浙江省市场监管局发布房地产、汽车买卖、物业管理行业20条不公平合同格式条款

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内容提要

9 月 11 日上午，浙江省市场监管局举行了全省房地产、汽车买卖、物业管理行业合同格式条款专项整治行动的新闻发布会。在发布会上，公示并发布了浙江省 2018 - 2019 年度房地产、汽车买卖、物业管理这三大行业的 20 条典型的不公平合同格式条款。

样板房不作为装修验收标准，

买车要到指定保险机构投保，

物业管理不承担车辆保管义务

……

这些都涉嫌经营者利用合同格式条款

免除自身责任，加重消费者义务，

排除消费者主要权利。

据悉，浙江省为了保护消费者的合法权益，对合同格式条款的订立行为进行规范。依据《合同违法行为监督处理办法》和《浙江省合同行为管理监督规定》，浙江省按照国家市场监管总局的统一部署，组织全省的市场监管部门针对房地产、汽车买卖、物业管理这三大消费领域的重点行业的合同格式条款开展了专项整治行动。此次专项行动开始于 2018 年 11 月，结束于 2019 年 11 月，时间持续了一整年。

截止 8 月底统计数据显示，在此次专项行动中，浙江全省各级市场监管部门受理的消费者合同类投诉举报有 1397 次。他们审查了房地产、汽车买卖、物业管理这三大行业的合同，共 6609 份。其中发现问题合同 1555 份，发现问题格式条款 6135 条。对问题经营主体进行了行政约谈 317 次，下达了行政建议书 774 份，下达责令整改通知书 143 份，还指导完善合同文本 1417 份，指导修改合同格式条款 70543 条（次）。并且立案查处了合同违法案件 83 件，收缴罚没款 66 万元。

此次专项行动有以下五个特点：

一是对民生热点予以关注。秉持问题导向以及满足需求的原则，将目光聚焦在广大人民群众以及消费者所反映的那些热点焦点行业问题上。

二是要突出工作的重点。要查看是否存在“利用合同格式条款来免除自身的责任，或者加重消费者的责任，又或者排除消费者的主要权利”这样的情形，并且这种情形被列为合同格式条款规范审查里最为重要的部分。

一是借助专业力量，采用政府购买服务的方式，聘请经验丰富的律师团队。二是让这些律师团队参与合同格式条款内容的评审分析工作。三是让他们对问题条款进行引导规范。

四是注重发现问题。公示将近年来浙江省三行业消费领域存在的问题进行了发布，这些问题包括利用合同格式条款侵害消费者权益，同时还有新的违法行为。通过这样的公示，为广大消费者维护自身合法权益提供了有效的指引，也为他们提供了有益的借鉴。

一是执法与指导并重。注重运用外柔内刚的方式，如行政指导、建议、约谈等，引导问题企业规范经营。二是对屡教不改的企业坚决依法予以查处。

下一步，浙江省各级市场监管部门将认真总结近些年合同格式条款专项整治的成果与经验。在此基础上，针对新时期消费领域重点行业的不公平格式条款，持续加强合同格式条款备案监管工作。同时，进一步加强与行业主管部门的协调配合，积极发挥社会各界共同参与多元共治的作用，努力构建常态化的长效监管机制，以维护合同的公平正义，规范市场秩序，净化消费环境。

清单

2018-2019年度浙江省

房地产交易、汽车买卖、物业管理

行业典型不公平合同格式条款

一、房地产交易合同

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因提高房屋品质而对装饰、设备标准进行的变动，不视为出卖人违约；按法律和政策规定实施的变动，不视为出卖人违约；因招投标而变更约定的主要材料和设备品牌、产地等的变动，不视为出卖人违约。合同未约定的，以实际交付为准。

点评意见：此条款存在问题。它属于一种格式条款，这种格式条款涉嫌出卖人排除买受人的权利，同时也有减轻或免除自身责任的情况，是不公平的。

《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（2017 年修订）》第二十条作出规定：房地产经营者在销售全装修商品房时，应当在合同里明确所使用主要装修材料的相关内容，包括名称、品牌、规格、型号、等级以及施工质量标准等。《合同法》第七十七条第一款规定，若当事人之间协商达成一致，那么就可以对合同进行变更。该条款规定，合同经备案确定了装修价款以及装修标准。若出卖人未经双方协商一致而单方面变更装修材料和装修标准，这种行为不被视为违约。很明显，这是出卖人在排除买受人的权利，同时减轻或免除自身的责任。

