2025年方正法评：详解析产流程及共同共有财产分割的三大类型与五种方式

房屋如何分割？常见的五种分割方式

2025 年 04 月 16 日 20:48 在上海，可听全文。

共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

本文从以下三个方面展开讨论：一是共同共有人主张“重大理由”以及“共有的基础丧失”的主要有三种类型；二是存在常见的五种分割方式；三是法院不支持的分割情形有四种情形。

共同共有人主张“重大理由”以及“共有的基础丧失”，主要有三种类型。

《民法典》第三百零三条规定，若共有人约定不能分割共有的不动产或动产以维持共有关系，那就应当依约定行事。然而，倘若共有人有重大理由需要进行分割，是可以请求分割的。倘若没有约定或者约定不明确，按份共有人随时可以请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时也可以请求分割。因分割而致使其他共有人受到损害的，就应当给予赔偿。从该规定能看出，在共有财产的分割方面，一是首先会尊重当事人之间的协议约定；二是在没有约定或者约定不明确的情况下，对于共同共有财产，是以不允许分割作为原则，而允许分割是例外情况；对于按份共有财产，是以允许分割为原则，不允许分割则是例外情况。值得注意的是，在共同共有人提起分割的前提中，对于“重大理由”以及“共有的基础丧失”应当如何去理解呢？

婚姻关系存续期间，《民法典》第 1066 条规定了夫妻关系存续期间可请求分割共同财产的例外情形。具体如下：其一，一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等行为，且这些行为严重损害了夫妻共同财产利益；其二，一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，而另一方不同意支付相关医疗费用。在此情况下，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产。婚姻关系存续期间，以下两种情况可构成重大理由要求分割财产。其一，如果不分割财产，会被一方挥霍殆尽，这对另一方显失公平，需要通过分割及时止损；其二，对一方存在法定扶养义务，必须尽到义务，而另一方不同意，涉及到生老病死等情况也属于重大理由。然而，若婚姻关系不再继续存在，凭借共有的基础已丧失这一情况，便能够要求分割财产，如此一来，就与这里的重大理由无关了。

《民法典》继承编第 1153 条规定了继承关系中的重大理由，即在遗产分割前需先析出被继承人个人财产份额，然而该条款并未直接规定继承人是否能够随时请求分割遗产。理论通说认为，在继承开始之后且遗产分割之前，各个继承人对遗产会构成共同共有（依据《民法典》第 230 条）。这种共同共有与按份共有是有区别的。最高人民法院的《民法典继承编解释（一）》第 44 条规定，默认遗产是按照共同共有来进行处理的。继承人对遗产的共有属于共同共有。其分割请求权受两种情形限制：一是共有基础丧失，比如继承人间身份关系破裂；二是存在重大理由，例如遗产面临毁损或者部分继承人急需资金。第 1130 条允许继承人协商进行不均等分割，这隐含着对分割请求权的认可。《民法典》第 1156 条规定，遗产分割应当有利于生产和生活的需要，并且不能损害遗产的效用。不宜分割的遗产，能够采取折价的方法来处理，也可以采取适当补偿的方法，还可以采取共有等方法。第 1157 条规定，夫妻一方死亡后，另一方如果再婚，那么其有权处分所继承的财产，并且任何人都不得对其进行干涉。在继承关系中，对重大理由进行放宽，这样有利于继承人能够尽快终止共同共有关系，也有利于最大限度地发挥遗产的效用。部分继承人提出分割的重大理由若合情合理，并且分割不会损害其他共有人的利益，同时遗产不属于不能分割的财产，那么分割请求通常会被准许。

家庭共有财产属于共同共有的一种形式。在男女朋友关系方面，倘若男女双方为了结婚而共同购置了房屋，一起居住，并且该房屋是共同共有的。然而，由于最终未能结婚，一方提起诉讼要求分割。在这种情形下，男女朋友关系以及同居关系的终结能够成为重大理由。

