北京二中院联合住建委发布住房租赁典型案例及法律提示

选取住房租赁领域中纠纷较集中、问题很普遍的典型案例，用来分批对公众发布，借以使广大公众能够从中获得一定指引，进而促进住房租赁市场保持健康发展态势，同时发挥司法的指导引领作用；为了防范以及减少住房租赁纠纷，北京市第二中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会，还对案例涉及的主要规范性法律文件做重点提示。发布典型案例，期望公众能从案例里直观领会法律的原则与精神，推动全社会形成办事依据法律、遇事寻求法律、解决问题运用法律、化解矛盾依靠法律的良好法治环境，营造尊重司法、信仰法律、崇尚法治的良好氛围。

案例1：提前解约免租期租金损失由谁承担

【案情】

在2018年2月8这个日子，王某针对一处房屋，和某房地产经纪公司也就是某公司，签订了《房屋委托出租协议》，委托出租的期限自2018年2月15日起，到2021年2月14日截止，房屋委托期内刚开始的前90天是免租期，某公司能够免费使用，不需要向王某支付租金。之后协议签订完毕，王某把案涉房屋交付给了某公司，某公司向王某支付租金一直到2019年2月15日。

2019年1月27日时，王某和某公司工作人员去到案涉房屋处，协商租赁方面的事宜，某公司提出要解除双方所签订的租赁协议，双方没能达成一致的意见，之后某公司工作人员把房屋钥匙留置在案涉房屋处，然后离去。2019年2月20日，王某致电某公司，询问是不是继续租赁涉案房屋，某公司表示不会再租赁了。

2019年5月，王某把某公司告到法院，要求某公司给付违约金5400元，还要求某公司赔偿两个月免租期的房屋租金5200元。

法院生效判决认定，某公司在2019年2月20日时，明确作出不再租赁涉案房屋的表示，所以，《房屋委托出租协议》因某公司的缘故而提前解除，某公司构成了违约，判决某公司向王某支付5200元违约金。结合《房屋委托出租协议》的相关约定，以及免租期设定的最初目的，应当认定，《房屋委托出租协议》所约定的90天免租期，是与3年的租赁期间相联系的。某公司仅仅履行了一年，便要求解除《房屋委托出租协议》，倘若其想要享受90天的免租期，这有违背公平原则。所以，王某要求某公司支付未履行合同期间所对应的免租期租金5200元，这属于合理诉求，法院予以支持，判决某公司给付王某5200元免租期租金。

【法律提示】

按照《中华人民共和国民法典》第六条的规定啊，民事主体去从事民事活动的时候呢，应当遵循公平原则，要合理地去确定各方的权利以及义务。

有所规定在第五百七十七条，若是当事人其中一方，存有不履行合同义务的情况，或者履行合同义务的时候，并不符合约定的状况，那么就应当承担违约责任，这违约责任涵盖了继续履行，以及采取补救措施，还有赔偿损失等方面。

案例2：公租房擅自转租合同无效

【案情】

2018年6月，杜某作为承租人，与赵某作为出租人，签订了《承租房屋合同》，此合同约定赵某要把一处公租房出租给杜某用于居住使用。合同签订之后，杜某实际占有并使用了涉案房屋，还向赵某交纳了相应的租金、保证金以及服务费。在合同履行的过程当中，杜某被相关管理部门告知涉案房屋是公租房，不允许进行转租，所以杜某在2018年10月20日搬离了。杜某向法院提起诉讼，要求赵某补偿损失费，损失费包括搬家费200元、来法院的损失费1500元。

法院生效判决表明，损害社会公共利益的合同是无效的，公租房具备保障性质，杜某跟赵某签订的承租房屋合同，违反了国家对公租房的管理秩序以及城市管理秩序，属于无效合同。关于杜某所主张的损失费，由于杜某承认在租赁涉案房屋时也知道房屋是公租房，所以对于合同无效的后果杜某也存在过错，并且他没有提交证据来证明产生了搬家费损失，因诉讼产生的损失也没有法律依据，故而对于他主张的损失费法院不予支持。

【法律提示】

按照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定来看，要是民事法律行为违反了法律、行政法规强行性的规定，那么这样的民事法律行为就是不见效力的。不过呢，存在特殊情况，也就是该强制性规定不会致使该民事法律行为失去效力的情形是除外的咯。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

