【法律实务】用心审查一份商铺租赁合同 你会注意哪些要点？ | 广业法务

租赁合同一般由出租人作出规定，较多地保护出租人的利益，而保护承租人利益的条款较少甚至没有。合同涉及很多琐碎的细节，在发生纠纷之前往往很难想象其中的关键点。本期广业法律对此类合同的风险点进行了整合，供审核合同时参考。

考虑到租赁合同主要分为出租人和承租人，而合同通常由出租人提供，这里从店铺承租人的角度，列出常见的风险点。

1、产权。这是可以出租的房子吗？

关于房屋及土地用途，必须确保房屋类型为商业且土地用途为非住宅，方可出租作商铺。否则，您将面临无法办理营业执照和非法使用房屋的风险。

确定财产的所有者，以确保与财产所有者或其他权利持有人签订租赁合同。如果房屋是业主出租的，需核实房产证原件并保留复印件。

2.对重要或难以确定的事项作出陈述和保证。

合同应要求出租人承诺：产权齐全（不受任何限制），租赁期内不发生影响正常营业的拆除、大装修或市政改造，整体消防验收合格，市政配套设施可以满足商务需求。

承租人很难了解该房产潜在的外部风险，包括：抵押、司法限制（如扣押）、市政建设（封路、改建、拆除等）、消防检查、是否工商登记等受到限制等。

3、工商注册能完成吗？

若承租人需要到商铺办理工商登记，同意出租人协助承租人办理工商登记、消防检查等审批申请手续（出租人保证在签订租赁合同时，工商注册不会受到限制：如上述注册情况）未办理变更、未通过消防/安检验收、司法限制等）。

小天亲自处理了一起河北工厂租赁纠纷。承租人投资约600万设备，拆除后失效。后因该场地未能通过消防检查，无法完成工商登记，引发纠纷，承租人损失惨重。

4、是否转租及转让费用。

如果之前的租赁合同中有不准转租的条款（其实租赁合同一般都要求不转租），那么单方转租无效，业主可以随时收回店铺，以前的业主是收钱后很可能“逃跑”。和尚消失了，寺庙也消失了。”

如果必须转租，必须与转让人和业主签订三方协议。

关于转账费用。转让方一般会根据“装修、人气积累等”收取转让费。但只要双方同意，如果合同到期或因其他原因终止，高额转会费就很难收回。

因此，如果是转租，必须与转让人和业主签订三方协议，明确谁来支付转让费，并签订尽可能长的租约。您不能只签一年，然后同意在租约到期时优先续租；合同中明确，如因承租人以外的原因解除合同的，转让费将退还给承租人，也可考虑按比例退还转让费。

5、物业及经营者带来的风险。

商店一般由经营者整体管理。需要考虑物业服务是否适合商业运营，如：商场投资定位（服装城、电子城、小百货城等）、运营商广告支持、物业服务（电梯、保安保洁、空调）等）网线、供水、POS机、电源等），是否满足门店的业务要求，停电时能否自行发电等。

双方在投资谈判时，必须综合考虑上述问题，并达成协议后，在合同中予以确定，如：物业费是否包含在租金中、POS机费用如何结算、多长时间等。停电、停水不会超过全年。 （因政府原因停电除外）；商场整体装修影响经营的，租赁期限顺延（退还租金）。如果承租人因上述原因无法正常经营，承租人可以在一定期限后要求解除合同，出租人应退还转让费和押金，并赔偿承租人装修费用，提前投资等

6、装修、装修的免租期限，到期后如何处理。

在商铺租赁中，往往存在免租期，主要是因为承租人需要进行装修，无法实际开展业务。在这种情况下，租金没有规定。但免租期并不是法律明确界定的概念，因此必须明确约定。

还有，如果需要装修，合同到期后，装修是由承租人打折或者拆除，还是退还给出租人？如果打折的话，怎么打折呢？应该有一个明确的协议。

在解除合同时的违约责任中，违约金往往等同于保证金或保证金。金额不高，往往小于装修损失。因此，如果有装修，应就装修损失约定违约金。

7、其他需要注意的细节。

1）对于店铺外部广告墙的使用权，承租人必须明确是否可以免费使用或者是否需要单独付费。

2）租金计算依据：以建筑面积（​​使用面积/单位面积等）为依据，必须明确；处理合同面积和测量面积之间的差异。如果面积超出预期范围，承租人是否可以解除合同。

3）店铺最晚交房时间和标准，以及免租装修期限要明确。

4）承租人是否可以转租、共有或转让该财产，以及是否可以将其用于合同规定以外的其他类似用途，必须在合同中予以体现。

5）租金是否含税（业主是否提供发票）、押金交付日期和方式、押金返还期限；如果延迟租金，出租人应同意给予一定的宽限期（而不是直接同意终止合同）。

6）如出租人柜台调整、装修或维修影响正常营业，应提前通知。是否以及如何减免租金应明确；扩容、增容是否涉及水、电、电话线等资源，是否不能满足正常运行要求。必要时，承租人有权单方面解除合同。

7) 扣除：约定出租人的任何扣除必须经承租人书面确认。

起草商铺租赁合同时需要考虑的细节有很多，比如保洁、电梯、废物垃圾的清除、排污费、窗户和形象等，很难根据这些内容写出相对高质量的合同模板。靠个人经验和想象力。 ，显得尤为重要。本文提供了一份优质的合同模板供您参考。点击“阅读原文”即可查看。

8）违约责任：通常约定承租人未按时支付租金将承担违约责任。建议甲方签订相互违约协议，包括及时提供租赁房产，以及出现以下情况：如停电、停水、建筑物结构安全、设备故障等。影响承租人正常使用且非承租人原因造成的，在维修期间，承租人有权扣除期间租金或延长租赁期限。给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。责任。