租赁房屋怎么规避风险？北京二中院提出四项建议

12月28日，北京市第二中级人民法院（以下简称“北京二中院”）召开“房屋租赁执行裁判案件审理情况”新闻发布会。新京报记者从新闻发布会上了解到，2020年7月至2022年10月，该院共审结房屋租赁执行裁判案件150件，主要表现为驳回率高、涉及商业写字楼的执行案件占比大、易产生虚假陈述甚至虚假诉讼行为等。

针对房屋租赁执行决定案件的特点，为更好地推动法治社会建设进程，维护生效法律文书的权威，保证执行工作的高效公正，同时更好地保护合法的租赁关系和承租人的合法权益，北京市第二中级人民法院建议：在租赁房屋时，应增强法律风险意识；在租赁房屋被执行时，应依法精准保护人身权益；法院执行房屋过程中，一般会进入司法拍卖程序，竞买人在参加司法拍卖竞买时应先核实是否存在租赁情况；提出异议应善意提出，不得滥用权利。

12月28日，北京市第二中级人民法院就“审理房屋租赁执行案件”举行新闻发布会。图片来源：北京市第二中级人民法院

租房应增强法律风险意识

北京市第二中级人民法院建议，承租人在租赁房屋时应增强法律风险意识。一是应履行仔细审查租赁合同的义务。承租人在签订租赁合同前，应向房地产登记部门查询租赁房屋的产权状况，核实房屋是否被查封、抵押。房屋租赁后，也可将租赁合同报送相关部门登记备案，增强租赁合同的宣传效果。

第二，应妥善保存租赁房屋的相关证据材料。承租人出租房屋后，应保留其占用、使用房屋过程的证据材料，以证明租赁权的合法性。承租人应注意保留的证据，包括房屋租赁合同、租金支付凭证、银行转账流水单和税务发票，以及证明实际占用房屋的水电费、物业费等使用费用的账单。

三是要增强防范意识，避免贪小失大。警惕出租方提出的“低租金、长租”等诱惑性条件，加强对租赁房屋的现场尽职调查，尤其要面对租金明显低于同区域市场价、出租方要求一次性付清长期租金等不合理情况，小心不要上当受骗，牢记“天下没有免费的午餐”的道理。

租赁房屋执行中，应依法准确保护个人权益

承租人对房屋的租赁权不能中止执行，在符合条件的情况下，只能阻止房屋转移给买受人。北京市第二中级人民法院建议，租赁房屋被法院执行时，承租人可以向执行法院提起执行异议，请求阻止房屋转移给买受人，保护其合法的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人的请求符合“人民法院查封前，已经签订合法有效的书面租赁合同，并已占有、使用房地产”的条件，人民法院应当予以支持。执行法院不支持承租人的异议请求，承租人对执行法院作出的异议裁定不服的，可以通过诉讼程序寻求救济，向执行法院提起执行异议诉讼。

竞买止赎房产时，竞买人应首先核实是否存在租赁情况。

随着网络司法拍卖的普及，司法拍卖机构的知名度日益提高。竞买人在参加拍卖时，应认真阅读执行法院在网络司法拍卖平台发布的竞买公告，特别关注拍卖物是否存在租赁等拍卖瑕疵。有条件的，应到现场看样品，或与执行法官联系，了解拍卖物的客观情况，防止拍卖完成后出现拍卖物无法使用的不利情况。因买受人原因导致拍卖品在拍卖完成后无法使用的，由买受人承担相关法律后果。如买受人在拍卖完成后发现上述情况后反悔购买，不仅定金不予退还，买受人还要承担相应的赔偿责任。

诚实地提出反对意见，不要滥用你的权利

执行异议是法律赋予当事人及第三人的权利，但并不代表可以滥用该权利。租赁房屋法院执行时，当事人应如实向法院提交相关证据证明租赁权阻碍交付，不得滥用权利签订虚假租赁合同、恶意提出执行异议甚至提起虚假诉讼。在执行过程中，当事人或当事人以外的其他人进行虚假诉讼的，人民法院可根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。执行异议虽然没有诉讼费用，但诉讼不是儿戏，千万不要铤而走险，千万不要打“假诉讼”，受“真刑”。

新京报记者 左琳 编辑 杨海 校对杨旭丽