租约未到期的房子，买卖交易会受怎样的影响？

北京的吴先生最近看好一个项目，准备创业。为了筹集启动资金，他想出售名下的一套闲置房屋。但据吴先生介绍，他位于东城区的两居室之前已经出租出去，租客两个月前刚续租一年。也就是说，这套房子的租期还有十个月才到期。

那么，如果吴先生现在想卖掉房子，会不会受到租约的影响？如果租客不同意搬走怎么办？

回答：

吴先生的情况其实是“以租代售”，这种现象在二手房市场并不少见。首先要明确，有租约的房子是可以出售的，但交易是有限制的，一是租客有优先购买权，二是买卖不破坏租约的原则。

具体而言，据北京链家高级经纪人宋宇刚介绍，如果房屋租期未到期，业主想出售，必须先取得租客的同意。根据相关规定，业主出售房屋前应当在合理期限内通知租客，租客有权在同等条件下优先购买，除非业主自行放弃。

因此，吴先生在出售房屋前，必须先与租客签署一份“放弃优先购买权声明”，交易才能够顺利进行。

同时，吴先生还需要注意“买卖不解除租赁关系”的原则，根据《合同法》第229条规定，“租赁期间租赁物权的变动，不影响租赁合同的效力”。也就是说，如果房屋出售前已达成租赁协议，则在房屋出售完成后，租赁协议依然有效。

基于此，业主最好在出售房屋前与租客协商解除租约，因为有租约的房子相对比较难找到买家。对于提前解除，必须按照租约约定的违约责任或双方协商解决。通常业主会给予租客一定的补偿。如果解除不成，租客又不同意在合同到期前搬出，那么业主在出售房屋时，只能寻找不急于搬入，愿意接受租客继续居住的买家。

那么，对于接手买房的买受人而言，如果租约尚未到期，该如何维权呢?宋玉刚建议，在买卖合同的补充协议中，对租约期限、房屋租金、押金金额、房主等进行约定(比如，可以按照过户时间划分租金归属)。

新京报编辑杨娟娟 校对 吴兴发