按照我国现行法关于共同共有发生的规定，共同共有会因以下原因而归于消灭：其一，夫妻当中的一方死亡或者离婚，这会导致婚姻关系终止；其二，继承人对遗产进行分割；其三，家庭解散并且进行分家析产。只要这些法律事实出现，作为共同共有关系成立基础的共同关系就不再存在，共同共有关系也就宣告消灭。共同共有关系已经丧失了，所以原来的共同共有人有权利请求分割原来的共有物。原来的共同共有人基于共同共有关系的丧失，能够请求对原来的共有物进行分割。因为共同共有关系不复存在，故而原来的共同共有人可以提出分割原来共有物的请求。

02二、常见的五种具体分割方式

《民法典》规定，共有人能够协商确定分割方式。若达不成协议，对于共有的不动产或者动产，在可以分割且不会因分割而减损价值时，应当对实物进行分割；在难以分割或者因分割会减损价值的情况下，应当对折价或者拍卖、变卖所得的价款进行分割。哪些情形下可以支持实物分割呢？实物分割是否可以分立房本呢？为何已有生效的法律文书确认了共有份额呢？为何法院依然不支持分割呢？按份共有存在哪些弊端呢？折价、拍卖、变卖的操作方式是怎样的呢？

一般情况下，涉案房屋可以分割独立居住。然而，当地房地产管理部门明确表示，分割后的两部分无法办理独立的房屋产权证书。因此，对于申请人提出的对涉案房屋进行实物分割的请求，不予支持。在实务判例中曾出现过实务分割的情形。例如，对于作为私产的平房，其分割的最小单元是“间”。如果具备实物分割的条件，并且存在历史居住因素，那么实物分割会优先于其他分割方式。（北京市高级人民法院（2021）京民申 5333 号民事裁定书）

在以房产为标的物的分割案件中，按份共有指的是当事人按照份额比例共有产权份额。因为多种客观、现实因素的考虑，像给付折价款的能力、房屋居住的现状等，某些案件只能选择按份共有这一方式。然而，按份分割方式常常会带来不良后果，其后引发共有物分割的诉讼比例非常高，会导致后续问题的产生。在房产交易开始阶段，挂牌时机、定价策略以及付款方式等关键事项存在争议，往往会给后续纠纷埋下隐患。需要特别关注的是，即使是单一产权主体的房屋买卖，也常常因为合同履行问题而引发司法争议。而涉及共有产权的多方交易，更容易形成复杂的法律风险。此类纠纷需特别警惕，在司法实践中，普遍认定的违约金数额通常较高。当个别共有人出现违约情况时，其他权利人会面临连带赔偿责任。即便后续可以行使追偿权，但较长的司法程序以及较大的维权成本，已经远远超出了普通民众的承受能力。基于这些原因，律师作为代理人，一般不会建议当事人选择按份共有的方式。

折价共有物分割中的折价意味着房屋由部分共有人共同所有或者单独所有，并且由所有的共有人向其他共有人支付折价款，以此来实现分割。共有人通常会协商一致确定折价款的计算基数，或者通过评估来确定折价款的计算基数。实践中，若有多名共有人都要求房屋归自己单独所有，并且也都同意支付其他共有人折价款，那么可以让这些共有人之间先进行竞价。出价高的那个人能够获得房屋所有权，并且按照他的出价为基准，向其他共有人支付折价款。一方主张房屋所有权时，为防止其无力支付折价款这种情况发生，其他共有权人可以要求其把全部或者部分折价款先打到法院指定的账号里。等案件形成生效的法律文件之后，由法院把折价款发放给其他共有权人，以此来保障共有权人的权利得以实现。在司法实践中，是否能够实际履行支付义务，是裁判者选择分割方式以及确定所有权如何分配的重要依据。

