京法巡回讲堂丨房屋租赁、买卖合同的常见法律问题，请查收

2024年12月4日，是我国第十一个“国家宪法日”。北京市第一中级人民法院民警走进崂山东里北社区开展主题普法活动。

民事一庭助理法官付亚卓、郭敏艳围绕房屋租赁、买卖合同中的常见法律问题进行了普法课程。

让我们一起来了解一下本次法学教育的亮点吧。

1.房屋租赁合同

承租人未经出租人同意转租的，出租人是否有权解除合同？

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

承租人擅自转租时，租赁物的实际占用人擅自发生变化。出租人可能会失去对租赁财产的控制，并且可能难以了解第三方对租赁财产的使用情况。同时，出租人和承租人之间存在个人信任关系。出租人往往通过选择允许特定的人出租房屋。擅自转租，破坏了出租人和承租人之间的信任关系，从而破坏了原有的租赁关系。关系存在的基础。因此，如果承租人擅自转租，出租人有权解除合同，有利于保护出租人的合法权益。

如果承租人违反合同并放弃租赁，出租人是否可以不解除合同并要求租金？

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定，一方违反合同，另一方应当采取适当措施，防止损失扩大；未采取适当措施导致损失扩大的，对方不得就扩大的损失要求赔偿。 。

承租人违约、放弃租赁一般发生在承租人无权解除合同的情况下。例如，承租人不再实际占用租赁房屋。由于出租人有减少损失的义务，应及时解除合同并收回房屋，防止损失扩大。否则，出租人不得要求赔偿扩大损失。因此，即使出租人不解除合同，也不能继续收取租金。人民法院根据合同的履行情况、承租人腾出房屋并返还钥匙、出租人减少损失的义务等情况，确定合同解除的时间，并确定出租人收回租赁物的合理理由。物业的时间和租户支付租金的最后期限。

协商一致解除合同是否意味着违约方无需承担违约责任？

《最高人民法院关于适用合同通则若干问题的解释》第五十二条第一款规定：当事人协商一致解除合同时，未处理合同责任等问题。合同终止后发生违约、和解、清算，一方当事人主张合同已终止的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。

协商解除合同，可以约定解除合同的法律后果，如违约责任、损失赔偿等，也可以单独达成解除合同协议并单独主张法律后果终止合同。当事人仅同意解除合同，并不影响人民法院根据合同约定、当事人的履行情况等认定违约责任的归属。换言之，除非当事人同意解除合同经协商一致签订合同，违约方无需承担违约责任。

2、房屋买卖合同

买房时应该检查哪些条件？

首先，查看房屋是否存在抵押或者司法扣押；其次，检查房产证面积与实际房屋面积是否相符，是否存在加建露台等违法建设部分；第三，检查房产证上登记的产权人是否与实际产权人一致，是否有其他共有人、其他权利等。如果房屋登记为单独所有，请注意卖方的配偶仍需签署同意出售的承诺书。

购房者买房前需要做哪些准备？

首先，在签订合同前，必须充分确认自己的资金持有情况、购房资格等，避免后期因资金困难、缺乏购房资格而违约；其次，在签订合同前，对房屋的整体状况及周边环境进行彻底的审查。充分了解并避免买房后发现各种质量缺陷。第三，在签订合同时，一定要在付款时间、过户时间、户籍过户时间等关键节点上做出符合自己实际情况的约定。不能只用中介提供的合同模板来避免买房后出现问题。违反合同可能影响购房目的的实现。合同没有明确规定的，也可以通过补充协议或者其他方式约定。

供稿：闵一婷