广州二手住宅交易回暖三月，房地产中介协会调处案例助买房避坑

法拍房是投资客“捡漏”的目标之一，它看上去很具性价比。然而，其背后的交易却殊为不易，一不小心就可能掉进坑里。在一手住宅市场上常见的认购房子的诚意金，在二手市场上交到地产经纪人手里，有可能有去无回。相较于纯粹的一手房交易，二手房交易市场上存在一些形形色色的交易纠纷，这些纠纷可能会让人措手不及。在阳春三月，广州二手住宅交易开始回暖。南都湾财社记者对广州市房地产中介协会在 2024 年介入调处的案例进行了整理，其中有 4 个是典型的交易纠纷案例。这些案例可供市民在买房时参考，以避免遇到坑洼。

本想8折买法拍房，却被“套路”30万

高先生在广州经商已有多年。他希望把父母接到广州定居，于是考虑在天河区购买一套四房户型的房屋。然而，他手上的资金有限，多次去看房都没有找到理想的房子。A 中介公司的小刘给他推荐了一套位于天河区的法拍房，并告知他价格仅是市场价格的 8 折。

看完房后，高先生非常满意。他与 A 中介公司的小刘一同咨询了专门负责法拍操作的 B 咨询服务公司。按照法拍房的交易流程，高先生前期需要在房屋拍卖平台缴纳一定的房屋拍卖保证金。因为高先生的存款理财还需两个月才到期，所以小刘建议高先生可以借助资产公司来进行垫资，以解决前期资金的筹措问题。高先生确认了交易流程之后，与 B 咨询服务公司签订了委托竞拍协议，同时缴纳了 30 万元的法拍定金以及 10 万元的中介费，并且约定在 3 个月内必须以市场价格的 8 折拍下房屋。

1 个月之后，B 咨询服务公司的李经理告知高先生，他的公司已经获得了业主的委托，将会全权负责所拍卖房屋的解封以及交易事宜。如果选择走这个方式，就能够避免竞拍，以最低价达成交易。不过，解封房屋需要再追加 60 万的定金，也就是说前后一共要支付 90 万元的定金。并且，购房的流程与网上竞拍也不一样，在解封之后可以直接以存量房交易的形式办理过户手续。高先生存有疑惑，然而他鉴于价格方面，还是同意了说好的市场价 8 折且交易流程得以简化，这些条件极具吸引力。在这同时，李经理表示愿意跟高先生签订对赌协议，规定要是在 3 个月内未能购入房屋，除了把已支付的 90 万定金退回外，还要额外赔偿高先生 60 万元。基于此，高先生没怎么细想就又支付了 60 万元。

后续 3 个月过去了，没想到李经理一直没有房屋解封的消息。高先生不断催促后，对方才承认，因为有多个债权人陆续提起诉讼，对高先生看中的房屋进行轮候查封，所以到现在无法处理房屋解封事宜，连预期的网上拍卖也被无限期延后了。

高先生提出解除委托协议，退回相关费用。A 中介公司多次与双方协商后认为，自己已完成中介服务。A 中介公司觉得 B 咨询服务公司未按约定履行拍下房屋的义务，这与自己无关，所以拒绝退还中介服务费。B 咨询服务公司表示，目前只能退回 60 万元定金，其余 30 万定金因公司用于其他项目，需要分期退还。B 咨询服务公司不认可高先生和李经理签的“对赌协议”，认为该协议只有李经理个人签名，没有公司盖章，属于李的个人行为，与公司无关，公司无需承担责任。

案例分析

法拍房主要来源于5种情形

法拍房的主要来源有 5 种情形：一是商业贷款逾期，即购房人或企业向银行贷款用于购房或企业经营，却未能如期如数偿还，银行便向法院提起诉讼，要求贷款人对被抵押物进行拍卖变现，以偿还银行贷款；二是民间借贷纠纷，债务人将自有房产抵押给债权人，到期无法还款，债权人向法院申请强制执行，拍卖房产以偿还债务。5、对于无人认领的房产，其拍卖所得需要上缴国库。

提醒

法拍房只在指定7家网站公开拍卖

甚至有可能高于市场价格。法拍房需经过选房这一流程，接着要报名并支付拍卖保证金，然后在竞拍周期内出价，出价最高者可竞得标的物，之后还要支付尾款，最后办理相关手续才能完成购买；另外，法拍房还可能存在以下这些问题：其一，房屋交吉方面，可能会有原业主不肯搬离的状况，这会致使新业主无法及时入住；其二，产权方面，尽管法院会理清产权，但仍需留意是否存在多重查封、共有产权等情况；其三，存在租赁关系，若房屋有租赁关系，购房者就得遵守“买卖不破租赁”原则，这可能会对入住时间产生影响，所以购买法拍房一定要做好前期调研工作，这样才能放心购买。

买二手房莫乱付诚意金，被代收或难追回

游女士在某房产租售平台留意到某房源，她对此很感兴趣，便添加了维护该房源的经纪人黄某的微信。这位经纪人称自己是 A 中介公司的经纪人，并且已经从事这一行业 10 年了。游女士觉得 A 中介公司规模较大，是值得信赖的，所以她提出要实地查看某房源。

