合肥老城区与新区学区对比及学区房投资风险探讨

问答一

问：易总，我身为一个老合肥人，对学区方面较为熟悉……我认为还是老城区的传统学区比较靠谱，因为它有沉淀，学生家庭大多是中产阶层。然而，像滨湖、经开、高新等新区的学区，都不是很出色。例如，滨湖 46 中，其中很多学生都是回迁户的孩子以及第一代进城人的孩子，整体素质和学习氛围都较为一般。我是教师，深知生源很重要，氛围也很重要。如今所谓的火，完全是炒作起来的。我们投资的这些学区房，过几年，等普通老百姓突然醒悟且不愿意接盘了，那投资就失败了。身边有很多人，还有一些大 V，他们鼓动大家买新区学区房，但他们的孩子却在老城区上学，这就是存在的问题。

学区质量与投资存在一定关联，但并非完全成正比。投资主要考量的是成长性。即便学区本身情况不佳也无妨，只要其前景良好且潜力巨大，依然可视为良好的投资标的。学区房的学区确实需要好，但这种好不一定非得是极为顶级的那种，只要该学区能够展现出区域的稀缺性，并且能得到大部分民众的认可就可以了。再一个学区房终究是房子。每个人都不喜欢老破小这种房子。新区的次新房与老城区的老破小相比，还是有一些可取的地方。

追问：我基本认同你的部分观点……然而，你不要忘记，我身处教师队伍的一线。我以及我的同事都有一个明显的感受，那就是家庭层次、生源质量和学习氛围比学区甚至还要重要。在十年前，滨湖、经开、高新这些地方都是价格较低的区域，家庭条件相对较差的人才会选择在那里……正因如此，我的同事都不愿意去新区的分校，包括那些挂名的分校。

你所讲的内容很不错。然而，这仅仅是从教育的层面来看的。我们在此所谈论的是房产投资。我并非否定优质学区的重要性。倘若都是 1 档学区，那么在投资方面并不会有显著的差异。

问答二

问：小易老师，您好，向您请教一个问题。富世广场 C 座与通和易居南苑进行对比，富世广场 C 座的各项指标都比通和易居南苑要好，然而为什么两者的价格会有如此大的差距呢？例如：

红星路小学就在富世广场楼下，小区与小学仅隔一围墙。42 中距离此地 500 米，合肥九中距离此地 400 米，且无需过马路。通和易居距离安居苑小学和 50 中西很远，安居苑小学本部资源很可能被路北天鹅花园校区的很多小区大幅稀释。并且 42 中近三年的成绩都比 50 中西好。

两者都处在老城区板块。富世广场属于传统的市中心，其所在位置原来是省委省政府所在地，周边有商之都、百大、银泰城、步行街、包河公园、逍遥津公园、红府超市、合家福等。通和易居周边仅有一些普通住宅以及一些回迁住宅。

房屋本身方面：两个小区均于 2012 年建成。富世广场 C 座的环境较为良好。C 座内全部是陪读的小朋友和住家户，不存在一户商业。并且 C 座的每户都通燃气。

租金收益方面，富世广场有一套 37 平方的房子，每月租金为 2000 元。从目前的价格情况来看，富世广场 37 平方的房子大概价值 130 万，单价是 3.5 万。而通和南苑在各项指标几乎都没有优势的情况下，30 平方的房子估计市场价在 190 万到 200 万之间，单价在 6.3 万到 6.6 万之间。

我想问的是，如果从这样的角度来看，富世广场 C 座是否还有很大的潜力呢？因为相对而言，它的各项核心指标都更优，总价也更低。请老师给予指导。

我说过多次，学区质量与投资价值并无必然联系，而是和稀缺性相关。富世广场所在的区域并非最好的学区，其前面有南门小学、安三小、六安路小学等，富世广场的红星路小学在这些学校中只能排到第四，不具备稀缺性。也就是说，既然我已经选择在市中心买房了，那又为何还要选择排名第四的学校呢？都是老旧的房子，买南门小学的房子难道不香吗？

安居苑小学有优势，50 中西也有优势，这种优势就是稀缺性。蜀山区或高新区的需求，大多会考虑更近的 50 中西或 50 中东。他们到市中心 45 中和 42 中的距离较远。在蜀山区和高新区这么大的范围内，50 中西校更为稀缺，意味着供给远远小于需求。我在蜀山区买学区房，没有别的选择，只能买 50 中。在 50 中西校范围内，能够保证是区域顶级学区的，能够保证房龄的，还能够保证低总价的，只有通和这一家，没有其他选择，这体现了稀缺性。

追问：小易老师，我明白了。不过你曾说过，能够购买的是价格，即便再好的东西，也总归需要一个合理的定价。这两个小区都位于老城区，通常客户只是为了挂户上学而在旁边租房，它们之间的距离是 6 公里，而价格相差将近一倍。

比如吃一顿肯德基，在 1 楼吃需 200 元；而到 2 楼吃，只需 100 元。你说过价格越高，能接受的客户群体越少。从长远角度分析，客户一定会坚持在 1 楼吃，多出一倍价格吗？总价超过 200 万，单价超过 7 万，对消费群体是不是一个门槛？还有一个情况，通和易居大概在 10 月份的时候，其价值大概在 150 万以下。这一轮出现了短期被爆炒的现象，被炒到了 200 万。那么，这符合它的实际价值吗？

面积越小越接近学票价格。42 中加红星路小学的学票价格恐怕远不及 50 中西校加安居苑小学。这与学区好坏无关，只与市场认可度有关。我已说过，蜀山区需求者在 50 中买一套学区公寓就能直接上学，他家或许就住在附近，根本无需租房子。