样板房的室内外装修仅供风格参考，不作为交付标准，具体以实际交付实样为准。

点评意见：此条款存在问题，它属于那种涉嫌出卖人减轻或免除自身责任的格式条款，并且这种格式条款是不公平的。

《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法（2017 年修订）》规定，在房地产经营者预售全装修商品房时，需要提供交付样板房。交付样板房的保留时间方面，从全装修商品房交付给消费者之日起，这个时间不少于六个月；从建设项目竣工验收合格之日起，该时间不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告若对合同订立有重大影响，就应当被当作房屋装修质量的交付标准。这些条款约定，样板房只是供风格和装修效果参考的，不能作为交付标准，应以实际交付的实样为准。这显然违反了法律规定，属于出卖人减轻或免除自身责任的行为。

因主管部门备案系统生成了全装修总价，所以该价格是出卖人配合监管部门报备的数据；物价房管部门公示了本项目装修单价，此价格也是出卖人配合监管部门报备的数据。这些价格均不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准，具体装修交付标准应以买卖双方书面约定为准。

点评意见：此条存在嫌疑。出卖人设置了阴阳条款，这种行为排除了政府部门的备案监管，还减轻或免除了自己的责任，同时也排除了消费者请求支付违约金的权利，属于不公平条款。

《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》（浙政办发【2016】141 号）规定，在销售合同中需明确成品住宅的装修标准、环保标准以及室内环境检测报告等交付方面的要求。浙江省住房与城乡建设厅《关于推行使用 2018 版的通知》（浙建【2018】2 号），其第二条第（二）项规定全装修住宅是完整的商品房，且合同价格包含住房以及交付标准中装修（设备）的价格；第二条第（五）项规定合同签订后，出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式来降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。该条款规定，主管部门备案系统所生成的全装修总价，以及物价房管部门公示的本项目装修单价，都不能被当作该商品房精装交付或者精装价格的认定标准。这是典型的一种行为，这种行为通过补充协议来进行。它的目的是规避政府有关部门对全装修（精装修）商品房的限价政策监管。同时，它还能减轻或免除出卖人自身的责任。并且，这种行为侵害了买受人的合法权益，买受人要求出卖人按约交付全装修（精装修）备案价格标准。

格式条款 4：如果是因为国家政策方面的原因，导致买受人无法办理按揭贷款。那么买受人就应当在接到出卖人或者银行的相关通知之后的 3 天之内，自行筹集资金把需要以按揭方式支付的房款付清。倘若买受人没有在上述规定的时间内把相应的房款付清，那就把这种情况视为买受人逾期付款。

点评意见：此条款存在问题，它有加重买受人责任的嫌疑，并且还排除了买受人的合法权利，属于不公平格式条款。

其三，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。该条款规定，若买受人因国家政策缘故而无法办理按揭贷款，需按照出卖人所通知的时间，自行筹集资金，将原按揭贷款支付部分的房款付清。若逾期未付，便视为违约。这种规定违反了上述司法解释的规定，加重了购房者的责任，并且排除了购房者本应享有的合理的合同解除权。

买卖双方进行交接时，若出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得合同约定的交付证明文件，或者尚未满足合同约定的其它交付条件，然而买受人仍愿意接收该商品房，那么这就意味着双方对房屋交付条件进行了变更。

点评意见：此条款属于不公平格式条款，且涉嫌出卖人免除自身责任。

该法定义务不因买受人的同意而免除。该条款约定表明，有可能出现房地产开发商在未取得工程竣工备案证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、分户验收合格证明、精装修全装修房环保合格证明等交付文件的情况下，就向买受人进行交付的情况。这种行为属于出卖人免除自身的法定责任，从而侵害了买受人的合法权益。

买受人需在办理该商品房的交接手续之前，付清全部的应付房价款。同时，要付清物业专项维修资金、契税、产权登记费、公共能耗费以及面积差价款等。倘若买受人未能付清这些款项，那么出卖人有权拒绝交付该商品房。并且，延迟交付期间所产生的一切责任以及费用，都将由买受人来承担。商品房的保修期也从这个期限开始计算。

