上海战疫攻坚时刻：长宁区司法局解读房屋租赁10问10答，助你应对疫情法律问题

上海战疫正处于最关键的攻坚阶段。当前疫情防控中，市民对一些法律问题较为关注。长宁区司法局立足于《传染病防治法》等法律法规进行宣传，组织专业人员经过研究和梳理，将重点聚焦在房屋租赁方面，形成了一系列“10 问 10 答”的解读，以便大家在处理相关法律问题时能够参考。

疫情来临后，承租人能否凭借疫情防控措施这一理由，向出租人提出对房租进行减免的要求呢？

承租人主张缓减免租金，首先要以合同约定为基础。同时，要结合房屋属地的租金减免政策，综合考虑房屋权属、承租人性质、疫情发生时间、严重程度以及承租人受疫情或疫情防控措施影响的情况等客观因素。不同情形会有不同的处理方式。

通常来说，若租赁情形符合上海市租金减免的相关政策，那么承租人有权要求按照政策缓减免租金；若租赁情形符合减免租金的合同约定，那么承租人也有权要求按照约定缓减免租金。

如果不符合相关政策及合同约定，然而由于疫情或者疫情防控措施，致使承租人的营业收入出现重大减少，或者致使房屋无法正常使用，那么承租人可以依据公平原则等，与出租人进行协商，以适当减免租金，或者采取延长租期、延期支付租金等措施。

2、具体而言，怎样的房屋符合租金减免政策？

承租人要享受上海市国有房屋租金减免政策，需要同时符合以下条件：其一，租赁的房屋是上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（包括委托监管企业）以及纳入合并报表范围内下属企业的自有经营性房产和使用权房；其二，承租人为最终签约承租该房屋并从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。

承租区的房屋属于国有房屋的话，租赁房屋所在的具体行政区可能会制定出更加详细的规定，建议向当地的有关部门进行具体的咨询。

3、符合上海市租金减免有关政策的房屋，可以减免多少租金？

最终承租人只要满足问题二所列明的两项条件，那么就可以享受免除 3 个月租金的政策。 最终承租人只要两项条件都满足，就能够享受免除 3 个月租金的政策。 最终承租人只要符合问题二列明的两项条件，就均可享受免除 3 个月租金的待遇。 最终承租人只要满足问题二的两项条件，就都能享受免除 3 个月租金的政策。 最终承租人只要同时符合问题二列出的两项条件，就可享受免除 3 个月租金的政策。

如果最终承租人在租赁合同存续期间，基于前述条件，还能满足以下任一条件，那么就可享受增加免除 3 个月租金的政策，也就是全年共计免除 6 个月租金：其一，租赁房屋位于 2022 年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内；其二，租赁房屋按照有关部门防疫要求被封控、停业或征用；其三，最终承租人全年经营亏损。

如果最终承租人在 2022 年的租期不满一年。那么就按照租期占全年的比例来享受免租。

4、不符合以上减免政策的房屋，还能要求缓减免租金吗？

如果租赁情形不符合上海市国有房屋租金减免的有关政策，但是符合租赁合同中关于减免租金的约定，那么承租人就有权主张按照约定减免相应的租金。

如果不符合相关政策以及合同约定，然而疫情或者疫情防控措施致使承租人的营业收入大幅减少，或者致使房屋无法正常使用，那么承租人可以依据公平原则等，与出租人进行协商，适当减免租金，或者采取延长租期、延期支付租金等措施。

5、承租房屋为居住用房时，承租人能否要求享受租金减免政策？

目前上海市国有房屋租金减免政策主要针对生产经营用房，居住用房不在享受该政策的范围之内。然而，承租居住用房的承租人在有合同约定的情况下，是有权利主张按照约定减免租金的。倘若租赁合同对于因疫情及其防控措施而减免租金没有特别的约定，那么租赁双方可以首先通过协商的方式来解决问题。如果双方不能协商达成一致，那么可以依据合同的约定以及履行的情况，还有受疫情或者疫情防控措施影响的程度等这些因素，向法院请求按照公平原则来进行处理。在出租人主动进行限制或者房屋所在地采取了疫情防控措施等，使得承租人实际上无法使用房屋的这种情形之下，法院通常会支持承租人提出的减免租金的请求。

