碧桂园服务收购彩生活核心资产 2021年物业管理行业重大并购事件解析

2021 年 9 月 28 日晚间，碧桂园服务（6098.HK）发布了一则公告。该公告表明，碧桂园服务与彩生活服务签订了股权转让协议，并且同意收购目标公司的 100%股权。目标集团是中国在物业管理及小区服务领域处于领先地位的彩生活服务的核心资产，其中包括万象美物业和开元国际。

碧桂园物业香港根据股权转让协议的条款，并且受限于若干条件，同意从彩生活服务收购目标公司 100%的股权。

目标集团是中国领先的物业管理及小区服务运营商彩生活服务的核心资产，这些核心资产包括万象美物业和开元国际。彩生活服务是一家科技型、综合型小区服务企业，它集物业服务、楼宇智慧、小区服务于一体，始终坚持“把小区服务做到家”的品牌理念，致力于为业主和客户提供全家全生命周期的呵护。2021 年，获得了中指研究院颁发的奖项。其中有「2021 中国物业服务上市公司综合实力 TOP10」，还有「2021 中国物业服务上市公司规模 TOP10」，以及「2021 中国互联网社区运营领先企业」。

代价方面，收购事项的总代价最高不会超过人民币 33 亿元，该代价将通过碧桂园物业香港的自有资金以及或股权融资以及或贷款等方式来进行支付。代价是在考虑目标集团的物业管理费收入、在管项目以及已经签约但尚未接管项目的可收费建筑面积等因素，同时扣除非经营性损益后的净利润指标，还有目标公司可持续独立运营情况、目标公司现存管理项目状况，以及物业服务行业市场现状和未来发展空间等因素后，经过公平磋商确定下来的。

完成收购事项后，集团会持有目标公司的 100%股权。同时，集团也会间接持有核心资产公司的 100%股权。目标集团会成为集团的附属公司。其业绩、资产及负债将会被纳入集团账目内进行综合入账。

起因：部分房地产企业面临资金紧张的状况，于是选择出售那些物业优质的资产，以此来“度过低谷”。 起因：有部分房地产企业的资金变得紧张了，它们便选择把物业中的优质资产出售掉，以达到“度过低谷”的目的。 起因：部分房地产企业的资金处于趋紧的状态，所以就选择出售那些物业方面的优质资产，从而“度过低谷”。

过去，房地产母公司的销售面积转化是物业服务企业规模增长的重要基础，这使得物企规模拓展具备确定性和持续性。然而，在“三条红线”等调控政策作用下的房地产企业，短期投资会明显放缓，融资渠道也会受阻。部分房地产企业为了能尽快缓解短期资金流动性方面的问题，选择通过出售旗下优质物业的资产来渡过难关。

企业采取该行为主要考量以下两个方面：其一，物业管理行业正处在加速整合的阶段；其二，头部物企有着通过并购优质物企来巩固行业地位的强烈意向；再者，作为轻资产的物业企业，随着行业的快速发展，取得了相对较高的估值水平。

表：2021年部分物业企业大宗并购案例

趋势：行业并购遇新机，抗周期属性显优势

（一）企业并购“窗口期”出现，市场机会显著增加

近期，头部物企频频出手，比如碧桂园服务、万物云和龙湖智慧服务等。它们“鲸吞”了行业内多家优质企业。这一方面体现了企业积极的并购策略，通过收购与自身业务发展能良性互补的优质标的，来巩固市场地位；另一方面，大宗并购案例是市场价值规律的外在表现，当市场上并购需求和供给此消彼长且加速释放时，就说明物业行业具有高度的市场活跃性和巨大的市场潜力，值得投资者高度关注。

目前资本市场的敏感度有所提高。房地产行业的信用风险边界还不明确。这就导致了物业企业屡屡被错伤。这个时候，部分物企会选择继续进军资本市场。然而，因为资本对物管的价值判断逐渐回归正常，只有具备足够吸引力的规模体量和盈利能力才能打动资本，所以这些物企上市后会存在一定的不确定性。与此同时，也有部分企业非常珍惜当前的市场机会，它们通过积极与头部企业进行并购合作，来谋求企业在当前市场上的价值确定性。总体而言，当前企业并购存在“窗口期”。头部企业的市场机会显著增加，其他物业服务企业的市场机会也显著增加。

（二）行业本质未变，抗周期属性凸显

物业企业具有现金流稳定的优势，其轻资产运营的特征也很显著。在行业市场发生波动时，它的抗周期能力比较强，并且具备很大的发展潜力。物业服务具有准公共服务属性，越来越多的资源开始向物业企业聚集。同时，企业也在积极地加大智能运用的推广力度，促使服务模式发生转变。这些都为社区增值服务的发展提供了契机。由此可以看出，行业的本质并未发生改变，并且行业依然存在着更多的发展空间。

建议：物企需择机而动，主动把握市场机会

（一） 头部企业：整合优质资源，筑高护城河

房地产行业在进行调整出清，未来可能会有更多的房地产企业选择把物业资产出售。对于那些拥有充足现金储备的头部物企来说，通过收购优质资产，能够高效且高质量地推动企业管理规模的提升、服务质量的提高以及经营效益的增加，这是一个非常好的发展机遇。优质的物业资产如同价值不菲的珍珠。未来，它将会加快向头部企业聚集的速度，从而促使行业集中度进一步提升。

因此，头部物企已经打响了一场无硝烟的战争。随着行业集中度迅速提升，突破业务壁垒的竞争会继续加大。头部企业积极抓住市场机遇，通过竞争和合作持续提升自身的市场影响力和竞争力。在流量整合的作用下，所产生的化学反应将更具投资吸引力。

（二） 其他市场参与者：修炼内功，放大企业市场价值

对于其他市场参与者来说，IPO 或许不再是物业做大的唯一途径。头部企业的竞赛为中小物业企业提供了一条新的退出道路。部分优秀物企会审时度势，并且纷纷调整上市策略。它们转而成为最具价值的投资标的，在收并购市场中很受欢迎。高溢价估值为相关股东和控股人回笼资金等提供了良好条件，能够增加公司的现金流，有助于促进公司核心业务的经营和拓展，从而实现企业市场价值的最大化。从这些方面来看，这也不失为企业在当前形势下的一种更好选择。

企业的战略决策的最终目的是实现市场价值的最大化。不断“修炼内功”是放大企业市场价值的有效途径。