点评意见：此条款有加重买受人责任以及让出卖人免除自身责任的嫌疑，属于不公平格式条款。

《合同法》第六十六条规定，当对方履行债务不符合约定时，一方有权拒绝其相应的履行要求。房价款、面积差价款、物业维修基金等款项的付清情况，与出卖人守约履行交房义务直接相关。而契税、产权登记费等办证税费的付清情况，成为出卖人拒绝交付的抗辩理由是缺乏法规依据的。此条款加重了买受人的责任。《合同法》第一百四十二条规定，标的物交付之后，相应的风险才会发生转移。该条款约定，出卖人一方面拒绝把标的物实际交付给买受人，另一方面却要求买受人去承担交付之后的毁损灭失风险、保修期起算相关责任、物管费以及能耗费等风险和责任，这样就加重了买受人的责任，同时也减轻或免除了自己的责任。

买受人同意，出卖人能够依据项目开发建设的实际状况以及需求，对建筑区划内的物业服务用房的面积、功能、用途、坐落位置等进行一定的更改。倘若因为上述的调整而需要征询买受人的相关意见或者举行听证程序，那么买受人授权出卖人代为行使相关的权利。

此条款属于一种情况，即在涉嫌规划设计变更的情形下，会加重买受人的责任，并且会不当排除消费者的主要权利，属于不公平条款。

《商品房销售管理办法》第二十四条规定，规划部门批准了规划变更，设计单位也同意了设计变更，这使得商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生了变化，并且出现了合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形。在这种情况下，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，以书面形式通知买受人。规定表明，规划变更或设计变更的批准权归规划及设计部门所有，并非理所当然属于买受人同意的范畴。此条款约定，买受人同意出卖人可依据情况需求，进行规划设计等方面的变更调整；若变更调整需要征询买受人的相关意见或举行听证程序，买受人授权出卖人代为行使相关权利。这显然加重了买受人的责任，并且单方面排除了买受人的知情权，也排除了买受人的选择权等主要权利。

本合同约定的交房时间与办证时间存在关联。倘若出卖人出现逾期交房的情况，那么出卖人就承诺取得房屋权属证书的时间会相应地往后顺延，且顺延的期限和商品房交付的逾期期限是一样的。在这个顺延的期限内，出卖人无需承担逾期办证所对应的违约责任。

点评意见：此条款处于涉嫌交房与办证双重违约的情形之下。此条款具有减轻或免除自身责任的性质。此条款是不公平的条款。

《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，商品房交付使用之日起 90 日内。承购人需依法办理权属登记手续，要到房地产管理部门以及市、县人民政府土地管理部门。开发企业应当给予协助，并且要提供必要的证明文件。因为开发企业的缘故，承购人在房屋交付使用之日起 90 日内没能取得房屋权属证书。除非开发企业和承购人有特别的约定，否则开发企业需要承担违约责任。依据这一规定，合同中约定的交房时间和办证时间是相互关联的。交房时间出现违约，就会致使办证时间延迟。在出卖人逾期交房的情况下，除了要承担逾期交房的责任之外，还应当承担逾期办证的违约责任。上述条款的约定，属于出卖人利用格式条款来减轻或免除自身违约责任的情况，并且侵害了买受人的合法权益。

7. 买受人放弃就该等情形向出卖人及有关部门提出任何异议的权利。

点评意见：此条款存在问题，它涉嫌侵犯了排除业主共有权益，属于不公平格式条款。

《物权法》第七十二条明确规定，业主对于建筑物专有部分之外的共有部分，享有相应权利，同时也承担相应义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，建筑物的基础部分属于业主共有部分，承重结构部分属于业主共有部分，外墙部分属于业主共有部分，屋顶部分属于业主共有部分等基本结构部分属于业主共有部分。该条款规定，出卖人对该商品房所在的楼宇以及楼盘的外墙面和屋面，拥有设立相关永久性标识（像企业标识、楼盘案名、宣传口号等这类）的永久免费使用权，这种行为侵犯并排除了业主基于共有而产生的收益权等相关权益。

本合同签订前，有关该商品房的宣传推广文件、楼书及其他资料中，对于《商品房买卖合同》项下的商品房及相关设备设施（包含建筑区划内公共部分、绿地）有过一些表述。这些表述与《商品房买卖合同》及其附件的规定不一致。在这种情况下，以《商品房买卖合同》及其附件为准。同时，原有的这些表述不能被视为合同的要约或者组成部分。销售宣传资料只是作为参考，户型布置图也只是作为参考，精装修示意图同样只是作为参考，沙盘模型还是只是作为参考，它们都没有合同约束力，最终是以竣工后建筑区划内的房屋效果为准。

