研发办公及配套公寓的出租率和租金具有韧性，但孵化器项目的出租率明显面临压力。

和达药谷一期：争议解决

产业园评论了解到，和达药谷一期项目为生物医药产业园，比一般园区运营稳定性更高。

原因在于，生物制药行业是资金密集型、技术密集型行业，具有高投入、高产出、高风险、长期发展的特点。此类租户拥有更加专业、系统的园区软硬件配套设施和服务。要求。此外，他们往往对装修费用等空间投入较高，搬迁相对困难。

根据中国和达高科REIT披露的最新经营情况，2024年下半年，和达药谷一期项目呈现下降趋势，但仍能保持较高的出租率。

其中，和达药谷一期项目7月至12月底研发办公及配套商业部分出租率分别为93.45%、91.9%、91.67%、91.67%、91.67%、90.91%；月末现有租约平均租金（元/平方米/天）1.43-1.45。但当月新签租约平均租金（元/平方米/天）波动较大，分别为1.51、1.51、1.52、1.46、1.34、1.3。

此外，和达瑶谷一期项目7月至12月底配套公寓出租率分别为98.8%、97.67%、91.11%、90.68%、92.33%、94.71%；月末现有租约平均租金（元/平方米/天）为1.43-1.44；当月新签租约平均租金在1.41-1.5元/平方米/天的水平。

该基金曾解释称，9月底入住率变化主要是由于个别租户集中在9月租约到期时未续租、未能衔接新租约所致。虽然变化比例较大，但绝对值较小。

和大瑶谷一期项目虽然保持较高的入住率，但与2023年接近满房的水平相比已大幅下降。

中国和达高科REIT在公告中表示，和达药谷项目一期研发办公及配套商业部分于2017年开始运营，某租户（租赁面积1,675.81平方米，占比约2.32%）总可出租面积）于2024年4月14日租约到期后拖欠付款且未能办理退房手续，导致项目公司无法收回房屋用于外部投资。 。

鉴于双方多次协商未果，项目公司已委托律师事务所通过法律手段解决纠纷。杭州市钱塘区人民法院于2024年11月8日作出民事裁定书，经调解，双方当事人达成调解协议，纠纷已得到解决。项目公司随后收回房屋并正常招商。

孵化器项目：空缺风险

更大的问题是孵化器项目，该项目位于杭州大创镇，是钱塘区首个国家级孵化器。

产业园评论了解到，该项目入住率已连续几个季度下滑，且尚未停止。经营和租赁压力较大，拖累了基金整体经营业绩：该项目7月底至12月出租率为69.56。 %、68.73%、68. 03%、67.22%、66.69%、66.67%；现有租约月末平均租金（元/平方米/天）1.61-1.65；当月新签租约平均租金为1.42-1.57元/平方米/天。

可见，孵化器项目目前面临较大的空置风险。基金解释主要是受区域市场供给过剩导致的竞争影响。公告显示，孵化器项目位于大创镇核心区。将于2024年投入使用的产业园及企业总部，地上建筑面积约24万平方米。产业园包括和达创新服务中心二期；企业总部大楼 包括微点总部大楼、飞腾总部大楼、浩宏总部大楼、新辰科技总部大楼、宏辉健康总部大楼。

将于2025年投入使用、目前在建的企业总部大楼包括十勇士研发中心、中控太阳能项目和石湖未来中心项目，地上总建筑面积约12万平方米。

随着各类产业园区和企业总部大楼不断建成投入使用，大创镇核心区产业园区和总部大楼地上总建筑面积最终将达到约153万平方米。

这是大量供应造成的供需不平衡。华夏合达高新REIT表示，因此2024年至2026年，该地区将是现有竞争和增量竞争并存的局面，并可能从2027年开始转向现有竞争的局面。

其进一步表示，2024年下半年，基金管理人及外部管理机构根据市场供需状况，推出专项营销计划，重点针对中小型租户（500-1000平方米），围绕有竞争力的大厦经营状况及租户实际需求。 ），聚焦新签约增量租户，配合季节性活动（国庆、双11、双12）促销吸引客户。

“孵化器项目的入住率已经到了触底阶段，但后续走势还需要进一步巩固和观察。未来，我们会考虑对孵化器项目进行升级改造，并根据潜在租户的需求提供定制化装修。”

值得注意的是，该基金此前曾提到，外部管理机构的母公司（杭州钱塘新区产业发展集团有限公司）已建立了以董事长为首的协调机制。集团主要负责同志的参与、高层的调度、聚合钱塘公司的投资资源，同时孵化器项目和和达药谷一期项目已单独挂牌上市。完善管理机制，提高决策效率。

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