预订用于展览、会议、婚礼等特殊目的的场地租赁合同，若因疫情或者疫情防控措施的原因致使相关活动被取消，那么能否解除该合同呢？

承租人预定场地是为了举办展览、会议、婚礼等活动，这属于带有特殊目的的场地租赁。若因突然遭遇疫情或有关部门实施的疫情防控措施，使得活动无法举办并被取消，那么租赁场地的特殊目的便无法达成。在这种情况下，属于法律所规定的因不可抗力而致使合同目的无法实现。承租人能够依据法律向场地的出租人提出解除场地租赁合同的主张，并且要求出租人返还预付款或者定金。

疫情或在疫情防控期间，若承租人未依照合同约定的期限支付租金，那么经营性房屋的出租人能否凭借此为由主张解除租赁合同呢？

经营性房屋的出租人不能仅凭借承租人拖欠租金这一理由来解除合同。受疫情或者疫情防控措施的影响，商业用房的承租人有可能无法实际地利用承租的房屋去开展商业经营活动，进而会面临营业收入明显减少或者资金周转困难等状况。并且，由于这类房屋的承租人在承租之后通常会为装修、改造房屋投入大量的费用，而且租赁周期也比较长，所以不适合在这个时候直接解除合同。

租赁合同是在疫情爆发之后签订的。那么，承租人是否还能够以疫情或者疫情防控措施作为理由，来主张减免租金呢？

承租人主张减免租金需以无法预见疫情或疫情防控措施为前提。如果出租人和承租人在签订租赁合同时都已经知晓疫情的发生，并且能够合理预见疫情的后续发展以及疫情防控措施的实施，那么后续疫情或疫情防控措施对承租房屋产生的影响就不属于双方当事人不能预见的客观情况。在这种情况下，如果承租人仍然坚持主张减免租金，那么其获得法院支持的难度是比较大的。

若疫情或疫情防控措施致使承租人实际无法使用房屋，那么承租人应当做些什么呢？

目前，疫情或者疫情防控措施有可能致使承租的房屋被封控起来，或者导致房屋停业，甚至可能会被征用。因为这样，承租人就没有办法实际去使用房屋了。要是发生了上述这些情况，承租人就应该及时把疫情或者疫情防控措施对房屋正常使用所造成的影响告知出租方，并且还要提供相关的证明。

一般来讲，通知的形式不单有口头形式和书面形式。通知的内容主要涵盖受疫情或者疫情防控措施影响的时间、范围以及程度等方面。证明材料主要是指由疫情发生地的政府部门所发布的关于新冠疫情实施管制措施的公告等文件。另外，承租人在履行通知以及证明义务的时候，应当留意留存相关的证据。

疫情封控期间，承租人居住的房屋租赁合同到期了，那该如何处理呢？

公租房方面，上海市部分地区已出台相关政策的实施细则。承租人能够申请暂缓办理续租或退租手续。原租赁合同期满日到实际退租日之间的租金，需按原租赁合同约定的租金来支付。承租人可以致电有关部门，以咨询具体的办理流程。

对于非公租房的其他房屋，承租人、出租人双方能够积极地进行协商，并且由承租人继续承租房屋。双方既可以继续依照原租赁合同中的相关条款，其中包含租金价格等，也可以依据实际情况重新对租金等进行商定。协商所确定的租赁期限，有的可以是定期的，有的则可以是不定期的。疫情期间，由承租人继续承租房屋，这样承租人就有房可住，而出租人的房屋也能持续产生收益，这可能是一种双赢的选择。

个案事实较为纷繁复杂。本解读不能构成具有拘束力的法律适用以及法律效果评价，只是具有参考方面的意义。

当前疫情防控正处于最为关键、最为艰难的阶段。广大市民必须严格依照法律法规的规定来行事。要主动配合政府及其相关部门所采取的疫情防控措施。倘若存在相关法律方面的问题，能够通过 12348 公共法律服务热线以及“12348 上海法网”网站、App 和微信小程序来进行咨询。这里有专业人员全天 24 小时在线，为大家提供法律咨询建议。