住房和城乡建设部令第11号《公共租赁住房管理办法》之中的第二十七条作出规定，要是承租人存在如下行为当中的任何一种 ，那么就应当把公共租赁住房退回去：

（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

若承租人不按要求退回公共租赁住房，县级和市级人民政府住房保障主管部门会责令其在规定期限内退回，要是逾期仍不退回，县级以及市级人民政府住房保障主管部门能够依法向人民法院申请强制执行。

《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》第十七条作出规定，承租家庭存在下列行为当中的任何一种，产权单位能够与承租家庭解除租赁合同，进而收回住房：

（一）将承租住房转借、转租的；

（二）擅自改变承租住房居住用途的；

（三）连续6个月以上未在承租住房内居住的；

（四）连续3个月以上未按期交纳租金的；

（五）获得其它形式政策性住房保障的；

（六）其它违反租赁合同行为。

案例3： 承租期间装修房屋装修物品归谁所有

【案情】

2009年9月，姜某和姜某某、刘某某口头商量了，姜某要承租使用姜某某、刘某某拥有的一处毛坯房，租金是每月2300元。之后姜某经过姜某某、刘某某同意对房屋进行了装修。姜某承租使用到2013年10月，经过双方协商，姜某搬离房屋，可是姜某物品还没全部搬离，姜某某、刘某某就更换门锁，收回房屋了。

二零一七年五月，姜某发起诉讼，其诉求是让姜某某还有刘某某给予装修损失赔偿。在这一诉讼进程当中，姜某呈上了一组照片，藉此来表明各个房间的暖气片，卫生间的水盆与龙头、浴室柜，浴室的花洒，马桶呢，窗帘杆，厨房的橱柜，厨房的水盆与龙头等，这些都在涉案房屋之内，然而他却没办法将其拆走。

法院生效判决认定，姜某跟姜某某、刘某某之间，针对涉案房屋的租赁事项，达成了口头协议，由此双方构建起不定期租赁关系。之后，经双方协商达成一致，姜某从涉案房屋之中搬离出来。在双方并未就涉案房屋内部的装饰装修事项作出约定的情形下，对于涉案房屋里面未形成附合的装饰装修物品，可以让姜某拆除掉。在姜某没有完全搬离并且拆除相关未附合的装饰装修物品的时候，姜某某、刘某某就把门锁更换了，姜某某、刘某某理应给予姜某相应的补偿。针对补偿款的数额，法院全面考量房屋装修状况以及使用年限等因素，通过酌情判定，让姜某某、刘某某给予姜某用于装饰装修物品的损失赔偿，具体金额为3000元。

【法律提示】

《最高人民法院关涉审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条作出规定，要是承租人得到了出租人同意去进行装饰装修，在租赁期间满期或者合同解除之际，除去当事人另外有约定的情况之外，那些没有形成附合的装饰装修物，能够由承租人拆除。倘若因为拆除导致房屋出现毁损，承租人应该将其恢复到原来的样子。

案例4：出租房屋变成违法交易场所房东疏于管理被处罚

【案情】

吴某经由某房地产经纪公司，把自己的一处公寓租给了杜某，杜某声称自己在网络科技公司上班，租房子是用作给两名员工当宿舍，有一天，吴某接到警察打来的电话，被询问其房屋是否出租了，吴某当时心里存着疑惑，是不是房子出现了什么事情，随后，中介人员通过电话告知吴某，警方在出租屋内发现有人进行卖淫嫖娼行为，已经依法进行处理了，之后警方找到吴某，吴某身为房东由于疏于管理，被派出所处以罚款。

【法律提示】

《北京市房屋租赁管理若干规定》，此规定是2011年北京市人民政府第231号令，其第十一条规定，若租赁房屋用于居住，那么是应当去进行出租登记的。对于出租人而言，应当自与承租人订立房屋租赁合同那日起7日内，去到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续……

存在这样的规定，即第十八条所明确的，其中指出，出租人具备这样一种权利，也就是对承租人使用房屋的情形开展监督。并且，存在这样一种要求，出租人不可以将房屋出租给没有身份证明的人。同时，还有这样的限制，不得以出租房屋此方式为非法经营给予便利条件。另外，一旦发现承租人利用出租房屋存在犯罪活动嫌疑，那么就要及时向公安机关报告……

