签订商铺租赁合同需要注意哪些问题？【附商铺租赁合同范本】

1、房屋基本信息

1、房子的大小、面积等（具体是小渠道）必须非常清楚。

2、房屋出租使用。注意！这在商铺租赁中非常重要，但也很容易被忽视。比如做餐饮或者美容院，不然很可能房租结束了，发现房子不能用来经营。

3、房屋是否取得建设工程规划许可证。如果没有拿到房子，你们之间的租赁合同直接无效。 （初审前获得，有效）

4、房屋权力人（二房东或原始业主）是否无权处置房屋

5、房屋产权必须完整，是否有抵押或其他情况

6、房屋是否存在租赁期内拆迁风险或影响正常营业的市政重大改造风险

2. 审查房东身份

1、如果二房东和你签订合同，首先二房东必须有转让权，否则事后房屋的主人就会被确认，否则你和二房东的租赁合同无效。经过多次装修实践，我发现没有得到二房东的同意，合同就无效了。这种损失是难以承受的。你要问清楚这个出租屋前面有多少人，因为每次一次性出租都必须得到每个前面的同意。所以我建议不要找关系复杂的出租屋。

2、建议承租人保留原房东同意出租的证明以及房屋的房产证、身份证复印件。

3、其次，租赁合同的租赁期限最好小于等于原合同的租赁期限。否则，今后很可能被认定为无权处罚，同样无效。

3、装修问题

1.承租人不应想当然地认为房东会同意装修。这一点必须在合同中约定。否则，很可能你装修完了，房东要求你拆除，不仅造成损失，还要承担违约责任。如果是后期装修房子的话，房东的同意应该是明确同意的，一定要明确。

2、装修肯定会涉及到免租期的问题。这也是为了保护承租人。签订合同的时候一定要约定清楚装修的装修期限。练习时间一般为一个月。另外，免租期内的物业费、水费如何承担，仍需承担。

3、租赁期满后，经常涉及到新增装修的拆除。合同中规定谁负责拆除，谁承担拆除费用。或者不拆，房东需要给承租人折扣，折扣是怎么计算的。

四、维护问题

1.如果是租客添加的辅助设施或设备，则由租客维修，但如果是房屋本身的问题，则由房东维修。如果是第三方损坏毁坏的，可以约定双方平均分摊，或者房东自行承担。

五、使用动力水的基本问题（直接影响运行）

1. 某些行业，例如餐饮或美容行业，可能对电力和水有特殊需求。签订合同前一定要注意审核。是否需要申请扩容以及如何承担扩容费用。如果容量不能满足，是否有权解除租赁合同。很多店铺开店后发现电容无法运行，负载无法承受相关设备，直接导致无法运行。建议承租人请业内专业人士或设备供应商给出一个最大用电负载能力，然后承租人可以上去再*1.5或2。

2、水、电、电话线等资源的扩建必须得到同意。

6. 租金问题

1、建议承租人约定在一定期限内不得增加租金或者出现永久阻力时可以减少租金，或者枢纽力能持续多久可以终止合同（就拿这个流行性）。

2、租赁期满时押金必须无条件退还。违约金不得在保证金中扣除。

七、营业执照办理问题

1、承租人签订租赁合同时，必须询问房东该房屋原来的租赁登记信息是否被注销。如果商业登记信息没有注销或搬迁，商店就不能再登记新的营业执照。

2、房屋不属于商品房，不能进行商业经营活动，不能办理营业执照。

3、个别行业办理营业执照涉及消防、卫生、环保等部门的检查。应当同意业主在合同中承担义务。必须明确二次装修防火申报主体是房东还是租客。业务前报火申请的主体是谁？实践中，租户一般都已完成。 （实践中也有很多因为消防不过关，被相关部门禁止营业，停业整顿，这实在是无伤大雅！）所以，谁有义务获得消防资格呢？消防验收由谁验收，有明确规定。

八、租赁合同备案问题

很多人都知道“买卖不破租”，但很多人不知道这种不破租一定是有备案的租赁关系。因此，如果你的租赁合同已经在房产交易中心租赁过，是受法律保护的，可以争取第三人。就是说房东把房子卖了，你可以继续使用房子（租赁期内）

九、转让费用

转让方一般会因为“装修、人气等”而收取转让费，转让费支付后一般很难返还。因此，如果是转让，转让方、业主、三方签订协议，并明确转让费，尽可能签订更长的租金。另外，如果因不可继承的原因导致合同解除的，转让费应当退还给承租人。

10、财产问题

商店一般由经营者管理。承租人应考虑物业费是否包含在租金中，以及全年停电时间不超过多长时间。此外，物业的管理模式满足承租人的经营需求。

十一、提前取消问题

如果因经营环境变化或其他原因可以提前解除合同（退款），承租人可以尝试是否与房东沟通。取消的后果应明确取消。如果承租人可以要求赔偿装修损失，如果出租人可以要求罚款。值得注意的是，承租人解除合同需要出具解除合同函，而不是口头通知。

如果出租人不配合，承租人应立即搬离房屋，并保留相关证据。比如拍照给承租人，搬家公司的证据，或者报警。