点评意见：此条款属于不公平格式条款，涉嫌出卖人免除或减轻自身责任。

那么，就应当将其视为要约。该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同，也应当被视为合同内容。当事人若违反此内容，就应当承担违约责任。该条款约定，销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等只是作为参考，不能被视为合同的要约或组成部分，不具备合同约束力。而开发商明显违反了上述规定，属于典型的利用格式条款来免除或减轻自身责任的条款。

二、汽车买卖合同

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买方认可并同意，在车辆交付给买方之前，存在一些情况可能导致适用的税费或任何其他第三方费用增加。这些情况包括卖方无法合理控制的事件、情形，法律的变更，法院作出的关联判决，以及政府及官方管理机构的要求。而因这些情况导致的税费变动增加，都应由买方承担。

点评意见：此条款存在问题，它有涉嫌免除自身责任的情况，同时也有加重消费者责任以及排除消费者权利的表现，属于不公平格式条款。

《合同法》第七十七条第一款规定：当事人能够协商一致，就可以对合同进行变更。在合同订立之后，即便市场价格有所变化，但若未经过双方协商达成一致，交易价格就不能随意进行更改，并且不能把因形势变化而增加的费用要求让买方独自承担。对于由合同价格引发变化的缘由，在不能将其归咎于双方当事人过错的情形下，只有双方协商一致才可以对合同进行变更。该条款规定，要把价格变动的风险全部转嫁给消费者让其承担。这是销售方利用格式条款，免除了自身本应承担的责任，并且还剥夺了消费者拒绝对合同进行变更的权利，进而加重了消费者所应承担的责任。

车辆制造商或许会对车辆进行工程和设计方面的变更，买方予以确认并接受这些变更。买方同意卖方在 PDI 检测过程中对车辆实施的处理、维修以及更换等行为，并且卖方有权不将这些情况告知买方，同时买方同意放弃追究卖方的任何责任。

点评意见：此条款存在问题，它似乎是在试图让出卖人免除自身的责任，同时也排除了买受人的知情权和追责权，属于不公平的条款。

《合同法》等相关规定明确，经营者在格式条款中不得免除自身责任，不得加重消费者责任，也不得排除消费者权利。上述条款约定，买方要确认同意并接受上述变更；卖方有权不告知买方；同时同意放弃追究卖方的任何责任。这些约定免除了经营者自身的责任，也排除了消费者的知情权和追责权等主要权利。

在提交鉴定这件事情上，应当由提出质量异议的买方提前支付所需的鉴定费用。

点评意见：此条款存在问题，它属于那种出卖人试图免除自身责任，同时又加重买受人责任的不公平条款。

《浙江省实施办法》第三十六条明确：经营者需先行垫付检验、鉴定费用，同时消费者要提供等额担保，而最终这些费用由责任方承担。此条款约定，提出质量异议的买方要预先支付所需的鉴定费用，然而这样做违反了上述规定，既免除了出卖人的自身责任，又加重了买受人的责任。

格式条款 14 规定：卖方在交付车辆的时候，需要同时提供以下内容：其一，销售发票；其二，对于国产车辆，要提供车辆合格证，对于进口车辆，要提供海关进口证明以及商品检验单；其三，质量服务卡或保修手册；其四，车辆使用说明书或用户使用手册（需为中文）；其五，随车工具及备件清单；其六，其他交付对象。

点评意见：此条款属于涉嫌减轻或免除出卖人责任的不公平条款。

其七，交付家用汽车产品“三包”凭证。上述条款约定的交付资料存在不齐全的情况，其中缺少车辆一致性证书，也缺少家用汽车产品“三包”凭证，这种情况减轻了或者免除了出卖人的自身责任以及法定义务。

格式条款 15：买方需确认，若以车辆质量为理由而不履行付款义务，这属于违法行为。买方应当按照生产厂家的出厂标准来验收车辆，倘若存在异议，应当当场提出。如果在外观、漆面、内饰等方面的检查都完好无损，那么车辆一旦离开销售方，销售方将不再对此负责。