拍卖是一种出售房屋的方式，是由法院判决进行的。房屋通过公开竞价卖出后，各共有权人会依法分割拍卖款。在司法实践中，拍卖面临流拍、拍卖价款低于市场价等风险，所以这种方式的应用比较谨慎。采用司法拍卖方式来分割共有房屋，一般需要具备以下条件：共有房屋上不存在居住需求；没有人主张购买其他共有人的份额；各共有人都知晓拍卖价款有可能低于市场价；并且各共有人都同意承担该风险。房屋共有状态的形成多数是因为家庭关系。当共有房屋由部分共有人长期且稳定居住，同时又没有其他住房时，出于对家庭成员居住利益的保护以及对现有居住状态的尊重，一般会认为涉案房屋不具备拍卖条件。而如果共有房屋处于空置状态，或者共有人虽然长期居住，但还有其他能够稳定居住的房产，那么就不存在这种障碍。司法拍卖的操作流程很严格。看房方面相对不太便利。在付款时间和保证金等要求上，相比于普通交易更为严格。同时还存在未决纠纷的可能性。所以，司法拍卖的价格往往会比同类房屋的市场价格低。房地产市场下行时，拍卖成交价和评估价的差额会更明显。所以在诉讼过程中，法官一般会把这种风险解释清楚。如果各共有人同意承担该风险，那么就可以准许进行拍卖。

变卖是指以非拍卖的形式出售房屋，即通过协商找到买家来进行交易。房屋的售价是依据市场行情来确定的，所获得的价款会按照共有人的共有比例进行分割。变卖与普通“出售”的差别在于：“变卖”更侧重于资产转换的目的，就像在紧急情况下会“变卖首饰来筹集手术费”；而“出售”则是一种比较中性的表述，例如在常规的交易中会“出售二手家具”。

03三、不宜分割的情况的特殊情形

在公报案例刘某诉父母共有房屋分割案（《最高人民法院公报》2016 年第 7 期，总第 237 期）里，父母出资购买房屋并把 90%的产权登记在子女名下。之后，子女提起诉讼要求分割该房屋，还主张自己享有房屋所有权，同时要向父母支付折价款。在该案中，人民法院持有这样的观点：子女虽承诺在财产份额转让后，父母可居住使用该房屋直至去世，但双方现今缺乏基本信任。父母担忧子女取得完全产权后变卖房屋，致使自己无房居住，这种担忧具有一定合理性。目前让其父母转让财产份额并无实际意义，只会徒增父母的担忧，不符合在精神上慰藉父母的伦理道德要求，还会导致父母与子女之间的亲情关系继续恶化。综上，子女要求父母转让财产份额的诉求与善良风俗、传统美德的要求不相符，法院不予支持。从该公报案例可知，我们能看到，符合公序良俗与否，既是判定民事法律行为是否有效的依据，又是裁判者判断特定诉讼请求应当或不应当的基准。在房屋的共有物分割这一领域，所涉及的利益关系极为重大，裁判者在尊重法律的同时，也注重对公共秩序和善良风俗的维护。

各共有人不主张房屋所有权，也未提出拍卖请求，这样的共有人可被认为不具备分割条件。

各共有人均不主张房屋所有权，而对于不同意拍卖或不愿承担拍卖风险的那些共有人，他们也不主张房屋所有权。仅部分共有人要求拍卖涉案房屋并分割拍卖款，其他共有人不同意拍卖，并且不愿意承担房屋经拍卖所导致的价格波动风险。在这种情形下，人民法院会认为不具备房屋分割的实现条件。

共有房屋存在居住需求，共有人主张房屋所有权，然而不同意按市场价格支付折价款。在实践中，不实际居住的共有人提出分割主张，要求房屋归实际居住的共有人所有，且由实际居住的共有人向其支付折价款，往往由于实际居住方不具备支付房屋折价款的能力，所以被法院认定为缺乏分割的现实条件，进而不支持分割。

总之，分割如果不具备现实条件，多数是因为房屋存在居住需求，所以不具备折价、变卖取得价款的基础。需要注意的是，共有物分割中所说的居住需求应该是合理且必要的。例如，部分共有人长期居住在共有房屋内，并且没有其他住房。在这种条件满足的情况下，其他共有人要求拍卖、变卖共有房屋的请求很难得到支持。

