上海新房与二手房市场分化：哪些板块二手房更受欢迎？

大家有没有发现，在上海的很多板块内部，新房和二手房的境况截然不同。有的板块出现了像宝山南大这样的情况，新房销售火爆，而二手房几乎无人问津；还有多个板块，在一二手房都有充足供应的情况下，购房者更多地选择购买二手房。

图源：真叫卢俊

大家或许能感受到，市区的豪宅盘仍在持续创造记录。而很多面向刚需群体的新房，由于受到供应量以及价格等多方面因素的影响，其热度明显降低了。

“千人摇”与高分盘已不再风光。2024 年积分触发率仅约 12%。此触发率远不如二手房成交那般火热。二手房成交连续几个月都在破纪录。这究竟是什么情况呢？

01都是哪些板块二手卖得比新房好？

我们找兔博士获取了一份数据，以 2024 年新房供应超过 800 套作为基准。这表明这些板块的新房供应处于正常状态，并非“断供”。

新房去化情况不佳，卖出的新房数量仅为供应数量的 60%或者更少。接着结合二手房和一手成交的比值，从中挑选出了四个存在一手房市场冷清、二手房市场火热现象的板块，分别是浦东川沙、浦东曹路、松江新城以及嘉定安亭。

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从成交面积方面来看，能看出一二手房的差异；从成交价格方面来看，也能看出一二手房的差异。板块内的新房在成交价格上普遍比二手房贵不少。

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购房者画像有很大不同。

松江新城板块和嘉定安亭板块，二手房平均成交面积受一些大平层及叠墅项目的影响，新房面积则比其小，所以二手房平均成交面积比新房的面积要大。

02这些板块内部发生了什么？

我们经过一番研究后发现，这些板块二手卖的比新房好，其背后的原因是各不相同的。

经过分类，大致可以分成这几种：

首先，板块内有新房，价格较为划算，然而其表现却不尽如人意，不太具有竞争力。以嘉定安亭为例，这里的新房都不太突出，性价比存在一定限制。2024 年推出的几个新盘，其均价大多在 4 万/㎡以内，与二手房的价差并不明显。不过，其中只有嘉芯荟靠近 11 号线地铁，其他新盘距离都较远，通勤不太方便。

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南翔相较于安亭地铁站的前 6 站，不仅离市区更近。动迁房就在地铁边上，价格还很便宜。70 平的两室户成交价为 200 多万，85 平的三房只需 300 万。在这样的强烈对比下，尽管深安上居和大华梧桐樾开盘已一年多，去化分别达到 55.62%和 59.97%。

其次，板块内的新房价格较为昂贵。有的新房主打改善型大户型，由于大面积与高单价相乘，导致总价一下子就让人难以承受。

松江新城是典型代表。2024 年 7 月开盘的中企誉品银湖湾，其单价接近 6 万/㎡。该楼盘的高层最大面积为 130 平，叠加的面积在 145 到 155 平之间。总价最高甚至接近 1000 万。这样的价格定位，使得板块内的大部分刚需客户难以承受。

其中一个地块推出了 622 套。截止到年底，仅卖出了 372 套。卖出的房子大多是 100 平以下的户型。对于改善客户而言，他们不愿意花费这么多钱，在以刚需为主打的板块花费千万去买房。他们更希望前往其他板块，去追求品质大户型。

闵行古美处在中外环。近半年，该板块的挂牌均价是 7.43 万/㎡。成交价更低。新房均价在 8 万+/㎡。130+平的大户型总价突破千万元。在内中环供应激增的压力之下。

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古美有几个新盘，它们的去化率不太理想，甚至都没有触发积分。并且，这个板块属于动迁大居，二手房的挂牌量非常大，像浦东的川沙和曹路就是这样。

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在这样的板块内，经常会有上千套的挂牌量。并且，它仍然处于以价换量的阶段。

房东们进行卖房打新或者及时变现这两种行为，都意味着需要更大幅度地降价。所以，50 到 70 平的刚需购房者很适合在这里上车。只需首付掏出二三十万，就能在这儿买到一套一房。这里堪称刚需性价比最高的地方，明显比新房更有吸引力。