点评意见：此条款存在问题。它有涉嫌免除经营者责任的情况，同时也有排除消费者合法权利的行为，属于不公平条款。

《合同法》第六十六条表明，当一方发现对方履行债务的情况与约定不符时，具备拒绝对方相应履行要求的权利。《家用汽车产品修理、更换、退货责任规定》第四条明确，家用汽车产品的修理、更换等三包责任依法应由销售者承担。车辆的质量问题方面，交车时的验收只是检查车辆表面是否有问题，大部分质量问题要在使用过程中才会体现。此条款规定，买方不能因为车辆质量而不履行付款义务；销售者以交车时验收合格为理由，在车辆离开销售方后就不再负责。这些约定内容违反了法律规定的汽车质量保障责任，表现得很明显。它减轻了销售者的自身责任，也免除了销售者的自身责任。同时，它还排除了消费者的合法权利。

买方承诺在卖方指定的保险机构进行投保。若买方选择以贷款方式支付购车款，那么买方承诺在卖方指定的金融机构申请贷款。

点评意见：此条款属于涉嫌排除消费者选择权的不公平格式条款。

经销商在销售汽车时强制消费者在限定的金融保险产品提供商申请服务，这一行为明显违反了上述禁止性规定，限制并排除了消费者的选择权。

其他媒体形式的信息，也不作为本合同的内容，且与本合同无关。

点评意见：此条款存在问题，它属于那种涉嫌让经营者免除自身责任的不公平格式条款。

《消费者权益保护法》第二十条规定，经营者不被允许作出虚假或者会引人产生误解的宣传；第四十五条规定，若消费者由于经营者借助虚假广告或者其他虚假宣传的方式来提供商品或者服务，导致其合法权益受到损害，那么消费者可以向经营者提出要求进行赔偿。经营者发出的与出售车辆相关的宣传资料、广告、推荐资料以及其他媒体形式的信息，对于消费者是否购买车辆有一定的关联。此条款的约定，与上述法规相互抵触，是经营者借助格式条款来免除自身的经营义务。

三、物业管理合同

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业主需对承租人、使用人以及访客等违反物业管理制度的行为所导致的损失承担连带民事责任；业主也要对承租人、使用人以及访客等违反《临时管理规约》的行为所造成的损害承担连带民事责任；业主还需对承租人、使用人以及访客等违反《业主手册》的行为所引发的损失和损害承担连带民事责任。

点评意见：此条款属于物业服务企业所使用的格式条款。并且，该条款加重了业主的责任，是不公平的条款。

承租人造成的损失属于侵权或违约法律关系，应依照《侵权责任法》或其他相关法律规定处理；使用人造成的损失属于侵权或违约法律关系，应依照《侵权责任法》或其他相关法律规定处理；访客等造成的损失属于侵权或违约法律关系，应依照《侵权责任法》或其他相关法律规定处理。“连带责任”是由法定而产生的。在物业服务企业的该条款中，在没有区分业主是否存在过错的情况下，就直接要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任，这是缺乏依据的。这种做法加重了业主的义务，也不当扩张了业主的责任范围。

物业服务企业对此不承担责任。

点评意见：此条款存在问题，它属于那种疑似物业服务企业想要免除自身责任的不公平条款。

《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业需按照物业服务合同的约定来提供相应服务。如果物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，致使业主人身、财产安全遭受损害，那么就应当依法承担相应的法律责任。[id_345825427]

物业服务企业收取业主的车位费，就应当尽到法定或约定的合理管理义务。此条款约定，在物业管理区域内发生车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件时，物业服务企业不承担任何合理责任。这显然是物业服务企业将自身责任和法定义务予以免除。

物业综合服务费不包含景观水系等共用的能耗费用。景观水系运行所耗费的水、电费，会按照实际的耗费情况进行分摊。

点评意见：此条款存在问题，它属于那种涉嫌让物业服务企业能够免除自身责任，同时又加重业主责任的不公平条款。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，在物业服务合同里，若有免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，当业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效时，人民法院应当予以支持。物业管理区域内的绿化养护费用，应在物业管理服务费中列支，不得向住户分摊；园林水池喷泉等装饰水、电费用，也应在物业管理服务费中列支，不得向住户分摊。该条款的约定，一方面免除了物业服务企业的自身责任，另一方面加重了业主的责任。