案例5：出租房甲醛浓度超标出租人应承担责任

【案情】

在2018年8月1日的时候，段某、张某以及某房地产经纪公司，也就是以下简称为某公司的，他们签署了租赁合同，此合同约定段某要把其名下的房屋出租给张某，租赁的期限呢是从2018年8月8日开始一直到2021年6月28日这个时间段，每个月的租金是7300元，租赁方式是押一付三，并且还约定了要是交付的房屋会影响安全、健康的情况出现，那么张某是有权利单方解除合同的。房屋交付完成之后，张某支付了第一期租金以及押金。

张某在入住之后，察觉到自身身体出现不适状况，随后自行去委托检测机构进行检测，检测结果显示房屋之内甲醛、TVOC浓度超出了标准范围。于是，张某凭借房屋对健康造成影响这个理由，把段某以及某公司起诉到法院，提出要求解除租赁合同、退还租金、还要退还押金并且赔偿损失的诉求。在诉讼进行的过程当中，段某强行收回房屋，之后又另外出租。

经法院生效判决认定，段某、张某以及某公司所签订的租赁合同，是具备合法有效性的，对于各方而言，都应当依照约定、履行相应义务。张某所出示的检测报告，尽管是其自行委托进行检测的，然而在一定程度上，能够说明房屋存在甲醛含量超标的高度盖然性，同时也能说明存在 TVOC 含量超标的高度盖然性。段某明明知道张某已经起诉了，却没有跟张某达成一致的看法，没有经过法院的同意，也没有去申请让法院主持交接房屋，而是自己把房屋收回来了，而且收回房屋之后没有及时再次去对房屋空气质量做检测，就又将房屋给出租了，从而使得房屋失去了重新鉴定的条件，造成涉案房屋是不是存在甲醛、TVOC含量超标处于没办法查明的状况。所以，段某应当承担相应的不利后果，法院对于张某所主张的事实给予采信。现在，张某凭借段某交付的房屋干扰安全、危害健康的缘由，提出解除双方租赁合同、索要违约金、要求退还押金的诉求，其理由具备正当性，故而予以支持。对于违约金的具体数额，段某宣称违约金标准的约定过高。法院全面考量段某的过错程度、合同的履行状况，以及张某所遭受的损失等诸多因素，进而进行酌情判定。至于租金方面，由于房屋出现空气质量不达标的问题，导致无法正常居住使用，所以段某理应退还张某相应的租金。就押金而言，段某应当全额退还。检测费1100元是因房屋空气质量不合格而产生的，这笔费用应由段某承担。

【法律提示】

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款作出规定，当事人能够约定一方解除合同所需的事由，当解除合同的事由出现的时候，解除权人就能够解除合同。

按照第五百六十六条第一款所规定的情形，在合同解除之后，要是存在尚未履行的部分，那么就应当终止履行；要是已有部分是已经履行了的，依据履行的具体状况以及合同自身的性质，当事人是能够请求恢复到原来的状态或者采取其他的补救办法的，并且当事人还有权请求对方赔偿由此造成的损失。

第二款作出规定，合同若是因为违约而解除的，那么解除权人能够请求违约方承担违约责任，不过存在当事人另有约定的情况除外。

第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

有关第七百三十一条作出规定，当租赁物对承租人的安全或者健康构成危及的情形时，哪怕承租人在订立合同时已然明知该租赁物质量并不合格，承租人依旧能够随时解除合同。

《北京市房屋租赁管理若干规定》，具体文号为2011年北京市人民政府令第231号，其中第十六条第一款明确规定，房屋所有权人要负责出租房屋的安全。房屋承租人需对自身使用行为负责。

依照第十七条的规定，出租房屋之时，其建筑结构以及设备设施，理应契合建筑、消防、治安、卫生等诸多方面具备的安全条件，绝不能够对人身安全构成危害。有着违法建筑情形以及其他依据法律规定不可以进行出租的房屋，要严禁予以出租。

《商品房屋租赁管理办法》，此办法为2011年建设部令第6号，其中第六条规定，存在下列情形之一的房屋，是不得进行出租的：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。