首先是三林这种区域，难得会有大量房源供应。然而，由于它身处供应更为稀缺的浦东，并且还享有“金色中环”政策的利好，所以这里的新楼盘非常热门，大多都需要通过积分摇号来购买，不是轻易就能买到的。新杨思上园就是这样的例子，它的前三期销售情况都很好，两次触发了积分，总共推出了 600 多套房源，平均每 1.5 个人就会争抢一套房子。

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七批次土拍中，新杨思地块的溢价率达到了 40.37%。它成为了土拍新规以来首个触发中止价的热门地块。仅楼板价就比新杨思上园贵 2.6 万/㎡。接下来的新房售价很有可能会突破 12 万/㎡大关。这使得很多分不够的购房者以及摇号落选的购房者，因为担心新房继续涨价，都将目光转向了二手。

其他几个板块存在类似情况。浦东曹路的地铁盘象屿联发金海汀雲台，其推出的三期都触发了积分。前两期的积分分别为 52.97 分和 57.37 分。松江泗泾的招商时代潮派首期有 37.6 分。摇不到号的客户可能会选择购买现成的二手房。

03为什么会出现这种局面？

通常而言，一个板块内的二手交易呈现出良好表现时，是理应能够带动新房成交的。这是因为房东更倾向于在卖房后，在同一板块进行置换，通过增加一些资金来换取一个更大、更新的小区。

一些板块的二手房成交较为活跃，然而新房的去化情况却不令人满意，两者的成交情况差异很大。部分远郊板块是由于刚需的购买力存在限制，所以二手房的韧性要比新房好。

据一房一万的统计，在 200 到 400 万这个价位段，它仍是上海二手房的成交主要部分。然而，2024 年前 4 个月的占比，已从 47.2%下降至 39.3%。200 万以下的极致上车刚需，其占比一路上升到了 35.6%。对于这些客户而言，存在着不同程度的供需不匹配的情况。

市面上的新房无法满足他们的需求。这个价位段的供应较少。要么是远大新的房子，要么是非核心区且非地铁盘的房子。

土拍政策进一步放开了“7090 限制”，于是越来越多的开发商不再青睐刚需，而是将精力专注于研究大户型的改善产品，这样一来，一房两房的小户型今后将会变得更少。

上海土地供应量处于急速缩减的状态。2024 年全年的土拍仅有 54 块地。地块数比 2023 年整整少了 25%。连前年的一半都达不到。出让面积下降的情况更为夸张。

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这意味着全市的新房供应量会继续下滑，其中土地供应量缩减最为显著的区域有浦东、青浦和嘉定。对于这些区域的客户而言，购买新房的难度加大了，他们很可能会转而选择购买二手房来实现购房目标。

此外，前两年新房能够抢走众多二手房客户，其最大原因在于存在倒挂空间。如今，随着二手房价格的回落，新房与二手房的倒挂现象基本已被消除。大家在买房时，很少再有投资方面的需求，而是从自身的实际需求出发，开始关注通勤情况、周围的配套设施以及房子本身的居住属性。

新房交付是一个老生常谈的问题。交房的过程就像“开盲盒”一样，不确定性非常大，每个新盘都必然会出现维权的情况。再加上需要等待两年起步这么漫长的时间，在背负房贷压力的同时，还得额外支付房租。交房之后，物业费和车位费也在不断地上涨，很多人都在吐槽“现在的新房是买得起，但是住不起”。

有的购房家庭存在孩子上学的问题，所以自然也就愿意挑选学区确定性更强的二手房。

大家都知道，对于买房的人而言，“买新房还是买二手房”这样的讨论，始终没有停歇过。

两者撑起了楼市，它们既有互补关系，又有竞争关系，这几年它们的热度此消彼长。客群存在重叠部分，短期供应情况、后期实际交付效果以及价格走势等因素，都会对它们在市场上的选择产生影响。

那么，接下来的一二手走势究竟是会更加分化呢，还是会有所回调呢？让我们继续进行观察吧。

微信公众号“真叫卢俊”发表了本文，作者是真叫卢俊团队，36 氪获得授权后进行了发布。