蜀山区居民跑到环城河内买老破小，可能就需要租房子。并且还选不到好房子，租金也不低。能购买的是价格，此价格为市场价。目前通和易居南苑 30 平的市场承受力已达 180w，这就是市场价，你承认也好，不承认也罢，市场不会以你的意志为转移。只要学区公寓的总价还是这个区域学区房的门槛价，就看不到顶。

问答三

实施学位制后，我们学区房持有的风险是否会提高呢？尤其是那些被我们炒“预期”炒起来的所谓“学区房”。另外，持有时间不断增长，是否就意味着风险会增加呢？要知道，在 6 年时间里会有很多变化，比如学校教学质量不稳定，或者国家对房地产政策进行了调整。在这个变化迅速的社会，变数确实是非常多的。我认为您总是将一线城市实施学位制之后的房价变化情况当作参照，这样做是否恰当呢？很多事物都在发生变化，大的环境也不一样了……

你可知现在合肥初中毕业生的人数每年增加的具体数量？在过去的 5 年中，其人数一直在增加。增幅大约为 25%。并且合肥的发展速度越来越快，人口流入的数量也越来越多。在校的初中学生人数正处于爆发的前期，尚未到达爆发期。

学位制并非新鲜事物，许多一线城市和二线城市早已实行。然而，它对抑制学区房价格并未起到实质性作用。我几年前就曾预测，随着教育资源逐渐变得不足，合肥部分区域的学区房肯定会先开始实行学位制，接着会实行所谓的多校划片。对于实行学位制，我早就有过预判，然而这种措施只是为了缓解教育资源严重不足所带来的紧张局面，对于抑制学区房价格并没有起到实质性的作用。

我们举个极端例子，例如 50 中东校。在一个学校片区内有 5000 个学位，也就意味着有 5000 户房子。假如每年都有 1000 户房子被拿来频繁交易。这意味着，一个家庭为了让小孩上学，无奈之下买了学区房，但又无法忍受老破小那恶劣的居住环境，在报完名后的第二年就把房子转让出去了。

4000 户为常住户，不会将房子拿到市场流通。理论上，50 中东校每年能提供给市场 1000 个学位，可维持学校毕业生 1000 人的规模。所以 50 中东校每 3 年（一个完整初中阶段）能提供给市场 3000 个学位。

实行学位制之后，每户房子每 3 年仅提供一个学位。这表明，若一个家庭购买了一套学区房并使用过学区后将其卖掉，那么下一个接盘的人需等待 3 年才能再次使用该学区。如此一来，50 中东校每 3 年能够提供给市场的学位数量减少至 1000 个，即减少了 2/3。

由于市场有调节作用，肯定不会减少这么多。因为若减少到平均每年仅 333 个学位，就降低了学区房的供给。学区房，尤其是那些未被使用学位的学位房，会更加稀缺。如此一来，学位房的价格会被迅速炒高，而那些学位已被使用的学区房，价格可能会暂时低落，至少会低于单纯的学位房价格。

其余 4000 个常住户，看到学位房价格被推到这般之高。他们心动了，并且自身也有改善居住条件的需求。基于这些因素，他们可能会考虑进行置换。如此一来，会有很大一部分常住户的房子流通到市场上，从而变为流动的学区房。

我们对这个数字做个大胆假设，假设是 1500 户。这样的话，50 中东校每三年能提供给市场的学区房数量为 2500 户。平均每年的学位数是 833 个。如此一来，能够维持 50 中东校毕业生规模在 833 人，与 1000 人相比不会减少太多。

发展到最后，学位未被占用的房子价格被抬高很多，学位被占用的房子价格则相对低些。这样一来，很多家庭出于错峰占位的考虑，会在小孩子上学前三年以低价购买好学区房。同时，一些投资客也会提前瞄准这些学位房并进行布局。

这样一来，原本没有炒学区房想法的家庭，被以一种变相的方式裹挟其中，从而导致了事实上的炒学区行为。原本在 50 中东校范围内被炒作的学区房仅有 1000 户，如今却变成了 2500 户，甚至更多。

从另一方面来看，50 中东校原本每年向市场提供的学位数量为 1000 个，而现在变为 833 个，这意味着学位数量是减少了的，这种情况进一步加剧了供需之间的紧张态势。更可怕的是，当前两波家庭购买了学区房之后，3 年后卖出时，他们发现学位房每年涨价的幅度太惊人了。于是，他们更不愿意轻易卖出学区房，而是更倾向于长期持有。这样一来，学位释放出来的数量就更少了。50 中东校未来每年能够提供给市场的学位，可能会逐渐减少。从长远来看，学区房的价格只会被不断推高。

我们假设一个极端情况，假如 50 中东校范围内的 5000 户都是流动户，且 50 中东校能够容纳 5000 个毕业生。实行学位制之后，每年的学位数减少到 1666 个，减少的比例为 2/3。原本每年有 5000 人可以进入优质学区，现在却只能让 1666 人进入。那么，学区房岂不是要被抢疯了？

这个分析表明了一个基本事实，学位制在短期内表面上可能会对学区房，尤其是那些学位已经被使用的学区房，产生一定的打压作用。然而，学位制的本质是实际上减少了学票的供给，而市场需求并没有减少，甚至还在持续增加。如果贸然实行学位制，从长远来看，只会使学区房供小于求的紧张局面更加严重，进而进一步推高学区房的价格。

合肥外来人口逐年持续增加，中小学在校学生人数也在持续增加。作为优质教育资源的头部学区，一直是稀缺的。学区房的供需矛盾会一直存在，且有越发严重的趋势。学位制只是能在表面上暂时缓解，无法从根本上改变优质学区房的供需矛盾，甚至在某些时候可能会使这种矛盾更加严重，导致学位房价格大幅上升。

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