04四、其他注意事项

房屋使用费以及腾房诉求问题主张分割时，同时提出房屋使用费以及腾房的诉讼请求，有些法官不会予以支持，这是可以提及的。理由如下：其一，这样的诉讼请求，原告能够在对方的答辩以及法官的调查过程中获取更多信息，从而为之后的诉讼完成部分取证工作；其二，若这样的诉请被法官支持，会使当事人减少损失。否则，己方一旦承担起给付对方折价款的责任，然而对方却拒绝搬离房屋，导致无法完成房屋出售事宜，己方在承担给付对方折价款义务的同时，若延期支付，还需承担迟延履行金。返还原物纠纷很可能是一个漫长的过程。一般的当事人处于这样的焦虑状态时都会选择妥协。这显然不是我们律师所希望看到的。因为基于这样的诉请有被支持的可能性，所以更有利于进行调解，能让当事人不会处于过于被动的状态。

税费继承案件中，法院在对房屋进行分割时，通常不会处理税费问题。很多情况下，法院会告知税费由各方自行负担。在后期的交易或过户过程中，会涉及到契税、增值税、个人所得税等税费。其中，个人所得税所占比例可能较大。对于继承后出售的房产，如果不符合满五唯一的条件，就需要按照差额的百分之二十或者核定税率来缴纳税费。甚至在折价这个环节，也有可能出现上述需要缴纳税费的情况。有时候，当事人之间会协商让系争房屋由某一个名下无房的继承人来继承。然后，由该位继承人给其他继承人钱款。然而，万一继承人没有履行承诺，这种方案就会存在风险。

折价补偿中常见的价格评估问题有以下情况：在继承发生时、分割时或诉讼时，价格差异较大。如果各方当事人对价格无法达成一致意见，就需要协商房屋价格，或者由法院指定价格评估机构。在这个过程中会引入房屋价格的评估，这一点需要特别注意。

本文内容总结

共同共有人主张“重大理由”以及“共有的基础丧失”，主要有以下三种类型：一是婚内分割；二是继承分割；三是分解析产。常见的分割方式有以下五种：一是实物分割；二是按份共有；三是折价；四是拍卖；五是变卖。3. 共有人主张房屋所有权，但不同意按照市场价格支付折价款。

文章涉及法条

共有财产存在分割权：共有人具备随时请求分割共有物的权利，不过要满足法定或者约定的条件，比如《民法典》第 303 条以及第 304 条所规定的那样。

在遗产分割之前，各继承人对遗产会形成共同共有关系，并且在这种情况下，各继承人可以提起析产诉讼。（依据《民法典》第 1066 条、1156 条）

办案心得体会

这篇文章除了文字之外，回顾了之前自己代理的案件。不同的案件事实，导致法院出具的判决结果也各不相同。有判决结果表明房屋由几个子女按份共有；有的判决是一方取得房屋，需给另一方支付折价款；其中一个比较典型的情况是，法院依据所有继承人同意出售这一前提，判定在判决生效之日起六个月内将上述房屋进行协商出售，若逾期未能出售，任意一方都有权申请法院进行拍卖，协商出售或拍卖所得的价款扣除全部税费后，按照上述判决主文第一项所确认的产权比例进行分割。很多案件的结果是通过与法官的努力争取而来的。现在的年轻人确实很有活力，他们的前途一片光明。在 2025 年 4 月 15 日下午的会议上，聆听了同事关于网络 IP 设立的主题分享，从而感受到随着 AI 技术的不断发展，律师的心态和业务发展也需要进行调整。结合自身情况，有以下两点体会。其一，定位十分重要，自身的专长在于民商事争议的解决。若再细分，案件类型主要涵盖动迁案件、继承范围内的家事案件审理以及公司业务。其二，输出的内容是关键所在，在法律领域，一般会涉及到法律科普、案例解读、日常办案记录等方面。而我本人的内容更多的是对自办案件的分析与提炼。要确定好方向和内容，还需要坚持不懈、持之以恒。