黄某之后回复游女士，称该房子已经出售。然而，依据游女士的购房需求，为其匹配了几套房源。游女士在黄某的带领下查看了这些房源，其中看中了一套。但这套房子的房价超出了游女士的预算，她希望能再降低 10 万元，并且要求各自承担各自的税费。黄某表示进行谈判有一定难度，倘若游女士有诚意购买，可先将 2 万的诚意金支付给他。如果业主同意出售，游女士支付的 2 万元诚意金就会转给业主，当作购房定金。他不同意出售时，就会立即退还 2 万诚意金。游女士因为担心错失好房源，所以通过微信给黄某转了 2 万元诚意金。

游女士在两天后追问黄某，询问业主是否同意出售。黄某称业主正在考虑。过了两天后，游女士仍未接到黄某的通知，于是她在微信上对黄某表示，既然业主不同意，那就取消交易，并退还她的 2 万元诚意金。一个小时之后，黄某回复游女士，称业主已经同意出售，他已经把 2 万诚意金转给了业主，若游女士取消交易，业主将会没收 2 万元。

游女士觉得在她向黄某明确表明要取消交易时，黄某却把 2 万诚意金转给业主，她认为这种行为不合理。她让黄某约见业主，准备进行面谈。黄某说业主现在在外地。游女士让黄某提供转账的凭证。黄某没有理会她，接着就把游女士拉黑了。

游女士觉得自己上当受骗了，接着她来到了黄某自己声称任职的 A 中介公司，向该公司反映了相关问题。公司经过核查后得知，黄某曾经在他们公司任职过，不过是在半年前就已经离职了，公司建议游女士去报警处理。

游女士来到协会，目的是查询黄某目前所在的机构。在查询过程中，依据游女士所提供的身份信息，未能查询到该人员的最新从业信息。

案例分析

诚意金应有书面约定，不能擅自转为定金

严格来说，诚意金（意向金）并非一个严谨的法律概念。它的处理与定金不同，遵循“合同自由”原则，会依据交易双方的约定来进行处理。在议价成功之前，按照相关规定，买卖双方都有权单方面终止对中介的委托，所以诚意金应当返还。支付“诚意金”之前需要留意以下两点：其一，诚意金的处理必须要有清晰明确的书面约定；其二，中介方有责任履行告知义务，并且要秉持诚信原则，不能随意将诚意金转变为定金。

案例中，游女士经由某房产租售平台结识了黄某。她在没有核实黄某的职业身份是否真实的情况下，就委托黄某为其提供中介服务。并且，游女士在还未与业主达成交易时，就把 2 万“诚意金”转给了黄某。黄某代收这笔钱后，擅自对其进行处理，还拒绝退还“诚意金”，从而使得游女士陷入了“房财两空”的境地。

提醒

不要把任何交易款项转给经纪人个人

- 以避免遭受经济损失。

不要将购房定金等各类交易款项转给经纪人个人，一定要按照合同约定将款项打入指定账户，同时要求收款方（出售方或中介公司）开具正式收据。

选择中介时，一定要通过官方渠道去核实机构的备案信息，同时也要核实人员的从业信息。

配合买家“高评高贷”后反悔，卖家被索高额违约金

2024 年 1 月，黄女士在多家中介公司将名下一套物业进行放盘，放盘价格为 750 万元。然而，三个月过去了，依然没有找到有意愿的买家。由于她急于出售，便不断降低放盘价格。到了 6 月，A 中介公司终于找到了有意向购买房屋的买家。

在三方面的交谈中，买家指出黄女士的房屋价格偏高。买家希望黄女士能够同意以房屋的评估价作为网签的出售价格，这样做的目的是降低他的首付款，从而缓解购房资金方面的压力。黄女士为了能够使交易早日达成，便答应了买家的这一要求。双方签订了《房屋买卖合同》，成交价为 650 万元，买方支付了 20 万定金。同时，双方签署了《补充协议》，约定按房屋评估价作为网签合同的成交价格。如果银行同意的贷款金额高于实际成交价格，卖方同意将多出部分的资金无条件转回给买方。

黄女士与买方通过自行交易的途径，在存量房网上交易系统中制作了《存量房买卖合同》（以下称：网签合同），并且将房屋成交价修改为 900 万元。在完成签约的当天晚上，黄女士看到了一则有关利用“高评高贷”形式骗取贷款的新闻，她突然意识到自己配合买方进行“高评高贷”的行为或许是违法的。第二天，黄女士联系了 A 中介公司并约见买家。她向买家提出要以真实成交价格重新制作网签合同。然而，买家不同意撤销网签合同，而是要求黄女士按照原约定继续履行合同。黄女士请求中介公司撤销网签合同。中介公司称，黄女士与买家是通过自行交易的方式来制作网签合同的。撤下网签需要双方交易当事人协商一致并且同时进行操作。如果一方不同意撤下，就需要按照合同约定的处理方式来解决。

黄女士向律师进行咨询。她了解到，通常情况下，一审诉讼最快完结也需要一年半载左右。由于担心房价持续下跌，她多次主动与买家进行协商。然而，买家坚决不同意对网签合同进行变更。但买家同时表示，如果黄女士想要解除《房屋买卖合同》，除了要退还定金之外，还需要按照合同向其支付违约金。否则，买家不同意撤下网签合同。

案例分析